廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關于印發(fā)廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）的通知

穗建規(guī)字〔2024〕15號

各有關單位：

??《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》業(yè)經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設局、市規(guī)劃和自然資源局反映。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局

廣州市規(guī)劃和自然資源局

2024年6月28日

廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）

??第一章　總　則

??第一條  為深入貫徹“人民城市人民建、人民城市為人民”的要求，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市，根據《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號）等文件規(guī)定，推進城市更新落地實施，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產安全，改善人居環(huán)境，完善配套功能，切實解決民生問題，現(xiàn)就開展城鎮(zhèn)危舊房改造工作，結合我市實際，制定本辦法。

??第二條  本辦法適用于廣州市行政區(qū)域范圍內國有土地上危舊房的改造。

??危舊房是指磚木結構房屋或經房屋使用安全鑒定單位根據國家、省危險房屋鑒定標準鑒定危險等級為Ｂ級、Ｃ級和Ｄ級，或根據國家、省房屋完損等級評定標準鑒定為一般損壞房、嚴重損壞房、危險房的單幢危舊房屋或危舊房屋所在的老舊小區(qū)。其中，鑒定為Ｂ級或一般損壞房實行“愿改則改”，磚木結構、鑒定為Ｃ、Ｄ級或嚴重損壞房、危險房實行“應改盡改”，消除房屋安全隱患，提升人居環(huán)境與品質。

??涉及不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑、革命遺存、工業(yè)遺產等法律、法規(guī)規(guī)定的保護對象及預先保護對象或位于歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史文化街區(qū)、歷史風貌區(qū)、傳統(tǒng)村落、歷史名園、特色風貌林蔭路、軍事保護區(qū)以及宗教活動場所內的危舊房改造還應按相關法律、法規(guī)、規(guī)章和保護規(guī)劃執(zhí)行。

??對納入土地儲備計劃、征收計劃的國有土地上危舊房，按照我市國有土地上房屋征收與補償有關規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

??第三條  市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本市范圍內危舊房改造綜合協(xié)調及相應建設管理工作。

??市、區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門按分工負責危舊房改造工程規(guī)劃管理工作，參與拆除翻建類危舊房改造聯(lián)合會審，依職責辦理建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃核實、補繳土地出讓金、確權登記等手續(xù)。

??第四條  各區(qū)人民政府應組織協(xié)調有關部門做好轄區(qū)范圍內的危舊房改造、房屋使用安全監(jiān)督及管理工作。

??區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責統(tǒng)籌轄區(qū)范圍內的危舊房普查、督促治理和指導項目建設單位組織實施改造，指導屬地鎮(zhèn)街對限額以下項目進行方案審查和備案，對無主危舊房實施代管并治理，承擔危舊房改造工程的消防設計審查、驗收、備案和抽查工作，負責限額以上危舊房改造工程的相關行政許可及施工質量安全監(jiān)督工作。

??區(qū)發(fā)改、城管、財政、水務等相關部門依職能配合和指導轄區(qū)范圍內危舊房改造實施的相關工作。

??鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當協(xié)助上級人民政府和有關部門開展危舊房普查，依職責制止、查處、拆除改造過程中違法建設，承擔轄區(qū)范圍內危舊房督促治理以及應急搶險的具體組織實施，并負責辦理未達到施工許可證辦理限額的房屋建筑工程的開工建設信息錄入手續(xù)及工程質量安全管理等工作。

??第五條  城鎮(zhèn)危舊房改造工作應當遵循“尊重歷史、實事求是、多措并舉、分類實施、因地制宜、綠色安全、優(yōu)化簡化”的原則，打造綠色、宜居、韌性、智慧的“好房子”。

??第六條  在確保改善房屋安全狀況及不突破生態(tài)環(huán)境底線管控要求，且周邊條件允許的情況下，城鎮(zhèn)危舊房可采取以下方式實施改造提升：

??（1）維修加固。在不影響房屋結構安全前提下，通過局部拆換（或加固）建筑組成部分、完善使用功能和配套設施、強化安全防護措施等方式予以改造；

??（2）拆除翻建。通過整體拆除翻建并優(yōu)化相關使用功能和配套設施方式予以改造。

??第七條  城鎮(zhèn)危舊房屋改造項目鼓勵戶型設計和空間布局創(chuàng)新，完善配套設施，優(yōu)化使用功能，與周邊環(huán)境相協(xié)調，提升人居環(huán)境與品質，推廣應用新型工業(yè)化建造，并按以下標準進行改造提升：

??（一）單幢危舊房屋可按不增加戶數(shù)、不改變原建筑用途、基本不擴大原建筑基底、基本不改變四至關系的標準進行改造提升，并鼓勵與周圍相鄰建筑開展連片集中改造。

