[克而瑞]12月樓市成交創(chuàng)新高 地市翹尾行情再現(xiàn)

??【研究視點(diǎn)】

??12月成交新高使全年完美收官，地市翹尾行情再現(xiàn)

??2015年收官之月，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)果然不負(fù)重望，重點(diǎn)城市成交總量環(huán)比繼續(xù)增量13%，甚至較2015年月均增長(zhǎng)31%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，2015年樓市可謂完美收官。

??目前來看，2016年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然不容樂觀，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底，因此，宏觀政策面仍將維持寬松局面，甚至不排除有短時(shí)扶持性政 策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存問題并未完全解決，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)仍是“去庫(kù)存”，供應(yīng)或在低位徘徊；而成交量在今年需求集中釋放影響下，或?qū)⒂兴芈?；價(jià) 格在一面是熱點(diǎn)城市持續(xù)攀升，高庫(kù)存城市以價(jià)換量的影響，分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：地產(chǎn)投資增速跌跌不休，美聯(lián)儲(chǔ)加息不利海外融資

??政策：最高層關(guān)注行業(yè)庫(kù)存，推六大原則性舉措化解

??樓市：12月成交再創(chuàng)新高，商品住宅消化周期全線下降

??房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)指數(shù)加速上行，深圳高位小幅回落

??土地：年末翹尾、量?jī)r(jià)新高，二三線城市成交環(huán)比大漲

??【圖說樓市】

??供應(yīng)：整體供應(yīng)繼續(xù)低位徘徊，部分城市井噴

??成交：整體成交再創(chuàng)新高，一線城市繼續(xù)強(qiáng)勁發(fā)力

??庫(kù)存：去化周期環(huán)比全線下降，上海等5城顯著供不應(yīng)求

??成交結(jié)構(gòu)：中檔產(chǎn)品占比大幅增長(zhǎng)，各面積段占比表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定

??【研究視點(diǎn)】

??12月成交新高使全年完美收官，地市翹尾行情再現(xiàn)

??2015年收官之月，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)果然不負(fù)重望，重點(diǎn)城市成交總量環(huán)比繼續(xù)增量13%，甚至較2015年月均增長(zhǎng)31%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，2015年樓市可謂完美收官。

??經(jīng)濟(jì)壓力漸顯的新常態(tài)下，在這新舊年交替之際，房地產(chǎn)行業(yè)受到前所未有的關(guān)注，不僅高層頻頻發(fā)聲，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議等等也為 來年樓市定調(diào)。明年房地產(chǎn)政策面仍將圍繞“去庫(kù)存”展開。地方政府層面，云南本月政策調(diào)整力度較大，不僅省物價(jià)局取消了商品房備案限制，省住建廳也發(fā)文允 許居民使用公積金支付物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，昆明市政府圍繞“去庫(kù)存”出臺(tái)了24條意見，政策調(diào)整涉及公積金貸款額度上調(diào)、加強(qiáng)棚改貨幣化安置、允許部分地塊調(diào)整 規(guī)劃等等，政策力度較大。此外安徽、濟(jì)南等省市也就“去庫(kù)存”問題在棚改和稅費(fèi)優(yōu)惠等方面有所動(dòng)作。而樓市需求相對(duì)較為旺盛的江蘇省，本月出臺(tái)了價(jià)格條例 草案，房?jī)r(jià)上漲過快的物價(jià)局可約談房企，各地政策略顯多樣化趨勢(shì)。

??而從本月的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，重點(diǎn)城市成交量在上個(gè)月高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上揚(yáng)，半數(shù)以上城市成交量超百萬(wàn)平方米，不少城市成交量刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄，其中 一線城市表現(xiàn)尤為突出，而二三線城市也有諸多爆發(fā)點(diǎn)，武漢成交量更是刷新2007年以來的單月最高紀(jì)錄。整體市場(chǎng)成交量不僅同比有較大幅度增長(zhǎng)，甚至高于 2013年的歷史高點(diǎn)。而供應(yīng)方面，前期“出貨”較多的北京和上海，本月商品住宅供應(yīng)后勁不足；而庫(kù)存壓力較大的城市供應(yīng)同比均是大幅下調(diào)，如沈陽(yáng)、大 連、貴陽(yáng)等等；而供應(yīng)不足的城市本月供應(yīng)還是有較大幅度上調(diào)，如廈門、武漢等等，總體供應(yīng)不及去年同期。在企業(yè)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷催化和供應(yīng)的適度控制下，重點(diǎn)城市 截至12月底的庫(kù)存及消化周期全線下滑，庫(kù)存壓力大為緩解， 2015年實(shí)現(xiàn)完美收官。

??土地市場(chǎng)方面，本月呈現(xiàn)明顯的年末“翹尾”行情，全國(guó)整體成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，特別是二線城市成交暴漲，對(duì)整體市場(chǎng)的拉動(dòng)作用十分明顯，一線城市 受供應(yīng)量較小影響，成交反而有所下滑。而從城市來看，土地市場(chǎng)仍呈現(xiàn)兩極分化的格局：熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地、地王不絕于耳，部分熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率 甚至可高達(dá)200%以上，深圳寶安區(qū)一地塊以近8萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)衛(wèi)冕全國(guó)單價(jià)地王，南京、上海、武漢、杭州、佛山等等均有地王產(chǎn)生；而南寧、成都等 城市卻有大體量土地流拍，主要原因多是庫(kù)存、政府定價(jià)、以及周邊配套等等問題，特別是對(duì)于庫(kù)存較大區(qū)域，房企拿地尤顯審慎。

