上海房屋租賃指數(shù)報(bào)告：旺季進(jìn)入尾聲 行情由內(nèi)轉(zhuǎn)外

??8月指數(shù)    7月指數(shù)    變化幅度

??1904       1887      +0.91%

??2016年8月，上海房屋租賃指數(shù)為1904點(diǎn)，比上月上升17點(diǎn)，環(huán)比上漲0.91%，漲幅相比上月縮小0.29個(gè)百分點(diǎn)，指數(shù)漲幅在畢業(yè)生租賃高峰后開(kāi)始回落。

??8月，隨著畢租高峰進(jìn)入尾聲，上海房屋租賃市場(chǎng)交投熱度下降。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，今年來(lái)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的價(jià)格大漲，助推房租上揚(yáng)，但租金漲幅低于房?jī)r(jià)漲幅，表現(xiàn)為租售比值繼續(xù)走低。市場(chǎng)特征為，一、中低端租賃市場(chǎng)中，季節(jié)性的畢租客已陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)新增需求明顯減少；二、抽樣調(diào)查，高中端市場(chǎng)租賃需求減退2成以上，房源掛牌后交易周期拉長(zhǎng)，部分出現(xiàn)一個(gè)月以上空置期，交易重心由內(nèi)向外轉(zhuǎn)移；三、隨著房?jī)r(jià)較強(qiáng)的上漲態(tài)勢(shì)，投資價(jià)值凸顯，市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，從租轉(zhuǎn)買(mǎi)的案例增多；四、租約出現(xiàn)延長(zhǎng)現(xiàn)象，但一般也不超過(guò)3年，源于租房者追求居住穩(wěn)定；五、面向年輕人的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓，由于各路資本注入而加大擴(kuò)張速度，按間出租、商用房出租等政策放開(kāi)，和散戶出租爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額。

??高端市場(chǎng)走勢(shì)分化

??8月，高端市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲0.85%，漲幅比上月縮小0.20個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.85%，二室上漲0.86%，三室上漲0.85%。

??所監(jiān)測(cè)的50個(gè)高端房源板塊均上漲。市場(chǎng)成交趨淡，出現(xiàn)分化走勢(shì)，其中市中心CBD板塊成交維持上月水平。漲幅較大的如靜安南京西路、靜安寺、黃浦打浦橋、黃浦新天地，分別上漲1.46%、1.43%、1.25%、1.17%。這些板塊供應(yīng)緊俏，需求支撐行情，租金維持上漲幅度。而市區(qū)外圍甚至市區(qū)非中心板塊漲幅較低，出租成交周期普遍拉長(zhǎng)，主要為新增需求不足導(dǎo)致市場(chǎng)后繼乏力。如閔行古美羅陽(yáng)、楊浦新江灣城、普陀萬(wàn)里等板塊中的高端租賃房源，僅分別上漲0.57%、0.57%、0.55%。板塊內(nèi)高端租賃需求下降2-3成，部分房源掛牌后交易周期多為一個(gè)月以上。

??中端需求轉(zhuǎn)移郊區(qū)

??8月，中端市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲0.88%，漲幅比上月縮小0.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室上漲0.89%，三室上漲0.87%。

??除金山、崇明，所監(jiān)測(cè)的14個(gè)行政區(qū)均上漲，但整體漲幅縮小在全市居前。郊區(qū)漲幅比市區(qū)漲幅大，如寶山、松江、奉賢分別上漲1.13%、1.10%、1.05%，市區(qū)的楊浦、黃浦、靜安分別上漲0.90%、0.89%、0.86%。調(diào)查顯示，以往租借中端房源的年輕家庭或短期過(guò)渡客，受市區(qū)中端租金擠壓，加上市區(qū)的小區(qū)老舊化，出現(xiàn)了需求向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，一些中端租客換租首選舒適度，對(duì)周邊環(huán)境及社區(qū)品質(zhì)極為看重。成交案例中，郊區(qū)臨近市區(qū)板塊6000-8000元的房源交易最為集中。漲幅較大的板塊如寶山大華、松江九亭、嘉定豐莊、閔行浦江，分別上漲1.31%、1.24%、1.15%、1.09%。而市中心的一些板塊，需求不旺，一些房東為避免空置謹(jǐn)慎開(kāi)價(jià)，如靜安江寧路、徐家匯分別上漲0.58%、0.22%。

??低端畢租熱潮漸退

??8月，低端市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲0.95%，漲幅比上月縮小0.27個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.96%，二室上漲0.94%。 

??所監(jiān)測(cè)的全部16 個(gè)行政區(qū)均上漲。低端市場(chǎng)畢租需求進(jìn)入尾聲，熱門(mén)區(qū)域漲幅略有下降。如奉賢、黃浦、虹口、普陀、嘉定分別上漲1.10%、1.05%、1.03%、1.01%、0.97%。調(diào)查顯示，市區(qū)售后公房及郊區(qū)動(dòng)遷房成為這些畢租客的首選，人均租房租金在2000元以內(nèi)的合租仍是成交主流。漲幅較大的板塊如徐匯康健、虹口涼城、楊浦控江路、浦東航頭、奉賢南橋，分別上漲1.40%、1.25%、1.22%、1.20%、1.08%。一些原本無(wú)人問(wèn)津的遠(yuǎn)郊板塊，也開(kāi)始活躍，低端需求被擠壓至偏遠(yuǎn)板塊的案例越來(lái)越多，租金也出現(xiàn)上漲。

??上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，8月租賃市場(chǎng)熱度由整體轉(zhuǎn)為局部板塊。究其原因，一是中低端的畢租需求，在6、7月釋放后，8月漸入尾聲；二是在租金連續(xù)上漲后，對(duì)租金承受力不足導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)移；三是買(mǎi)賣(mài)大熱，月供與租金相差無(wú)幾，由租轉(zhuǎn)買(mǎi)案例顯現(xiàn)。8月租賃市場(chǎng)受新增需求乏力、高租金擠壓等因素，出現(xiàn)外熱內(nèi)冷、整體走緩的態(tài)勢(shì)。

??上海市場(chǎng)房?jī)r(jià)高漲，以年租金計(jì)，租售比（租價(jià)比）值遠(yuǎn)低于官方曾公布的4.5%臨界點(diǎn)。針對(duì)高房?jī)r(jià)，有識(shí)之士已提醒防范資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。官方近期叫停宅地出讓，或?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定影響。在一段時(shí)期內(nèi)，租金對(duì)房?jī)r(jià)的反映存在時(shí)間差。租金與房?jī)r(jià)的走勢(shì)并不一致，租金走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。