海南省人民政府辦公廳關(guān)于完善海南自由貿(mào)易港住房保障體系的指導(dǎo)意見

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

??為進(jìn)一步完善構(gòu)建與海南自由貿(mào)易港發(fā)展相適應(yīng)的住房保障體系，解決好新發(fā)展形勢下本地居民和引進(jìn)人才的住房問題，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，結(jié)合我省實(shí)際，經(jīng)省委、省政府同意，提出如下意見。

??一、發(fā)展目標(biāo)和工作任務(wù)

??（一）發(fā)展目標(biāo)。堅持以人民為中心，以滿足本地居民和引進(jìn)人才基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，以建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為方向，以發(fā)展安居房、保障性租賃住房、公租房和穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造為著力點(diǎn)，堅持房住不炒定位，強(qiáng)化制度集成創(chuàng)新，健全住房保障方式，處理好政府與市場的關(guān)系，在解決基本居住需求上發(fā)揮政府主導(dǎo)作用、在解決改善型住房需求上發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用、在解決投機(jī)炒房問題上發(fā)揮制度遏制作用，逐步建立起制度健全、保障精準(zhǔn)、管理規(guī)范的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，為推動海南自由貿(mào)易港高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

??（二）工作任務(wù)?！笆奈濉逼陂g，加大安居房、保障性租賃住房和公租房供應(yīng)力度，解決30萬戶城鎮(zhèn)家庭住房問題；穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，促進(jìn)城市有序更新。其中，建設(shè)安居房25萬套，重點(diǎn)保障城鎮(zhèn)居民家庭和引進(jìn)人才住房需求。結(jié)合安居房建設(shè)，基本解決基層教師和醫(yī)務(wù)人員住房問題。通過公租房和保障性租賃住房（含發(fā)放租賃補(bǔ)貼）等方式保障5萬戶城鎮(zhèn)住房困難家庭，重點(diǎn)保障城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，以及新市民、青年人等群體。有序推進(jìn)城市中心區(qū)域集中連片、環(huán)境臟亂差的棚戶區(qū)和墾區(qū)危房改造。住房保障范圍逐步從戶籍人口擴(kuò)大到常住人口，持續(xù)增加居民家庭財產(chǎn)性收入，共享海南自由貿(mào)易港發(fā)展紅利。持續(xù)優(yōu)化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，逐步實(shí)現(xiàn)安居房供應(yīng)量不低于新增住房供應(yīng)總量的60％，把安居房打造成為海南自由貿(mào)易港特色住房制度的壓艙石、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的穩(wěn)定器、招才引智的吸鐵石。

??二、體系設(shè)計

??加快構(gòu)建以安居房、保障性租賃住房、公租房等保障性住房為主體的城鎮(zhèn)住房保障體系，持續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)。

??（一）安居房。主要面向在本省城鎮(zhèn)無房和無購房記錄，或者家庭人均住房建筑面積低于所在市縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積的本地居民家庭和引進(jìn)人才銷售。各市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和保障能力，逐步將非戶籍常住居民家庭納入安居房保障范圍。安居房套型建筑面積以100平方米以下中小套型為主，做到各種套型房源供應(yīng)與基本住房需求相匹配，并根據(jù)家庭人口數(shù)量增長和人口結(jié)構(gòu)變化情況，逐步滿足改善型住房需求。安居房銷售均價在土地出讓合同中明確，每平方米銷售均價按照項目所在市縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或者不得高于所在市縣上一年度市場化商品住房銷售均價的60％。鼓勵通過集中新建、配建、收購、存量市場化商品住房轉(zhuǎn)化等方式多渠道籌集房源。

??（二）保障性租賃住房。主要面向符合條件的新市民、青年人等城鎮(zhèn)住房困難群體供應(yīng)。保障性租賃住房套型建筑面積以不超過70平方米為主。租金實(shí)行政府指導(dǎo)價，原則上不超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房平均租金的90％。保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。房源籌集方式以盤活空置住房為主，新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼等其他方式為輔。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。