??目前來看，2016年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然不容樂觀，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底，因此，宏觀政策面仍將維持寬松局面，甚至不排除有短時(shí)扶持性政 策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存問題并未完全解決，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)仍是“去庫(kù)存”，供應(yīng)或在低位徘徊；而成交量在今年需求集中釋放影響下，或?qū)⒂兴芈?；價(jià) 格在一面是熱點(diǎn)城市持續(xù)攀升，高庫(kù)存城市以價(jià)換量的影響，分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??地產(chǎn)投資增速跌跌不休，美聯(lián)儲(chǔ)加息不利海外融資

??11月，房地產(chǎn)投資增速仍繼續(xù)下滑，政府針對(duì)源頭開啟去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)。美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息，結(jié)束了自2008年以來的零利率政策，房企的境外融資環(huán)境再度銳變。

??1、房地產(chǎn)業(yè)投資增速依舊探底下滑，2016年仍將是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“穩(wěn)定器”

??“十二五”收官之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無減。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的最大支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、護(hù)駕結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要性也在與日俱增。然 而，在政府的不怠救市下，房地產(chǎn)業(yè)呈“末端熱、源頭冷”態(tài)勢(shì)——樓市成交持續(xù)回暖，開發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開工等指標(biāo)進(jìn)入“冬眠期”。在經(jīng)濟(jì)增速下滑 之際，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速屢創(chuàng)新低，連續(xù)4個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)且跌幅加速。1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%。全年 走勢(shì)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速?gòu)哪瓿蹰_始下滑，屢創(chuàng)新低，已連續(xù)22個(gè)月下滑，并無企穩(wěn)跡象；從單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額看，自8月跌入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，連 續(xù)四個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，11月更是同比回落5.11%，跌幅較10月擴(kuò)大2.57個(gè)百分點(diǎn)，有加速回落之勢(shì)。開發(fā)投資與GDP有1：0.7的相關(guān)性，作為經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)的“穩(wěn)定器”，2016年政府仍會(huì)堅(jiān)決支持房地產(chǎn)發(fā)展。

??2、美聯(lián)儲(chǔ)加息將加大房企境外融資難度和成本

??12月17日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布，提升聯(lián)邦基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)至025%-0.5%。此次加息，距離上一次美聯(lián)儲(chǔ)加息長(zhǎng)達(dá)113個(gè)月，加息空窗期創(chuàng)歷 史記錄。這一事件的重大影響在于：出于鞏固“強(qiáng)勢(shì)”美元的考量，美聯(lián)儲(chǔ)必將啟動(dòng)新一輪的加息周期，以吸引全球資本回流美國(guó)，參與美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì) 再造。近十年來，其對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響預(yù)計(jì)僅次于美聯(lián)儲(chǔ)的三輪量化寬松。

??美聯(lián)儲(chǔ)新一輪加息周期將加大中國(guó)房企的海外融資難度和成本。據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年共20家內(nèi)房企發(fā)行 25筆海外債券，融資總額高達(dá)600億元人民幣，同比增長(zhǎng)10.23%；2013年和2014年內(nèi)房企海外融資總額均在2012年5倍以上。2012年 -2014年期間，房企境外融資的成本很低，一些評(píng)級(jí)高的房企如中海、方興、越秀，境外發(fā)債票面利率維持在5%左右，一般的房企境外融資年息也普遍低于 8%。但自2014年11月美聯(lián)儲(chǔ)宣布結(jié)束QE3后，房企境外融資每況愈下，低成本優(yōu)勢(shì)已蕩然無存。據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，2015年房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年的633億美元，跌幅達(dá)61.7%。房企境外融資案例顯著減少的同時(shí)，成本開始超過國(guó)內(nèi)銀行信貸，個(gè)別中小房企境外發(fā)債成本甚至高達(dá)10-13%，接近信托融資成本。

??在中東、東歐動(dòng)蕩的大背景下，美聯(lián)儲(chǔ)開啟新一輪加息周期，意在讓強(qiáng)勢(shì)美元資產(chǎn)成為國(guó)際資本的避險(xiǎn)天堂。由于基本面穩(wěn)健，加之“一帶一路”戰(zhàn)略的積極推動(dòng)，中國(guó)受影響程度預(yù)計(jì)可控，但國(guó)內(nèi)房企的境外融資難度和成本肯定會(huì)顯著提高。

??【02政策】

??最高層關(guān)注行業(yè)庫(kù)存，推六大原則性舉措化解

??從中央層面看，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出促進(jìn)農(nóng)民工進(jìn)程買房、推進(jìn)住房制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等六大針對(duì)性舉措。

??舉措一：化解房地產(chǎn)庫(kù)存。按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??【解讀】該舉措的最大障礙在一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，因?yàn)閲?yán)格控制人口的需要，這類城市不能全面放開限購(gòu)，推行購(gòu)房入戶政策。但亦可通過3 手段促進(jìn)該類城市非戶籍人口購(gòu)房：1)松綁限購(gòu)，讓非戶籍常住人口在郊縣新城置業(yè)；2)購(gòu)房可落戶加分，以刺激常住人口和外來務(wù)工人員買房；3)降低酒店 式公寓的購(gòu)買門檻和成本，如降低首付至3成，二手交易費(fèi)率參照商品住宅等。

