合肥市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）

??各區(qū)人民政府，市有關(guān)單位：

??為進(jìn)一步完善我市住房保障體系，加快發(fā)展保障性租賃住房，著力解決新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）和《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》（皖政辦秘〔2021〕  號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

??一、指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為打造“五高地一示范”提供有力支撐。

??二、主要目標(biāo)

??“十四五”期間，計劃籌集保障性租賃住房15萬套/間，原則上年度租賃住房用地供應(yīng)面積按不低于出讓住宅用地供應(yīng)面積的10%確定，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到30%以上。到2025年，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系基本完善，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度基本建立，新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體住房困難有效緩解，住房突出問題基本解決。

??三、工作原則

??1.政府引導(dǎo)，市場運作。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，按照市場的邏輯，發(fā)揮資本的力量，堅持“誰投資、誰所有”，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

??2.把握標(biāo)準(zhǔn)，適度管理。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題，堅持小戶型、低租金，采取適度約束管理，按照政府?；尽⒆饨鹂沙惺?、經(jīng)營可持續(xù)的原則分類確定對象標(biāo)準(zhǔn)。

??3.供需匹配，職住平衡。堅持需求導(dǎo)向，科學(xué)確定保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和項目規(guī)劃，充分利用存量土地和存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動，解決結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性錯配問題，有效緩解租不到與租不出的矛盾，促進(jìn)實現(xiàn)職住平衡。

??四、基本要求

??保障性租賃住房保障主要包括實物供應(yīng)和發(fā)放租賃補貼兩種方式。實物供應(yīng)的保障性租賃住房主要通過新供應(yīng)國有建設(shè)用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，以及國有住房租賃企業(yè)盤活的存量房源籌集。可將面向新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)的公共租賃住房、閑置的安置住房，用作保障性租賃住房。保障性租賃住房租賃補貼主要包括新就業(yè)無房職工和穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員公租房貨幣化補貼和人才安居住房租賃補貼。

??（一）保障對象

??保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體供應(yīng)，原則上不設(shè)收入線門檻。

??（二）戶型面積

??保障性租賃住房原則上以建筑面積70平方米左右的小戶型為主，小戶型比例不低于80%。已經(jīng)開工或建成的保障性租賃住房，可適當(dāng)放寬面積標(biāo)準(zhǔn)。新開工建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

??（三）租金標(biāo)準(zhǔn)

??保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。針對不同的建設(shè)方式、不同的項目，分類確定租金標(biāo)準(zhǔn)，由投資主體或運營管理主體委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，結(jié)合項目成本、區(qū)域供需、享受優(yōu)惠政策等因素，評估確定市場租金和保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，報各區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。項目市場租金和保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場供需情況同比例調(diào)整，年漲幅不超過5%。在滿足需求的情況下，可面向社會出租。

??各區(qū)（開發(fā)區(qū)）投資建設(shè)和企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)，定向供應(yīng)給本區(qū)域和本單位職工的保障性租賃住房，由投資主體自行確定具體準(zhǔn)入條件、租金標(biāo)準(zhǔn)。在滿足本區(qū)域和本單位職工住房需求的基礎(chǔ)上，多余房源可面向其他符合保障性租賃住房承租條件的群體供應(yīng)。

??正在領(lǐng)取公租房貨幣化補貼和人才安居住房租賃補貼的對象，可選擇承租保障性租賃住房，租金按市場租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??五、支持政策

??（一）土地支持政策

??1.支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

??2.企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可用于建設(shè)保障性租賃住房，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；支持合理利用閑置的公共設(shè)施用地建設(shè)保障性租賃住房；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。原則上應(yīng)當(dāng)獨立成棟、可封閉管理、建筑面積不少于3000平方米或不少于50套（間）。

??3.在職職工超過500人或年產(chǎn)值達(dá)億元的重點產(chǎn)業(yè)企業(yè)，在符合規(guī)劃和確保安全的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可通過新建、拆除重建、擴(kuò)建等方式，將工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)將部分工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)籌中小微企業(yè)需求，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，項目可由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會投資建設(shè)或與工業(yè)項目企業(yè)聯(lián)合投資建設(shè)。涉及工業(yè)用地的容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)調(diào)整的，經(jīng)綜合評估，按程序調(diào)整有關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃，并依法辦理相關(guān)項目審批手續(xù)。

??4.對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿、兩年內(nèi)無征收計劃的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

??5.在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。鼓勵在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近、地鐵上蓋和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，建設(shè)保障性租賃住房。

??（二）財政支持政策

??1.積極爭取中央和省級專項補助資金，支持符合規(guī)定的保障性租賃住房項目。

??2.在土地出讓凈收益中按一定比例計提的廉租住房保障資金，可統(tǒng)籌用于發(fā)展保障性租賃住房。

??3.各區(qū)（開發(fā)區(qū)）可結(jié)合實際，加大經(jīng)費保障力度，制定更為優(yōu)惠的資金支持措施。

??（三）稅費等支持政策

??1.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，住房租賃企業(yè)向個人出租上述保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

??2.對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

??3.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。存在混合性質(zhì)情況的，應(yīng)當(dāng)分表計量，未分表計量的，由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執(zhí)行分類價格。

??（四）金融支持政策

??1.加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。

??2.按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。

??3.支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。

??4.企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

??5.保障性租賃住房相關(guān)貸款，在實施房地產(chǎn)貸款管理時予以差別對待。支持保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

??（五）公共服務(wù)政策　

??保障性租賃住房承租人可憑住房租賃合同備案證明，申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公積金等基本公共服務(wù)?！?/p>

