[克而瑞]新一輪調(diào)控突襲，新開盤項目成色幾分？

??自9月28日杭州重啟限購以來，至今發(fā)布樓市新政的城市已涉及22個。尤其在十一黃金周期間，多地密集出臺限購、限貸相關(guān)政策，黃金周樓市表現(xiàn)讓人期待。近兩日，我們已經(jīng)對國慶期間出臺新政的城市市場進行深度解析，城市成交分化顯著，那么入市項目表現(xiàn)又是如何呢。

??項目于新政之前加緊推案，末班車效應(yīng)下入市項目仍實現(xiàn)熱銷

??從梳理的22城十一黃金周期間開盤或加推項目及成交情況來看，不少城市如南京、成都、無錫，存在項目入市熱銷現(xiàn)象，個別項目甚至開盤即售罄。黃金周內(nèi)項目的表現(xiàn)似乎超出預(yù)期，不過，政策實施節(jié)點與項目推案時間的微妙關(guān)系可解釋熱銷本因。

??新一輪調(diào)控政策開啟，多數(shù)城市都是在國慶中期乃至后期才發(fā)布新政，如果項目入市搶先一步，那么市場熱度仍在，普遍獲得不錯成效，快速吸金是意料之中。典型如無錫， 10月1日有5個項目新開或加推，單日去化率均超60%，全部熱銷。其中，位于錫山的恒大御瀾灣首開，推出419套92-130平米產(chǎn)品，當(dāng)天成交406套，幾近售罄，而地處惠山的實地玫瑰莊園二期入市，420套房源去化超9成。無錫在10月2日才實施樓市新政，項目在此之前已加緊入市，并未受到影響，政策末班車效應(yīng)推動項目迅速認購，達成熱銷。此外，上海、廣州、南京等城市亦有類似的現(xiàn)象。

??而值得注意的是，隨著新政落地，一些熱點城市樓市也相應(yīng)遇冷。天津來看，新政在10月1日實施，項目集中于節(jié)前開盤，在國慶期間天津并無新推案項目，總體成交也表現(xiàn)平淡，不及之前的火熱場景。在鄭州，10月1日當(dāng)天，位于建設(shè)路的華瑞紫韻城加推新產(chǎn)品，100多套房源日度去化僅8%，而今年三季度以來，鄭州市場呈現(xiàn)的是新開項目既開即售罄的景象，樓市新政帶來的影響已有所顯現(xiàn)。

??新政之后項目入市現(xiàn)分化，深圳、杭州樓市有所降溫

??新政之后，項目入市成交呈現(xiàn)分化，據(jù)22城項目開盤及成交梳理情況，個別熱點城市項目開盤熱銷持續(xù)，而一些熱點城市則較之前市場有所降溫。

??黃金周期間，武漢有兩個項目開盤，分別為吾行里和光谷188，全部日光。武漢此次新政調(diào)控力度相對溫和，本地剛性需求平穩(wěn)釋放，項目入市存在市場機會，熱銷并非是意料之外的事情。

??杭州已于9月28日開啟限購模式，至十一黃金周期間，相比于之前市場，項目成交已有下滑現(xiàn)象?？梢钥吹?，10月1日-10月7日，杭州有多個項目入市，但去化可以達到8成以上的只有城發(fā)云錦城，該項目位于主城區(qū)，位置較好，其他項目去化多在6成及以下，部分項目僅有3成。就在剛過去的9月，杭州樓市火爆，尤其在G20之后，市場交易持續(xù)走高，新政出臺前新房交易已超2.2萬套，對比之下，黃金周表現(xiàn)頗為平淡。

??深圳、南京也有類似的情況。國慶期間，深圳僅有兩個項目入市，其中，位于蛇口板塊的山語海項目首開且低價入市，開盤定價在5.8萬元/平米，較備案價格下調(diào)，推548套房源吸引千人到場，而當(dāng)日僅去化200套左右房源，去化率不足4成。深圳、杭州及南京執(zhí)行非常嚴厲的限購限貸政策，新政限制了當(dāng)下較熱的改善性需求，對剛需也有抑制，短期內(nèi)市場降溫是必然。

??綜上，調(diào)控政策已在熱點城市全面開啟，未來樓市將有所降溫，四季度市場應(yīng)當(dāng)謹慎對待。項目層面而言，隨行就市是王道，尤其是在一些政策相對溫和的熱點二三線城市，像武漢、成都，結(jié)合市場有效需求靈活推案，入市匹配度較高的產(chǎn)品，實現(xiàn)熱銷也并非難事。