??舉措二：要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

??【解讀】對(duì)于哪些愿意放棄“農(nóng)民身份”，也有能力在就業(yè)城市生存的農(nóng)民工，各城市今后原則上都應(yīng)同意其落戶。但具體執(zhí)行起來，各線城市會(huì)有一定差異：二線和三四線城市可以全面鋪開，一線城市也可在郊區(qū)縣和新城推行。

??舉措三：明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

??【解讀】未來住房制度改革的大方向應(yīng)該是打通戶籍和非戶籍購(gòu)房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類住宅的購(gòu)置門檻，以及靈活進(jìn)行出售和出租的轉(zhuǎn)換。

??舉措四：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

??【解讀】這一舉措最利好房地產(chǎn)去化。要想動(dòng)專業(yè)住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展，還須降低企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)成本，后者又需要政府在土地出讓制度、稅費(fèi)征收、低成本政策融資等方面做出科學(xué)安排。

??舉措五：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

??舉措六：取消過時(shí)限制性措施。

??【解讀】目前加在房地產(chǎn)行業(yè)的限制性措施主要有限購(gòu)(一線城市)、限貸(二套以上)、用途和戶型限制三大類。諸如此類的限制，以后預(yù)計(jì)都將由城市自己根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H決定是否取消。

??【03 樓市】

??12月成交再創(chuàng)新高，商品住宅消化周期全線下降

??從重點(diǎn)城市商品住宅成交數(shù)據(jù)來看，今年12月市場(chǎng)高位上揚(yáng)，整體高于去年同期高點(diǎn)，一線城市表現(xiàn)尤為突出，年底收官之戰(zhàn)成績(jī)顯著。而商品住宅供 應(yīng)方面，仍低位徘徊，整體供應(yīng)量與上月基本持平，但同比遠(yuǎn)不及去年同期。在供應(yīng)低位而成交大增影響下，本月重點(diǎn)城市供求比再次下滑，庫(kù)存量也繼續(xù)下降，去 庫(kù)存繼續(xù)推進(jìn)，部分風(fēng)險(xiǎn)城市表現(xiàn)亮眼。

??1、供應(yīng)：整體供應(yīng)繼續(xù)低位徘徊，部分城市井噴

??12月，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)仍未見回升，整體供應(yīng)水平與11月持平，但同比下降明顯。分城市能級(jí)來看，一線城市增減參半，上海、北京同環(huán)比皆 下滑，供應(yīng)量處于較低位，都不足80萬(wàn)平方米，而廣州、深圳供應(yīng)大幅放量，環(huán)比增幅都在20%以上，尤其是深圳，本月供應(yīng)近114萬(wàn)平方米，再創(chuàng)今年新 高。而二、三線城市來看，整體供應(yīng)量較上月小幅回升1%，同比降幅也明顯小于一線城市。其中，重慶、佛山、西安供應(yīng)井噴，不僅供應(yīng)量基本在150萬(wàn)平方米 以上，環(huán)比漲幅也均在50%以上；此外南京、廈門、東莞等個(gè)別城市本月供應(yīng)量同環(huán)比也繼續(xù)增長(zhǎng)。

??今年供應(yīng)低位貫穿全年，主要受新開工大幅下滑、土地成交面積萎縮以及城市分化加劇影響。然而對(duì)于城市而言，其產(chǎn)生了兩個(gè)方面的后果，一者，對(duì)于 合肥、成都、重慶等市場(chǎng)表現(xiàn)一向較好，供求較為平衡的城市來說，供應(yīng)量的大幅下滑，直接阻礙其市場(chǎng)成交量的繼續(xù)攀高，尤其是合肥，今年市場(chǎng)明顯回升下，其 成交反而出現(xiàn)下滑，這其中供應(yīng)大幅下降導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)不足就是重要原因。二者，對(duì)長(zhǎng)沙、寧波、昆明、福州等去年市場(chǎng)壓力較大城市來說，今年供應(yīng)量的持續(xù)低位 對(duì)助推其市場(chǎng)去庫(kù)存起到了十分重要的作用，目前這些城市商品住宅去化周期都已降到12個(gè)月左右，尤其是寧波，在改善型需求推動(dòng)下，再加上供應(yīng)的大幅下滑， 其市場(chǎng)狀況持續(xù)改善，供求狀況已維持基本平衡狀態(tài)。

??而對(duì)于明年年初市場(chǎng)供應(yīng)，一方面春節(jié)前后都是市場(chǎng)供應(yīng)淡季，而更為重要的是，當(dāng)前行業(yè)新開工面積持續(xù)下滑，土地成交面積也再創(chuàng)新低，因此，明年年初供應(yīng)量仍將低位徘徊，明顯回升的可能性不大。