??（三）公租房。繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行政策規(guī)定，主要面向城鎮(zhèn)戶籍低保、低收入住房困難家庭供應(yīng)，采取政府實(shí)物配租或租賃補(bǔ)貼的方式進(jìn)行保障。公租房套型建筑面積原則上控制在60平方米以內(nèi)。對符合條件的城鎮(zhèn)戶籍低保、低收入住房困難家庭和分散供養(yǎng)的特困人員，堅持應(yīng)保盡保，突出兜底保障作用。合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

??（四）棚戶區(qū)改造安置住房。主要面向棚戶區(qū)內(nèi)被依法征收拆遷房屋的群體供應(yīng)。征收房屋屬個人產(chǎn)權(quán)的，安置住房面積可根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議合理調(diào)整；征收房屋屬公有產(chǎn)權(quán)的，安置住房面積可參照保障性住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市縣結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。對經(jīng)濟(jì)困難、無力購買安置住房且符合條件的居民，可通過提供保障性住房或共有產(chǎn)權(quán)等方式滿足其基本居住需求。

??三、健全配套政策，有效增加住房供給

??（一）強(qiáng)化規(guī)劃計劃管理。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同省有關(guān)部門編制全省住房發(fā)展規(guī)劃，明確全省及各市縣住房發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。各市縣政府根據(jù)目標(biāo)任務(wù)，結(jié)合實(shí)際編制本市縣住房發(fā)展規(guī)劃，制定年度建設(shè)計劃，明確各類保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造目標(biāo)規(guī)模、土地供應(yīng)、資金安排、項目布局、配套設(shè)施、政策措施和工作保障等，報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案后，向社會公布實(shí)施。適時對規(guī)劃和計劃實(shí)施情況開展綜合評估，并及時予以調(diào)整優(yōu)化。

??（二）明確土地供應(yīng)方式。新供應(yīng)的安居房用地，按照“限房價、控地價、競品質(zhì)”的原則，通過“招拍掛”方式出讓。劃撥住宅用地可以補(bǔ)辦出讓手續(xù)用于建設(shè)安居房。新建的保障性租賃住房主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。政府投資建設(shè)的公租房，可采取劃撥方式供應(yīng)土地；其他方式投資建設(shè)的公租房，可采取出讓、租賃或者作價入股等方式供應(yīng)土地。棚戶區(qū)改造安置住房采取出讓或劃撥等方式供應(yīng)土地。對安置住房項目中涉及政府投資建設(shè)和管理的公租房建設(shè)項目，可以劃撥方式供應(yīng)土地。對于規(guī)模較大的安置小區(qū)，需配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，可以分宗的，以“招拍掛”方式供應(yīng)土地；符合有關(guān)規(guī)定和條件的，可以協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地。完善住宅用地地價體系，細(xì)化安居房用地和租賃住房用地基準(zhǔn)地價。

??（三）足額保障土地供給。各市縣政府要將保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房用地納入土地利用年度計劃，單列指標(biāo)，優(yōu)先安排，應(yīng)保盡保。保障性住房用地主要安排在城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。棚戶區(qū)改造安置住房實(shí)行原地建設(shè)和異地建設(shè)相結(jié)合，統(tǒng)籌考慮城市功能布局、人口密度、資源承載力等因素做好安置工作。異地建設(shè)安置住房，應(yīng)充分考慮居民生活、就業(yè)需要，科學(xué)選址，盡可能安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口聚集區(qū)域，鼓勵在符合規(guī)劃的條件下，將已供應(yīng)的工業(yè)、倉儲、商業(yè)、辦公等存量非住宅建設(shè)用地依法改變土地用途用于建設(shè)保障性住房。省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)的住宅用地中，租賃住房用地占比一般不低于20％。