??六、審批改革

??（一）簡化審批流程

??1.精簡保障性租賃住房審批事項和環(huán)節(jié)，公布審批“一張表單”，依托工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)，全面落實“并聯(lián)審批、限時辦結(jié)、超時默認(rèn)”要求，將保障性租賃住房項目審批時限壓縮在40個工作日以內(nèi)。

??2.探索以告知承諾制的方式，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等手續(xù)。

??3.探索將保障性租賃住房項目的工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。

??4.實行聯(lián)合驗收制度，全面推行“統(tǒng)一受理、并聯(lián)推進(jìn)、一口出件”模式。

??（二）建立項目認(rèn)定書制度

??1.對已開工或建成的利用國有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)的租賃住房項目，由建設(shè)主體向項目所在區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請，區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室重點審查項目運營管理方案，對符合保障性租賃住房管理規(guī)定的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書，報市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

??2.對已建成的利用非住宅改建租賃住房項目，由建設(shè)主體向項目所在區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請，區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃等部門，重點審查項目結(jié)構(gòu)安全、消防安全和運營管理方案，形成聯(lián)合審查意見，對符合保障性租賃住房管理規(guī)定的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書，報市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。具體工作程序另行制定。

??3.對利用國有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地集中新建和非居住存量房屋改建的租賃住房項目，由建設(shè)主體向項目所在區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請，區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃等相關(guān)部門，形成聯(lián)合審查意見，對符合保障性租賃住房管理規(guī)定的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書，報市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

??4.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建的租賃住房項目，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與回購單位簽訂回購協(xié)議后，由區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織審查認(rèn)定，對符合保障性租賃住房管理規(guī)定的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書。

??5.對企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)的租賃住房項目，由建設(shè)主體向項目所在區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請，區(qū)（開發(fā)區(qū)）保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃等相關(guān)部門，形成聯(lián)合審查意見，報請市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，對符合保障性租賃住房管理規(guī)定的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書。

??（三）建設(shè)主體取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，分別申請辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，享受保障性租賃住房土地、財稅和金融等各項支持政策。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??七、監(jiān)督管理

??（一）嚴(yán)格項目準(zhǔn)入

??對于政府給予政策支持的租賃住房項目，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策；不納入管理的，要退出已享受各類保障性租賃住房支持政策。新開工建設(shè)的租賃住房項目，不納入保障性租賃住房規(guī)范管理的，不得享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。

??（二）強化建設(shè)管理

??加強保障性租賃住房項目工程質(zhì)量安全監(jiān)管，加大監(jiān)督檢查力度，實行全過程重點監(jiān)管。落實工程質(zhì)量安全主體責(zé)任，執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定，加強公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套，提供簡約、環(huán)保的裝飾裝修，配置必要的生活設(shè)施，具備入住要求。

??（三）規(guī)范運營管理

??完善市住房租賃交易服務(wù)平臺，建立各部門信息數(shù)據(jù)共享機(jī)制，加強保障性租賃住房項目申報、認(rèn)定、建設(shè)和運營管理，實現(xiàn)保障性租賃住房項目審批、房源發(fā)布、準(zhǔn)入退出、網(wǎng)簽備案、租金繳納等在線辦理。對于集中式保障性租賃住房項目，引導(dǎo)專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)參與運營管理，打造安全、衛(wèi)生、舒適的居住環(huán)境，提升租住品質(zhì)。保障性租賃住房原則上單次租賃合同期限不超過5年，一次性收取租金最長不超過1年、押金不超過1個月。承租人不得破壞保障性租賃住房設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，不得轉(zhuǎn)變租住用途。建立健全涵蓋建設(shè)主體、運營管理單位、用人單位、承租對象等多主體的誠信檔案，建立完善守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。加強對保障性租賃住房建設(shè)運營單位的事前事中事后聯(lián)合監(jiān)管，對違法建設(shè)、改變用途、提高租金等違規(guī)行為，嚴(yán)肅追責(zé)從嚴(yán)處罰。

??（四）加強權(quán)屬管理

??保障性租賃住房項目須整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。符合條件項目涉及整體轉(zhuǎn)讓的，須報經(jīng)市政府審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。其中，工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會可優(yōu)先購買。利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行補償。

??八、保障措施

??（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)

??成立市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)全市保障性租賃住房工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房保障和房產(chǎn)管理局，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和檢查考核全市保障性租賃住房工作。各區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）作為保障性租賃住房工作的責(zé)任主體，要參照成立保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，做好保障性租賃住房房源籌集、項目審批、建設(shè)運營、監(jiān)督管理等工作。各相關(guān)部門要依職責(zé)完善相關(guān)政策措施，注重協(xié)同配合和工作銜接，確保各項工作任務(wù)有效落實。

??（二）強化宣傳引導(dǎo)

??各區(qū)（開發(fā)區(qū))、各相關(guān)部門要充分利用電視廣播、軌道交通、電子屏幕、小區(qū)宣傳欄、專題欄目“安居合肥”等媒體，開展多層次、廣覆蓋的政策宣傳，讓廣大企業(yè)、新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員知曉政策規(guī)定、熟知辦理流程、防范租賃風(fēng)險。發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，及時回應(yīng)社會關(guān)切，加強輿情監(jiān)測，嚴(yán)肅查處散布謠言、惡意炒作等違法違規(guī)行為，營造社會廣泛支持、各類主體積極參與的良好輿論環(huán)境。

??（三）嚴(yán)格目標(biāo)考核

??將發(fā)展保障性租賃住房工作納入市政府對各區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）的年度目標(biāo)管理績效考核。建立健全國有企業(yè)通過多種方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運營的考核機(jī)制。市住房保障和房產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門組織做好保障性租賃住房工作監(jiān)測評價，確保各項目標(biāo)任務(wù)圓滿完成。

??本意見自2021年 月 日起施行，有效期5年。