??2、成交：整體成交再創(chuàng)新高，一線城市繼續(xù)強(qiáng)勁發(fā)力

??從成交方面來看，重點(diǎn)城市商品住宅成交再次呈現(xiàn)“年末翹尾”態(tài)勢(shì)，本月成交量在11月基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，收官之戰(zhàn)完美結(jié)束。分城市能級(jí)來看，四個(gè) 一線城市仍舊強(qiáng)勁發(fā)力，個(gè)個(gè)表現(xiàn)突出，環(huán)比增幅都在14%以上，尤其是北京和上海，本月成交面積分別達(dá)到140和170萬(wàn)平方米，再創(chuàng)今年新高。而二、三 線城市來看，整體增多減少。其中，成都、貴陽(yáng)、合肥等城市表現(xiàn)相對(duì)較差，環(huán)比降幅都在16%以上；而南京、武漢、杭州、濟(jì)南等市場(chǎng)火爆城市，成交繼續(xù)攀 高，尤其是武漢，本月成交量超過260萬(wàn)平方米，為2007年以來單月最高值，市場(chǎng)火熱程度可見一斑。

??12月的完美收官主要依賴于政策推動(dòng)下改善性需求的崛起，而在我們看來，上海、深圳、南京、杭州、武漢等改善型需求能夠持續(xù)釋放的主要原因有兩 點(diǎn)：一方面，從城市宏觀面來說，這些城市經(jīng)濟(jì)都比較發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)活躍度較高，尤其是在經(jīng)濟(jì)增速“換擋”下仍能保持較高增速，對(duì)外來人口具有相當(dāng)?shù)奈侥芰Γ? 購(gòu)買力充足，因而需求比較集中；而另一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展來看，這些城市基本都經(jīng)歷了城市的快速擴(kuò)張期，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，進(jìn)入改善型需求釋放期，330新政 后，這部分需求從政策上得到較大的鼓勵(lì)喝扶持，首付比例、利率等下降也實(shí)實(shí)在在降低購(gòu)房者置業(yè)成本，因而，迎來難得的入市時(shí)機(jī)。

??3、庫(kù)存： 去化周期環(huán)比全線下降，上海等5城顯著供不應(yīng)求

??12月，近6成重點(diǎn)城市商品住宅供求比在上月低位基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，而且，近8成城市供求比在1.0以下，尤其是北京、上海、成都、大連等城市供求比不足0.6。而值得關(guān)注的是，廣州、廈門、?？?、西安等城市供求比明顯增長(zhǎng)，助推成交繼續(xù)上揚(yáng)。

??在成交繼續(xù)上漲帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市整體庫(kù)存壓力持續(xù)改善，本月，庫(kù)存環(huán)比下降的城市超過7成，同比下降的更是近9成。具體城市來看，廣州、深圳等 城市因?yàn)楣?yīng)大幅放量，庫(kù)存量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但也都在可控范圍內(nèi)。而特別需要指出的是上海、武漢、東莞等城市，在強(qiáng)勁的需求釋放下，庫(kù)存量大幅下滑， 尤其是武漢，近三月成交都在230萬(wàn)平方米以上，本月庫(kù)存量再創(chuàng)新低，同環(huán)比跌幅都在19%以上。

??消化周期來看，本月重點(diǎn)城市商品住宅去化周期環(huán)比全線下降，同比除重慶、南寧、西安、長(zhǎng)沙四城外也是全部下跌，市場(chǎng)去化壓力持續(xù)改善。值得關(guān)注 的是，長(zhǎng)沙、寧波、昆明、福州等市場(chǎng)去化壓力較大城市，目前消化周期都降到12個(gè)月以下，尤其是福州本月消化周期下降到僅8個(gè)月左右，已基本處于市場(chǎng)平衡 狀態(tài)。此外，上海、南京、蘇州、武漢、合肥等城市消化周期不足5個(gè)月，供不應(yīng)求狀況顯著。

??4、成交結(jié)構(gòu)：中檔產(chǎn)品占比大幅增長(zhǎng)，各面積段占比表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定

??本月北京、上海和深圳三個(gè)城市各面積段除北京中小面積段產(chǎn)品大振幅波動(dòng)外，其他均表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)；而從價(jià)格段來看，中檔產(chǎn)品成交占比均有較大幅度增長(zhǎng)，深圳中高檔和高檔產(chǎn)品占比仍大幅波動(dòng)，其他價(jià)格段表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

??在從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，本月三個(gè)城市中檔產(chǎn)品成交比例均有較大幅度上漲；而上海中高檔產(chǎn)品和深圳高檔產(chǎn)品成交比例繼上月大幅增長(zhǎng)后，本月均有下調(diào)；此外，深圳中高檔產(chǎn)品占比也由較大幅度增長(zhǎng)；三個(gè)城市其他產(chǎn)品成交比例環(huán)比則保持相對(duì)穩(wěn)定。 其中，北京表現(xiàn)最為穩(wěn)定，除中檔產(chǎn)品成交占比延續(xù)上月的上升走勢(shì)，大幅增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)外，其他價(jià)格段產(chǎn)品成交占比變動(dòng)幅度均在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。而上海中檔 產(chǎn)品成交占比為三個(gè)城市漲幅最大，達(dá)8個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)中高檔和高檔產(chǎn)品成交占比繼上個(gè)月有不同程度上漲之后，本月均下降了5個(gè)百分點(diǎn)。深圳占比波動(dòng)最大的 為高檔產(chǎn)品，上個(gè)月大漲23個(gè)百分點(diǎn)后，本月又大幅下調(diào)11個(gè)百分點(diǎn)。中檔和中高檔則分別有5個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)的上漲，波動(dòng)也相對(duì)較大。低檔和中低檔 占比則與上個(gè)月持平。

