[克而瑞]四季度策略：調(diào)控加劇房企實力分化

??國慶長假期間，各城市的調(diào)控政策扎堆出臺，細則也陸續(xù)落地。這樣的“畫風突變”，打亂了不少企業(yè)的推盤計劃，對土地投資和擴張戰(zhàn)略也有所影響。根據(jù)以往的經(jīng)驗和近期對政策執(zhí)行、市場成交狀況的觀察，我們的看法如下：

??一、供不應求持續(xù)，調(diào)控未影響行業(yè)基本面

??本次調(diào)控政策出臺，主要是由于前期市場過于火爆，投機炒房現(xiàn)象浮上臺面并開始蔓延，在企業(yè)營銷和媒體的新聞炒作的推波助瀾下，引發(fā)了普通購房者的恐慌心態(tài)。若持續(xù)下去，可能將迫使購房者繼續(xù)加大買房杠桿，透支未來購房需求和房價漲幅，對行業(yè)長期發(fā)展不利。

??但值得注意的是觸發(fā)本輪行情的是供需失衡，而這一問題從目前來看并未得到解決，9月重點城市的消化周期依然較短，如上海1.2個月、合肥1.6個月、南京1.8個月等；調(diào)控密集實施后，上海部分低調(diào)開盤、首付比例要求提高的項目去化表現(xiàn)還是十分出色。因此，調(diào)控本身的作用主要將是從購房者心理入手，目的是降低市場預期，打下“鎮(zhèn)定劑”。

??從地方政府的手段來看，除了深圳等炒房現(xiàn)象明顯的城市對購房資格的管制較嚴厲，其余熱點城市如上海、北京等“主打”的手段彈性均較大，如規(guī)范媒體報道和企業(yè)宣傳，停發(fā)預售證、通過銀行收緊貸款等。這表明了：1) 地方政府并不希望行業(yè)基本面受損、房價快速下跌，而是利用成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成數(shù)據(jù)變化改變市場預期，讓需求以合理的速度釋放；2) 部分城市出現(xiàn)的購房熱，與夸大宣傳不無關(guān)聯(lián)，從推廣規(guī)范入手也屬對癥下藥；3) 上述手段與直接發(fā)文限制不同，管制的調(diào)整是非公開的，即便階段性放松也不易成為市場風向標被解讀。

??因此，我們認為，部分城市的預售證管制將延續(xù)，導致一手房出現(xiàn)成交量價齊跌的情況，這樣的情況可能延續(xù)到2017年春節(jié)后。到2017年5、6月時，由于2016年的基數(shù)高，因此地方政府同比數(shù)據(jù)壓力減小，對預售證的限制可能逐步放寬。

??二、堅持核心城市布局，并購機會有望增加

??絕大部分企業(yè)在前三季度的行情下，今年銷售目標的完成并無問題，不少四季度原本便有放緩銷售的計劃。面對當前市場和政策背景，我們的建議是： 

??1、推貨以低價剛需項目為主。如一線和強二線城市中，主推單價、總價較低、定位剛需的項目，同一項目中選擇位置較差的樓棟，減輕地方政府壓力；弱二線和三四線城市中，除了抓緊一二線傳導的有限行情去庫存外，可重點推出旅游類大盤項目，給投資需求“發(fā)泄”的出口。如果企業(yè)不存在資金壓力，則定位高端項目、位置稀缺的項目沒有壓縮利潤開盤的必要，變相收取費用規(guī)避備案限制則無異于“撞槍口”。

??2、堅持一二線核心城市布局。調(diào)控不會改變城市發(fā)展的軌跡，值得企業(yè)深耕的城市沒有變化。我們認為，有兩項指標長期影響較大：一是高等教育資源豐富的城市，如北京、上海、南京、武漢等，意味著更多的高素質(zhì)人口流入并產(chǎn)生工作和置業(yè)的意愿，并吸引高新產(chǎn)業(yè)遷入，消費水平提升；二是關(guān)注土地供應量，治標不如治本，但大部分熱門城市土地供應并未跟上，供不應求的加劇保證了未來項目能以充分的利潤去化。

??3、同時關(guān)注招拍掛和收購機會。一方面，部分城市的調(diào)控政策中包含了控制地價的手段，如上海將嚴格限制和核查企業(yè)拿地的資金來源，一些激進、敢于開高價的企業(yè)可能會受到影響，對于自有資金充裕的企業(yè)來說是補貨的良機；另一方面，調(diào)控會使得更多的中小房企加速退出行業(yè)，為大企業(yè)提供并購擴張的機會。

??4、多元化主要關(guān)注金融和基建?；谪泿耪叩牟粩嘧兓?，像今年這樣境內(nèi)融資渠道寬松的局面不可能永遠持續(xù)，尤其是民企應當擴大金融版圖，關(guān)注資產(chǎn)管理和保險等領(lǐng)域，拓寬資金來源渠道。對于國企來說，則應當關(guān)注行業(yè)上游，如綠地正在積極拓展PPP，金茂的一級土地開發(fā)等，有助增加低成本的土地儲備。

??最后，對于企業(yè)的投資者而言，火爆的市場行情讓不同規(guī)模的企業(yè)“雞犬升天”，調(diào)控則會拉開企業(yè)間的差距，提高行業(yè)集中度，是優(yōu)秀企業(yè)并購擴張、脫穎而出的好機會。前三季度企業(yè)利潤值得期待，將在明年的結(jié)轉(zhuǎn)集中逐步體現(xiàn)。大部分企業(yè)完成銷售目標并無問題，四季度的銷售增速放緩不會對全年業(yè)績產(chǎn)生影響。在今年大量低成本融資和銷售回款充足的情況下，大中企業(yè)償債壓力普遍較小。資金成本低、并購能力強的企業(yè)受益于調(diào)控；土地儲備優(yōu)質(zhì)豐富的企業(yè)值得長期看好；對今年發(fā)債的期限短、且負債率高的企業(yè)則應持謹慎態(tài)度。