??（二）老舊小區(qū)可按不增加戶數(shù)、不改變原建筑用途、不突破用地紅線的標準實施拆除翻建，并宜按照集約用地原則優(yōu)化空間布局，采取多、高層建筑方式實施改造建設，適當增設公共活動空間和公共服務配套設施，完善小區(qū)人居環(huán)境。

??第八條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目由房屋使用安全責任人自主籌資實施，也可依法引入市場主體合作改造實施。

??其中，政府公房改造資金根據我市國有資產管理規(guī)定，分別納入市、區(qū)有關業(yè)務主管部門預算統(tǒng)籌解決。

??第二章　政策支持

??第九條  危舊房采取拆除翻建方式實施改造提升屬于存量國有建設用地再利用，無需辦理供地手續(xù)。

??（一）如原房屋建設時的凈用地范圍與建筑基底一致，則翻建只能在原房屋建筑基底內進行。

??（二）如原房屋建設時的凈用地范圍大于建筑基底，則翻建可在原凈用地范圍內進行。

??第十條  為滿足基本生活需求，改善人居環(huán)境，城鎮(zhèn)危舊房改造項目符合下列情況的可適度增加建筑面積、增配服務設施：

??（一）對于非成套住宅進行成套化改造，在確保安全的前提下，原每戶套內可完善廚房、衛(wèi)生間等必備設施功能，具體使用面積廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米；對于套內建筑面積不超過90平方米成套住宅，每戶原有廚房、衛(wèi)生間面積小于《住宅設計規(guī)范》（GB50096－2011）最低標準的，可以適當增加使用面積，其中廚房按約4平方米，衛(wèi)生間按約3平方米適當增加；套內建筑面積超過90平方米的住宅原則上不得增加套內面積。

??（二）在符合歷史文化名城保護要求，與周邊環(huán)境相協(xié)調，不影響相鄰建筑物的通風、采光和日照的前提下，有條件的城鎮(zhèn)危舊房屋改造項目可增設電梯、交通必需的公共走廊、無障礙設施、地下停車庫等配套及附屬設施，補充必要的市政基礎設施、公共服務設施與公共安全設施；鼓勵通過增加首層架空、利用天面綠化等方式，增加社區(qū)公共活動和交往空間。

??以上新增建筑面積應按照廣州市建筑工程容積率計算有關規(guī)定計算規(guī)劃容積率面積，其中地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%。

??第十一條  受各種客觀歷史條件限制，拆除翻建的城鎮(zhèn)危舊房改造項目，滿足現(xiàn)行相關建筑設計技術標準確有困難的，在保障公共利益，妥善考慮相鄰關系人利益的前提下，間距、建筑退讓、綠地率等指標和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制，但應綜合運用新技術、新設備、新材料、加強性管理等保障措施提高結構、消防安全水平和通過第五立面利用、垂直綠化等方式提高綠化水平。

??第十二條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目原則上應按現(xiàn)行國家工程建設消防技術標準進行設計。

??若受各種客觀歷史條件限制，建筑防火間距和消防車道、消防救援場地設置等難以滿足現(xiàn)行國家工程建設消防技術標準的，可維持現(xiàn)狀或執(zhí)行原消防技術標準，但應根據實際情況，采取提高建筑外圍護結構防火性能、增設室外消火栓以及加強后期使用管理等加強性措施。

??第十三條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目房屋產權手續(xù)不全的，由區(qū)政府負責組織完善手續(xù)，在土地及房屋主體、功能、面積無爭議的前提下，可先行辦理危舊房改造相關手續(xù)。

??第十四條  鼓勵銀行機構提供專項融資服務，支持通過房產抵押進行融資擔保，支持房屋安全責任人按規(guī)定通過提取物業(yè)專項維修資金、單位住房維修基金、個人公積金（住房補貼）以及公積金貸款等方式籌集改造資金。

??第三章　改造程序

??第十五條  危舊房所有權人是房屋使用安全責任人，為危舊房改造活動的主體。房屋所有權人下落不明或者房屋權屬不清晰，有代管人的，代管人是房屋使用安全責任人；無代管人的，房屋使用權人是房屋使用安全責任人。若無法確認房屋使用安全責任人的，可按本市房屋使用安全管理有關規(guī)定確認。

??第十六條  多產權人的城鎮(zhèn)危舊房需經不低于90%的房屋使用安全責任人表決同意改造并確定項目建設單位后，方可啟動改造。鼓勵成立自主更新委員會代表全體房屋使用安全責任人發(fā)起和開展相關改造工作。

??房屋使用安全責任人可自主委托政府、原房改房單位、物業(yè)服務企業(yè)、國有企業(yè)等作為項目建設單位。由項目建設單位開展意愿征求、改造項目方案編制、改造協(xié)議簽訂、報建報批、工程建設（工程設計）等具體工作。