??從面積段占比來看，本月上海和深圳成交結(jié)構(gòu)環(huán)比上月基本持平；而北京90平方米以下和90-120平方米產(chǎn)品成交占比由較大幅度波動(dòng)，其他面積段產(chǎn)品成交比例與上月基本持平。 其中北京90平方米以下產(chǎn)品仍然延續(xù)大振幅波動(dòng)走勢(shì)，繼上個(gè)月大幅下降16個(gè)百分點(diǎn)以后，本月大幅回升14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到49%，這與本月北京剛需型產(chǎn)品 推盤較為集中有關(guān)，成交面積top項(xiàng)目多以低單價(jià)、小戶型為主，其中以小戶型為主的首開華潤(rùn)花香四季一舉熱銷近1400套，衛(wèi)冕本月成交面積銷冠寶座。而 深圳中小戶型產(chǎn)品成交占比也有小幅增長(zhǎng)，90平方米以下和90-120平方米產(chǎn)品成交占比分別上漲5個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)，；120-144和 144-200平方米產(chǎn)品怎分別下調(diào)了4個(gè)百分點(diǎn)和5個(gè)百分點(diǎn)。上海成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)最為穩(wěn)定，各面積段產(chǎn)品成交占比波動(dòng)幅度基本在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。

??5、本月小結(jié)：2015樓市雖完美收官，但2016去庫(kù)存仍任重道遠(yuǎn)

??年底市場(chǎng)再創(chuàng)新高、2015年樓市完美收官，尤其是一、二線大中城市去庫(kù)存取得突出進(jìn)展，甚至部分城市已經(jīng)供不應(yīng)求，不存在庫(kù)存壓力，但是對(duì)于 多數(shù)二、三、四線城市來說，情況恰恰相反，其庫(kù)存量仍在不斷攀升，市場(chǎng)去化壓力仍不可小覷，可以說當(dāng)前整體市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求的基本面仍未改變，推進(jìn)去庫(kù)存 仍將是明年的工作重點(diǎn)。而且，中央政府也在加緊部署三、四線去庫(kù)存工作，也提出通過鼓勵(lì)農(nóng)民買房等方式消化現(xiàn)有存量，這也讓市場(chǎng)看到三、四線去庫(kù)存的希 望，也使得開發(fā)商信心十足，憧憬三四線城市“春天”的到來。

??但是，在我們看來，三、四線去庫(kù)存難度較大，一方面，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，外來人口較少，因而市場(chǎng)需求有限，如果沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，需求短期內(nèi)積 聚的動(dòng)力明顯不足，可謂“僧多粥少”；另一方面，推動(dòng)農(nóng)民工買房，關(guān)鍵還要看政策支持的力度，且不說在當(dāng)前農(nóng)村戶籍價(jià)值不斷提升下，農(nóng)民愿不愿意進(jìn)城買 房，就算農(nóng)民進(jìn)城，而這些城市短期內(nèi)在教育、醫(yī)療、娛樂、交通等生活配套很難在短期內(nèi)快速跟上，而“沒有配套的進(jìn)城”又能否能留住農(nóng)民？。因此，我們認(rèn) 為，三、四線開發(fā)商切不可“靠天吃飯”，坐等政策推動(dòng)來消化庫(kù)存，而是應(yīng)該通過自身營(yíng)銷力度的加強(qiáng)、資源的整合等來快速消化庫(kù)存，以期早日從三四線“解 套”。

??【04 288指數(shù)】

??房?jī)r(jià)指數(shù)加速上行，深圳高位小幅回落

??2015年12月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1109.7點(diǎn)，指數(shù)較上月上升4.3點(diǎn)，環(huán)比上漲0.39%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.60%，漲幅亦有所擴(kuò)大。

??從各省區(qū)情況來看，全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為15個(gè)，較上月減少2個(gè)。而上海、北京、天津等16個(gè)省級(jí)行政 區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。12月房?jī)r(jià)指數(shù)加速上行，一方面是由于近來土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)飆升大幅提升房企和購(gòu)房者房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，不少項(xiàng)目加強(qiáng)年 末營(yíng)銷的同時(shí)，優(yōu)惠幅度大為收縮，部分項(xiàng)目甚至有較大幅度提價(jià)現(xiàn)象；另一方面，部分熱點(diǎn)城市中高端項(xiàng)目熱銷也對(duì)房?jī)r(jià)有較大的拉升作用。但總體來看，全國(guó)房 價(jià)依然呈現(xiàn)冷熱不均態(tài)勢(shì)，城市間兩極分化的矛盾不但沒有得意緩解，甚至有進(jìn)一步加深的趨勢(shì)。