??（四）拓寬資金來源渠道。各市縣政府要統(tǒng)籌和合理安排保障性安居工程資金，加大對保障性租賃住房、公租房、棚戶區(qū)改造的財政資金支持力度；省財政按照年度建設(shè)任務(wù)和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)省級配套補(bǔ)助資金，對各市縣予以支持；省發(fā)展改革、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)積極爭取保障性安居工程中央財政資金支持。規(guī)范保障性住房、棚戶區(qū)改造財政資金管理，提升資金使用效益。支持金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性住房、棚戶區(qū)改造項目主體提供長期貸款，在貸款期限、利率等方面予以傾斜。統(tǒng)籌安排地方政府債券資金支持符合條件的保障性住房建設(shè)。在把控風(fēng)險的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性住房建設(shè)。

??（五）落實(shí)稅費(fèi)減免政策。保障性租賃住房、公租房、棚戶區(qū)改造項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并簡化納稅流程，優(yōu)化納稅服務(wù)。安居房項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按有關(guān)規(guī)定減免。對注冊在海南自由貿(mào)易港并實(shí)質(zhì)性運(yùn)營的保障性住房建設(shè)和管理的企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。棚戶區(qū)改造涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收，按照有關(guān)規(guī)定予以減免。

??（六）完善住房公積金政策。完善住房公積金繳存使用機(jī)制。依法依規(guī)推動城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體等建立住房公積金制度，做到應(yīng)繳盡繳；將符合條件的個體工商戶、外來務(wù)工人員和自由職業(yè)者等群體逐步納入住房公積金繳存范圍。支持住房公積金繳存人貸款購買安居房。支持按規(guī)定提取住房公積金用于支付房租和購房款。住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，優(yōu)先用于支持公租房建設(shè)。

??（七）鼓勵配建保障性住房和盤活存量住房。新建市場化商品住房項目可配建安居房、保障性租賃住房，新建安居房項目可配建保障性租賃住房、公租房，具體配建比例和管理方式由市縣政府確定，并納入土地“招拍掛”條件。鼓勵開發(fā)企業(yè)利用存量商品住宅用地建設(shè)安居房，或建設(shè)、配建保障性租賃住房和公租房，在項目融資、商品住宅計劃安排等方面給予政策支持。積極探索通過差別化稅收優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)個人將空置住房用作保障性租賃住房房源。支持國有企業(yè)或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)整合政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)等單位空置住房，以收購、長期租用、委托經(jīng)營等方式籌集社會空置住房，統(tǒng)一運(yùn)營管理，加大保障性租賃住房供給力度。綜合運(yùn)用審批、稅費(fèi)、民用水電氣價格等優(yōu)惠政策，鼓勵專業(yè)化住房租賃企業(yè)在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經(jīng)市縣政府同意，將空置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住房屋改建為保障性租賃住房；改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補(bǔ)繳土地價款。對現(xiàn)有各類政策支持租賃住房情況進(jìn)行梳理，按照規(guī)定將已取得各類優(yōu)惠政策支持的租賃住房項目統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理使用。

??四、強(qiáng)化運(yùn)行管理，積極打造宜居智慧環(huán)境

??（一）提升建設(shè)居住品質(zhì)。加強(qiáng)保障性住房規(guī)劃、建設(shè)、使用全生命周期管理。保障性住房項目選址優(yōu)先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。項目配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域積極推廣應(yīng)用綠色建筑、零碳建筑、裝配式建筑等方面的新技術(shù)、新材料、新工藝，保障建設(shè)品質(zhì)。嚴(yán)格履行法定的項目建設(shè)程序，切實(shí)把加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管貫穿于保障性住房建設(shè)全過程，全面落實(shí)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參建各方主體責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。對存在違法違規(guī)行為和工程質(zhì)量不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的工程項目，嚴(yán)肅查處并追究責(zé)任。聚焦人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三維價值坐標(biāo)，探索未來社區(qū)和數(shù)字家庭建設(shè)，打造有歸屬感、舒適感和未來感的高品質(zhì)生活社區(qū)。