??單一產權的危舊房改造，可直接開展下步工作。所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)應當對危舊房改造工作給予支持和引導。發(fā)揮黨建引領作用，做好居民的解釋和疏導，積極促成項目實施。

??第十七條  項目建設單位應當委托有相應資質的設計單位進行危舊房改造項目方案設計。設計方案應滿足結構、安全需要，符合建筑風貌管理要求。如涉及原不動產單元界址、面積等發(fā)生變動的，設計方案應進行標注。

??多產權人的城鎮(zhèn)危舊房改造項目設計方案應充分征求房屋使用安全責任人的意見，并根據反饋意見予以優(yōu)化完善。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應會同區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門對項目建設單位做好設計方案的必要性、可行性、合理性等方面指導工作，出具指導意見。

??第十八條  項目建設單位應依據經各方認可的設計方案編制實施方案并充分征求房屋使用安全責任人意見，實施方案內容應包括改造范圍、改造內容、成本測算及資金籌措、房屋產權分配方案、工程周期、后續(xù)物業(yè)管理方案等。

??第十九條  項目設計方案及實施方案經不低于90％的房屋使用安全責任人依法表決同意后，方可開展下一步工作。

??單一產權的危舊房改造，可直接編制項目設計方案開展下步工作。

??第二十條  項目建設單位與全體房屋使用安全責任人簽訂改造協(xié)議。協(xié)議內容應當包括權利義務、違約責任、實施方案、設計方案、簽約時間等。簽約面積達到專有部分面積四分之三以上且房屋使用安全責任人簽約比例達到四分之三以上的，協(xié)議方可生效。協(xié)議生效后，項目建設單位按照規(guī)定辦理報批報建手續(xù)，開展相應加固或者拆除重建工作。

??未達到簽約比例的，項目自動終止。

??單一產權的危舊房改造，可直接開展下步工作。

??第二十一條  城鎮(zhèn)危舊房項目按以下程序辦理相關報建手續(xù)：

??（一）對維修加固項目，不增加建筑面積、建筑高度、建筑層數(shù)且不涉及修改外立面、建筑結構和變更規(guī)劃用途的，無需辦理規(guī)劃手續(xù)。其中，達到限額以上工程的維修加固項目，項目建設單位持申請材料到區(qū)建設主管部門依法辦理建筑工程施工許可證；屬于限額以下工程的，項目建設單位持申請材料直接到所屬街道（鎮(zhèn)）辦理“開工信息錄入”手續(xù)后即可組織實施，項目完工后由項目建設單位自行完成竣工驗收。

??（二）對拆除翻建項目，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門牽頭受理改造申請，并組織區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門、屬地街道（鎮(zhèn)）等相關單位進行聯(lián)合會審，并出具聯(lián)審意見。經審查通過的，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門應當會同項目屬地街道（鎮(zhèn)），將設計方案在改造現(xiàn)場公示（公示時間不小于15日）。公示期滿無異議、異議不成立或異議已妥善處理的，其中達到限額以上工程的拆除翻建項目，區(qū)規(guī)劃和自然資源、住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門依據聯(lián)審意見核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；屬于限額以下小型工程的拆除翻建項目，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門依據聯(lián)審意見核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證后，建設單位到所屬街道（鎮(zhèn)）辦理“開工信息錄入”手續(xù)。

??第二十二條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目依法完成相關建設手續(xù)辦理后，依據經批準的項目設計方案實施改造。工程完工后，項目建設單位應當按規(guī)定辦理規(guī)劃核實、竣工驗收，驗收合格方可交付使用。

??第二十三條  危舊房完成改造后，當事人可按不動產登記相關規(guī)定申請辦理產權登記，對需補繳土地出讓金的，按本市出讓金計收規(guī)則計收。

??第四章　監(jiān)督管理

??第二十四條  各區(qū)人民政府應組織規(guī)劃、建設、城管執(zhí)法等部門建立聯(lián)合監(jiān)管與執(zhí)法銜接機制，落實危舊房屋改造的全過程監(jiān)管職責，加強日常巡查工作，依法拆除存在重大安全隱患的違法危舊房屋，制止和查處改造過程中違法建設行為，確保公共安全。

??房屋使用安全責任人應當定期檢查、維修房屋，及時消除房屋安全隱患，配合各級政府、有關部門等做好房屋使用安全普查、巡查和應急搶險等活動。

??第五章　附則

??第二十五條  本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門、市規(guī)劃和自然資源行政主管部門負責解釋。區(qū)人民政府可以結合實際制定具體操作細則。

??各區(qū)政府可在本辦法基礎上，參照優(yōu)化營商環(huán)境政策要求，結合實際進一步明確和優(yōu)化危舊房改造項目的審批程序，簡化審批前置要件，壓縮審批時間。

??第二十六條  本辦法自2024年7月2日起施行，有效期3年。