??分城市能級(jí)來看，一線城市依舊處于領(lǐng)漲地位，同環(huán)比漲幅均領(lǐng)先其他城市。其中，上海房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅最高，達(dá)到1.94%，深圳12月房?jī)r(jià)指數(shù) 雖然環(huán)比下跌0.13%，但同比上漲32.26%，依然傲居全國(guó)之首，而北京、上海、廣州同比漲幅也在12%左右，遠(yuǎn)超其他城市。深圳房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比走低更 多是受到改善型需求回落的結(jié)構(gòu)性因素的影響，另外，作為移民城市，臨近年底買房需求下降以及人口返鄉(xiāng)均是房?jī)r(jià)下跌的因素之一。

??二線城市方面，約七成的城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上行，依舊低于近幾個(gè)月八成左右的平均水平。可以看到，蘇州、南昌、南京、呼和浩特環(huán)比漲幅領(lǐng)先，均在 2%以上。其中，蘇州漲幅再次高居二線城市之首，達(dá)到4.38%，主要項(xiàng)目仍集中在園區(qū)和新區(qū)兩個(gè)快速發(fā)展的城市新城。九龍倉(cāng)時(shí)代上城、保利觀湖國(guó)際都是 典型的熱銷項(xiàng)目。而相比之下，烏魯木齊、海口、哈爾濱等城市房?jī)r(jià)指數(shù)則依然沒有起色，環(huán)比均表現(xiàn)為下降。

??從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上透露出的風(fēng)向來看，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要任務(wù)仍然是去庫(kù)存，但房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力依然存在，而未來各線城市住宅價(jià)格分化將進(jìn)一 步加劇。一線城市和部分需求火熱的二線城市，地價(jià)快速攀升，而住房需求依然旺盛，房?jī)r(jià)上行壓力仍然較大，2016年房?jī)r(jià)或繼續(xù)上漲。對(duì)于深陷庫(kù)存壓力之下 的二線和三、四線城市，例如哈爾濱、青島等，以價(jià)換量、加快資金回籠將是房企主流的運(yùn)營(yíng)策略，未來房?jī)r(jià)上漲空間有限，部分城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)回落。

??【05土地】

??年末翹尾、量?jī)r(jià)新高，二三線城市成交環(huán)比大漲

??2015年12月，土地市場(chǎng)成交面積、成交金額創(chuàng)下年內(nèi)新高。一線城市方面，受北京、廣州供應(yīng)回落影響，成交規(guī)模環(huán)比回落，但仍高于去年同期；二線、三四線城市方面，成交面積、成交金額均大幅回升，但受到“有供有限”政策影響，整體成交量、成交金額仍低于去年同期。

??1、成交：量?jī)r(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高，但仍不及去年同期

??12月土地市場(chǎng)熱度不減，成交量?jī)r(jià)繼續(xù)向高處攀升，年末翹尾如期而至。至截稿時(shí)間，本月CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地公出讓605幅，較上 月多了36%；成交建筑面積總和為6378萬(wàn)平方，環(huán)比上漲48%，成交金額1943億元，環(huán)比上升2%，成交面積、成交金額雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高；受三四線 成交占比上漲影響，平均樓板價(jià)跌至3046元/平方米。平均溢價(jià)率達(dá)到31.79%，為年內(nèi)第二高點(diǎn)，僅次于一線城市成交占比較高、土地市場(chǎng)縮量高熱的7 月。但是若與去年同期相比，12月的年末翹尾還是不夠給力，本月土地市場(chǎng)成交面積、成交金額同比下降3成左右，延續(xù)了今年以來土地成交持續(xù)低位的走勢(shì)。

??今年以來土地市場(chǎng)成交規(guī)模的持續(xù)低位，我們認(rèn)為主要是源于三方面原因，從政策層面來看，本屆中央政府更多的還是強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，在有供有限的政策高 壓之下，大多數(shù)城市土地供應(yīng)低于去年同期；從企業(yè)角度來看，除一線城市和少部分二線城市之外，目前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于庫(kù)存過高的狀況，企業(yè)拿地興趣 不高，如西安今年流標(biāo)率高達(dá)五成即是明證；從貨幣市場(chǎng)來看，目前資金面雖然有所寬松，但企業(yè)還是更多的通過引入低成本的公司債，進(jìn)行整體債務(wù)替換，降低企 業(yè)的整體債務(wù)成本，真正轉(zhuǎn)化到投資上的，主要還是集中在少數(shù)一二線城市的熱點(diǎn)板塊。

??2、分布：二三線城市環(huán)比大漲，一線城市超過去年同期

??12月，一線城市土地成交金額、成交面積環(huán)比雙雙回落，但依然高于去年同期；二線城市方面，成交面積環(huán)比大漲84%，成交金額較上月增加 63%；三四線城市方面，成交面積環(huán)比上漲44%，成交金額大增57%。與2015各月成交表現(xiàn)相比，二線、三四線城市的成交金額、成交面積均在十二月創(chuàng) 下了年內(nèi)新高，但仍然不及去年同期。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積450萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌37%，成交金額521億元，環(huán)比回落49%。本月一線城市土地成交規(guī)模的回落， 主要是由于北京、廣州二市土地出讓減少所致，本月北京僅出讓了7幅地塊，較上月少了10幅，且鮮有大體量土地出讓，成交建筑面積、成交總價(jià)均環(huán)比回落超過 7成。但是從溢價(jià)率指標(biāo)來看，本月一線城市平均溢價(jià)率高達(dá)37.95%，為年內(nèi)第二高點(diǎn)，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市，并且即便是高總價(jià)地塊，也往往是高溢價(jià)成 交，如龍湖以46.5億拿下的上海嘉定宅地，即是以108%的高溢價(jià)成交。

