[克而瑞]量在跌、價仍飛，“金九“似乎指望不上

??當9月份樓市傳統(tǒng)銷售旺季遭遇熱點城市政策收緊，房企積極推案、營銷，武漢、廈門、鄭州、杭州分別限貸、限價、限購，“金九”樓市到底怎樣？

??一、二線城市成交量不及上月，三、四線成交環(huán)比小幅增長

??46個重點監(jiān)測城市成交數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市、成交量環(huán)比均有不同程度的回落；三四線城市略好于市場預期，同、環(huán)比均實現(xiàn)正增長。

??9月前18天，一線城市商品住宅成交面積180萬平方米，同、環(huán)比均有所回落，跌幅分別為8%和11%。盡顯“量價背離”特征，即高房價城市成交大幅回落，低房價城市成交顯著放量。深圳表現(xiàn)尤為突出，盡管9月份房價再次突破6萬元/平方米，但成交面積已由1月份61萬平方米降至8月份27萬平方米，跌幅多達55%之巨。9月前18天，深圳商品住宅成交量約19萬平方米，環(huán)比微升5%，但同比仍下降32%，高房價引致市場需求不足成為不可忽視的因素。與此形成鮮明對比的是，廣州房價相較理性，至今仍在2萬元/平方米下方徘徊，漲幅明顯落后于其他熱點一、二線城市。前18天，廣州樓市成交明顯放量，成交面積攀升至81萬平方米，環(huán)比增加37%，同比更是大增74%。鑒于廣州土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，8月份廣州也是為數(shù)不多的新晉地王城市，黃埔區(qū)、荔灣區(qū)相繼成交一宗單價地王，高地價必然要求更高售價，“金九銀十”期間廣州樓市量價齊升局面可期。

??二線城市合計成交692萬平方米，環(huán)比下降7%，同比增加13%。分城市來看，城市分化現(xiàn)象愈加明顯，熱點城市成交量猶在高位，高庫存城市成交持續(xù)不振。雖然蘇州、南京、合肥等熱點二線城市相繼加碼調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)市場長期供不應求的現(xiàn)狀并未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變，成交量環(huán)比均有所增長。反觀，青島、長春和呼和浩特等高庫存城市成交量增長趨于平緩，甚至再次掉頭向下，尤其是呼和浩特成交量環(huán)比驟降77%，去庫存仍需經(jīng)歷更長的時間周期。

??三四線城市成交面積為390萬平方米，環(huán)比微升9%，同比增長26%。分城市來看，各城市成交量漲跌互現(xiàn)，東莞、南平等個別城市環(huán)比實現(xiàn)翻番。東莞、晉江、馬鞍山和南平等多個三四線城市成交增長迅速，環(huán)比漲幅都在50%以上。不過，成交量環(huán)比下降的城市也不在少數(shù)，韶關(guān)、河源、六盤水等多個三四線城市環(huán)比跌幅都在20%左右，尤其是東營成交量環(huán)比驟降73%。

??房價上漲的城市明顯增多，鄭州和上海環(huán)比漲幅超5%

??與成交量持續(xù)小幅下滑相對的是，房價上漲的趨勢沒有改變。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市有64個，環(huán)比新增13個城市。熱點一、二線城市房價漲勢不減，且有加快的趨勢。合肥、福州、南京在內(nèi)的6個城市房價環(huán)比漲幅超4%，鄭州和上海更是雙雙突破5%。不乏已經(jīng)出臺收緊政策的合肥、廈門、南京等城市，這也顯示出此前政策收緊并未能有效抑制房價快速上升。

??總體來看，8月房價快速上升，仍然是以下兩個因素沒有變化：一是近期土地市場地王熱度不減，快速上漲的地價推高房價上漲預期；第二，信貸仍非常寬松，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中接近50%的貸款均為房貸。短期內(nèi)M1、M2剪刀差不斷擴大、民間投資增速仍在下滑的態(tài)勢不會發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)投資未來仍是資金流向的焦點領域，因此未來部分城市房價仍會保持上升格局。

??綜上所述，3月份以來房地產(chǎn)市場明顯回暖，各線城市成交量持續(xù)高位運行，市場需求或多或少存在提前透支的跡象。更為重要的是，受制于熱點一、二線城市房價上漲過快，也在一定程度上限制了市場需求合理釋放，樓市成交量較難再上一個新的臺階，“金九銀十“成色恐將不足。