??（二）規(guī)范保障管理工作。優(yōu)化保障性住房申請審核、信息公開、房源分配和后續(xù)管理等工作，完善保障性住房房源清單和保障對象清單，健全常態(tài)化申請審核機(jī)制、準(zhǔn)入退出機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制，促進(jìn)保障進(jìn)退有序、動態(tài)精準(zhǔn)。對法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定優(yōu)先保障的對象，優(yōu)先分配房源。加快住房保障智慧化信息管理平臺建設(shè)，形成部門、市縣間信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，提高工作效率。加強(qiáng)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理。將保障性住房小區(qū)納入社會基層治理范疇，建設(shè)“智慧安防小區(qū)”。研究制定住房保障領(lǐng)域信用信息歸集、分類和應(yīng)用制度，完善信用監(jiān)管制度。推進(jìn)公共服務(wù)均等化，賦予符合條件的承租人和購房人享受同等公共服務(wù)的權(quán)益，逐步實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。

??（三）持續(xù)改善居住條件。有序推進(jìn)棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和城市更新行動。堅持因城施策、因地制宜、量力而行，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。優(yōu)化棚戶區(qū)改造項目審批流程，積極拓展棚戶區(qū)改造融資渠道，破解棚戶區(qū)改造融資難題。對城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施不完善的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，不斷改善居住條件。

??五、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)住房保障工作

??（一）強(qiáng)化省級統(tǒng)籌。建立由省政府主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，省政府分管負(fù)責(zé)人擔(dān)任副組長，省軍民融合、發(fā)改、資規(guī)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、財政、人社、教育、衛(wèi)健、公安、民政、住建、統(tǒng)計、國資、稅務(wù)、金融等部門為成員單位的省級住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌全省住房保障工作。

??（二）壓實(shí)市縣主體責(zé)任。各市縣政府是住房保障工作的責(zé)任主體，要切實(shí)把住房保障工作擺上重要議事日程，參照省級模式成立住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等作用。整合住房保障工作職能，健全工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)服務(wù)窗口建設(shè)，充實(shí)工作力量，保障工作經(jīng)費(fèi)，確保住房保障各項工作有效實(shí)施。

??（三）強(qiáng)化制度體系建設(shè)。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同有關(guān)部門制定加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，修訂完善公租房管理辦法；總結(jié)安居房試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，制定全省安居房管理辦法、安居房建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。各市縣應(yīng)結(jié)合實(shí)際制定出臺保障性租賃住房、安居房管理實(shí)施細(xì)則，修訂完善公租房管理實(shí)施細(xì)則，規(guī)范保障性住房建設(shè)管理。

??（四）做好新舊政策銜接。積極穩(wěn)妥做好新舊住房保障體系過渡和政策銜接。本意見印發(fā)之日前已開工建設(shè)但尚未分配的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房項目，繼續(xù)按原政策規(guī)定執(zhí)行。棚改安置住房的建設(shè)管理按照國家和我省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（五）整體推進(jìn)、重點(diǎn)突破。堅持全省“一盤棋”，整體謀劃、統(tǒng)籌推進(jìn)住房保障工作，并以點(diǎn)帶面、點(diǎn)面結(jié)合，分期、分步驟穩(wěn)步實(shí)施。各市縣應(yīng)根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，及早落實(shí)項目用地、資金安排等，按時序進(jìn)度要求高質(zhì)量完成住房保障工作任務(wù)。海口、三亞等人口凈流入的城市，應(yīng)堅持問題導(dǎo)向，先行一步，努力打造全省住房保障工作標(biāo)桿城市，為其他市縣起到示范、引領(lǐng)和帶動作用。

??（六）加強(qiáng)監(jiān)測評價考核。省各有關(guān)部門要加強(qiáng)對各市縣工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并將住房保障工作納入市縣政府績效考核內(nèi)容，對各市縣推進(jìn)住房保障工作情況實(shí)施監(jiān)測評價和考核，提升工作效能。

??本意見自印發(fā)之日起施行。此前我省出臺的相關(guān)規(guī)定，凡與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。

海南省人民政府辦公廳

2022年5月6日