??二線城市方面，11月成交建筑面積為3410萬(wàn)平方米環(huán)比上漲84%，成交金額991億元，較上月上漲63%。當(dāng)前的市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，如杭州、南 京、天津等市均是成交量大增。但是從成交均價(jià)角度來看卻是不升反降，究其原因還是郊區(qū)的大體量土地出讓增多所致，以目前最為火熱的南京土地市場(chǎng)為例，本月 出讓的2015年總價(jià)地王僅三輪即告成交，平均樓板價(jià)不足7000元，遠(yuǎn)低于地價(jià)動(dòng)輒破萬(wàn)的下半年市場(chǎng)常態(tài)。

??三四線城市方面，本月土地市場(chǎng)繼續(xù)上行，成交建筑面積2517萬(wàn)平方米，環(huán)比增加44%，成交金額423億元，環(huán)比上漲57%。年末三四線城市 成交的快速上升，主要還是受市場(chǎng)周期影響，不少三四線城市還是選擇在年末集中推地，如攀枝花、定安等市，2015年超過半數(shù)的土地都是集中在12月出讓。

??對(duì)比2015年全年土地市場(chǎng)，12月各線城市成交規(guī)模均處在相對(duì)較好的位置，但是若與2014年同期相比，二線、三四線城市還是不及去年同期， 僅一線城市表現(xiàn)較佳。究其原因還是受政策面影響，對(duì)于商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的一線城市，政府有意推地緩解供應(yīng)不足的困境，企業(yè)也更希望再此拿地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；而 對(duì)于供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩、庫(kù)存壓力更大的二線、三線城市，不論是政府還是企業(yè)，對(duì)于拿地投資的態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎。

??3、重點(diǎn)地塊：上海宅地瘋搶下溢價(jià)頻頻沖高，南京巨無霸地塊溢價(jià)率不足1%

??年末土地市場(chǎng)集中發(fā)力，上海、深圳表現(xiàn)搶眼。2015年12月，300城土地總價(jià)TOP10門檻為29.6億元，較11月份下降20%，僅南京 建鄴區(qū)一幅地塊總價(jià)超過50億。在成交總價(jià)TOP10地塊中，一幅南京商住地塊和兩幅深圳純住宅地塊都是接近0溢價(jià)成交，其中南京建鄴區(qū) NO.2015G61地塊是為華僑城打造的文化旅游項(xiàng)目，限制條件較多，開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，僅三輪競(jìng)拍即告成交。其他地塊溢價(jià)率均在50%以上，上海奉賢 區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊溢價(jià)率甚至達(dá)到220%，市場(chǎng)熱度可見。

??單價(jià)TOP10方面，本月上海占據(jù)一半位置，值得注意的是，上海的土地溢價(jià)也非常高，除了“2015年125號(hào)”是商辦地塊，溢價(jià)率只有8%， 其他四幅住宅地塊，雖均位于外郊環(huán)，房企競(jìng)爭(zhēng)仍非常激烈，溢價(jià)率均超過100%。另外，深圳本月土地成交也非常突出，繼9月成交高峰后，又迎來一個(gè)小高 峰。我們看到，本月深圳供應(yīng)地塊有三幅稀缺宅地，本應(yīng)面臨高溢價(jià)瘋搶，事實(shí)上卻是都以底價(jià)成交 ，這與土地未動(dòng)遷，房企開發(fā)前期成本較高、周期相對(duì)較長(zhǎng)直接相關(guān)。

??2015年12月17日，2015年132號(hào)公告奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊開拍，該地塊共吸引到18位申請(qǐng)競(jìng)買人參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，分別 是招商、金地、新城、中南、龍湖、建工、東原碧桂園聯(lián)合體、寶龍、紅星、保利、中電建、旭輝、蘇寧、中鐵建、禹洲、中駿、遠(yuǎn)洋、象嶼。最終由中鐵房地產(chǎn)集 團(tuán)上海置業(yè)有限公司以38億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊，樓板價(jià)19179元/㎡，溢價(jià)率220%。從項(xiàng)目要求來看，根據(jù)出讓條件規(guī)定，建 筑限高60米，地塊為三類住宅用地，可以建設(shè)4層帶電梯的住宅，地塊無限低要求，但不得建造低密度住宅建設(shè)項(xiàng)目。最少套數(shù)1809套，其中，中小戶型占比 50%，需配建建筑面積5%的保障性住房，全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總建面的30%以上(不包含保障性住房等)。本地塊所處西渡地區(qū)未來還有400余畝住宅 用地可供出讓，未來該地塊周邊居住氣氛濃郁。

??從周邊來看，地塊周邊近兩年無住宅地塊出讓。項(xiàng)目方面，該地塊所在的西渡區(qū)域內(nèi)無新盤在售，周邊新盤主要分布在南橋板塊和一江之隔的紫竹科技園 及老閔行板塊。其中，南橋老城板塊新盤售價(jià)均在20000元/平方米以上，南橋新城板塊新房售價(jià)在18000元/平方米左右，本地塊樓板價(jià)已然接近成熟板 塊的銷售價(jià)格，而地塊周邊二手房?jī)r(jià)格也僅在15000元/㎡ 左右，從成本上來看，本地塊未來堪憂。但是，從需求上來看，因地塊周邊近期沒有地塊出讓，且無在售項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，而周邊新南家園等住宅居住氛圍 較為濃郁，隨著地鐵交通等市政規(guī)劃的發(fā)展，未來這塊區(qū)域的價(jià)值潛力非常高。

