[中房研協(xié)]杭州重啟限購(gòu)，警示意義大于實(shí)效

??時(shí)隔兩年 杭州重啟限購(gòu)

??繼今年的“房?jī)r(jià)四小龍”蘇州、廈門、合肥、南京等熱點(diǎn)二線城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策之后，杭州也伸出了調(diào)控之手。9月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布了《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策》，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。新政明確了限購(gòu)范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽(yáng)區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。限購(gòu)時(shí)間明確，新建商品住房以網(wǎng)簽平臺(tái)商品房買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)；二手住房以網(wǎng)簽平臺(tái)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。

??此次是杭州放開(kāi)限購(gòu)兩年后，重啟限購(gòu)政策。2014年7月29日，實(shí)施了4年多限購(gòu)限貸的杭州開(kāi)始放開(kāi)住房限購(gòu)，1個(gè)月之后的8月29日，杭州全面取消限購(gòu)政策。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局稱，9月18日重啟限購(gòu)政策是“結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，目的為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??杭州重啟限購(gòu)背后原因是樓市的持續(xù)火爆

??此次政策調(diào)控帶有很明顯的蘇州政策痕跡，尤其是從收緊政策的著眼點(diǎn)看，主要是針對(duì)外來(lái)人口的二套購(gòu)房進(jìn)行的收緊。這也說(shuō)明，針對(duì)外來(lái)的非自住的需求，杭州此次進(jìn)行了積極的政策管控。從大趨勢(shì)看，這會(huì)帶來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)部分需求的萎縮，利好市場(chǎng)的穩(wěn)定。

??從目前二線城市來(lái)看，涉及限購(gòu)政策的主要是蘇州和廈門。G20之后，杭州為何這么“迅雷不及掩耳之勢(shì)”，加入限購(gòu)城市名單？

??當(dāng)下整個(gè)市場(chǎng)的形勢(shì)是一線城市和部分二線城市大幅度上漲，甚至暴漲，又恰逢G20對(duì)杭州城市的宣傳疊加作用，在大量的外地投資購(gòu)房需求向杭州外溢的背景下，官方緊急出臺(tái)這一政策。

??杭州重啟限購(gòu)，更關(guān)鍵的原因是杭州樓市的持續(xù)火爆。政府重啟限購(gòu)原因有三：第一是房?jī)r(jià)漲太快，供需失衡；第二是外地購(gòu)房者的比重非常大，投資投機(jī)過(guò)剩；第三是G20讓外界對(duì)杭州的定位出現(xiàn)了變化。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，杭州房?jī)r(jià)8月份環(huán)比漲幅3.3%，同比去年上漲22.2%，尤為值得一提的是，杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲。

??與此同時(shí)，高溢價(jià)地塊頻出。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過(guò)10億的地塊達(dá)33宗，占到全國(guó)接近10%，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)7宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的達(dá)21宗，數(shù)量在全國(guó)都屬于前列。年內(nèi)土地出讓金達(dá)1089億，同比上漲210%。

??作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，杭州的風(fēng)吹草動(dòng)牽動(dòng)著全國(guó)購(gòu)房者的目光。G20順利召開(kāi)后，杭州對(duì)投資者的吸引力達(dá)到了一個(gè)新的高度，杭州樓市的關(guān)鍵字眼變成了“搶房”和“漲價(jià)”。 成交量的暴漲帶來(lái)供求關(guān)系的失衡。

??易居中國(guó)(企業(yè))CEO丁祖昱認(rèn)為，無(wú)論是2008年的危機(jī)、還是2011年的危機(jī)，甚至于2014年德信北海公園的全國(guó)第一降，杭州之于全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)作用十分明顯。2016年上半年，杭州市新建商品房共成交11.3萬(wàn)套，較2015年上半年增加了76.5%，上半年成交總面積1172.6萬(wàn)平方米，總金額1830.2億元，均為半年度成交歷史最高值。截止8月底，杭州市新建商品房成交突破15萬(wàn)套，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。因此，樓市調(diào)整將是一個(gè)必然行為。

??新政出臺(tái)警示意義更大，實(shí)際影響甚微

??在浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，杭州市的限購(gòu)政策可以理解。第一，市場(chǎng)若急劇升溫則有可能失控。第二，這一限購(gòu)政策并非如2011年對(duì)外地人的禁購(gòu)政策，而是外地人可以購(gòu)買一套，限制投資性的多套。這一政策出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)會(huì)有適度降溫的作用。但未來(lái)杭州市場(chǎng)的走勢(shì)，仍不僅僅取決于杭州市場(chǎng)，而是要看全國(guó)一線城市和部分二線城市的形勢(shì)發(fā)展。要看貨幣政策和其他政策的變化。

??杭州售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，近期杭州房?jī)r(jià)上漲明顯，但無(wú)論是與過(guò)去幾年的縱向比還是與長(zhǎng)三角其它城市的橫向比，漲幅尚在可控范圍。因此，這次出臺(tái)的政策一方面反應(yīng)及時(shí)，另一方面還是相對(duì)溫和，更多地釋放了政府促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意志和信號(hào)，也留出未來(lái)進(jìn)一步政策操作的空間。在今年來(lái)杭購(gòu)房的外來(lái)購(gòu)房群體當(dāng)中，74.6%的人購(gòu)買了一套，25.4%左右的外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)買了兩套及兩套以上的商品住房，因此，就短期的實(shí)際影響而言，對(duì)市場(chǎng)的沖擊不會(huì)太大。

??總結(jié)：杭州的限購(gòu)政策實(shí)際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場(chǎng)消化。未來(lái)除了進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策之外，還必須采取有效措施，降低購(gòu)房者的恐慌，比如增加充足的土地供應(yīng)，給市場(chǎng)以平穩(wěn)預(yù)期。信貸政策也不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。