??2015年12月23日，南京2015年第18號(hào)建鄴區(qū) NO.2015G61地塊開拍，該地塊僅有2家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過3輪競(jìng)價(jià)，最終由華僑城以83億競(jìng)得，樓面價(jià)7249元/㎡，溢價(jià)率0.48%。從地塊 定位來看，地塊要求旅游文化類物業(yè)總計(jì)容建筑面積不少于14萬(wàn)㎡，該部分物業(yè)及酒店須整體持有，不得銷售，不得轉(zhuǎn)讓，同時(shí)旅游文化類設(shè)施設(shè)備投入不少于 10億元，是典型的南京旅游文化主題項(xiàng)目。從出讓條件中也可以看出，地塊對(duì)競(jìng)買人的資質(zhì)要求也非常高，競(jìng)買人須具備房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，且該地塊不得聯(lián)合 競(jìng)買。整體來看，本巨無霸地塊也應(yīng)該是為華僑城量身定制，未來有可能打造升級(jí)版的華僑城歡樂海岸。

??從周邊地塊來看，建鄴區(qū)河西南部魚背地塊，5月金地商置以0溢價(jià)獲取一幅33萬(wàn)㎡的商住地塊，樓板價(jià)6145元/㎡。從周邊項(xiàng)目來看，近期開盤 入市項(xiàng)目較多，魯能公館、仁恒江灣城四期等住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格在28000-37000元/㎡之間，匯金中心等類住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格則相對(duì)較低，單價(jià)僅16000元 /㎡。本幅地塊作為為華僑城定制的項(xiàng)目，7249元/㎡的樓面價(jià)并不高，華僑城在旅游文化方面的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)也非常充足，未來發(fā)展并不成問題。

??4、本月小結(jié)：土地成交仍處同比低位，來年各線城市分化將進(jìn)一步加劇

??2015年12月，土地市場(chǎng)成交再度刷新年內(nèi)新高，平均溢價(jià)率也來到了年內(nèi)高點(diǎn)，各線城市土地成交均處于年內(nèi)高位。年末土地市場(chǎng)的火熱，我們認(rèn) 為主要是基于三方面因素，其一，供應(yīng)的增加，一方面是因?yàn)椴簧俪鞘羞€沒有完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃，另一方面也是受行業(yè)規(guī)律影響，三四線城市年底集中供地是年 末常態(tài)；其二，企業(yè)補(bǔ)充存貨需求，經(jīng)歷了2015年的成交旺季，目前大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)到了需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的時(shí)候，那些項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度較快、業(yè)績(jī)總量較大的規(guī) 模性企業(yè)更是如此；其三，資金面的支持，目前公司債的放松，項(xiàng)目銷售的轉(zhuǎn)暖大大改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面，讓更多的企業(yè)有能力關(guān)注到土地市場(chǎng)上。

??對(duì)于2016年的土地市場(chǎng)展望，我們主要有以下幾點(diǎn)判斷:其一，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交總量仍會(huì)低位徘徊。受樓市行情持續(xù)向好影響，地方政府有加大土地供應(yīng)的動(dòng)力。但在供求失衡的大背景下，地方政府土地供應(yīng)仍會(huì)延續(xù)“有供有限“的調(diào)控思路。而在在較大的去化壓力下，房企普遍會(huì)繼續(xù)遵循謹(jǐn)慎的拿地策略，但整體來看還是會(huì)維持在低位。

??其二，成交結(jié)構(gòu)上，各線城市進(jìn)一步分化。在有供有限的政策指導(dǎo)下，我們認(rèn)為一線城市土地供應(yīng)量仍有小幅上漲 的可能，不過內(nèi)中環(huán)內(nèi)的供應(yīng)越來越少，郊外環(huán)占比會(huì)繼續(xù)上升。不少二線城市的庫(kù)存銷售周期會(huì)因?yàn)樯唐贩砍山涣靠焐謴?fù)到健康水平，加之國(guó)家新區(qū)和一帶一 路建設(shè)推動(dòng)，二線城市的土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)有一定程度的放量。至于三四線城市，地方政府迫于財(cái)政壓力有加大供應(yīng)的需求，但迫于庫(kù)存壓力仍會(huì)普遍控制供應(yīng)。

??其三，政策層面會(huì)提高土地“變性”的靈活度。政府會(huì)加強(qiáng)供應(yīng)端調(diào)控，同時(shí)提高土地“變性”和戶型變更靈活度，以促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和增強(qiáng)房企行情適應(yīng)能力。但與此同時(shí)，政府會(huì)根據(jù)本區(qū)域各類需求的趨勢(shì)變化，靈活調(diào)整某一時(shí)期特定類型戶型的供應(yīng)比例。比如上海，為加強(qiáng)剛需和改善供應(yīng)而提出調(diào)高中小戶型的供應(yīng)。