[克而瑞]緊縮調(diào)控密集落地 樓市地市旋即雙雙降溫

??緊縮調(diào)控密集落地，樓市、地市旋即雙雙降溫

??10月份，一、二城市調(diào)控全面升級，房地產(chǎn)市場再一次迎來了“限購潮”。受此影響，大部分熱點城市成交量環(huán)比下跌，房價漲幅明顯放緩。土地市場方面也出現(xiàn)降溫，月內(nèi)平均溢價率、地王數(shù)量等指標均有所下滑。

??由于限購令的“回歸”削減了需求基數(shù)，限貸的升級加大了購房成本，預計將有越來越多購房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場經(jīng)驗來看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場成交至少會持續(xù)一到兩個季度的低位。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟：民間投資增速加快，居民房貸比重回落

??政策：調(diào)控以“四限”為綱，以強力整頓市場秩序相輔佐

??樓市：鄭州、蘇州等7城成交銳減超40%，四季度仍將下滑

??房價：中住288指數(shù)漲幅放緩，合肥等熱點城市房價漲幅回落

??土地：成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，溢價率高位回落至57%

??【圖說樓市】

??供應(yīng)：環(huán)比減少24%，一線城市環(huán)、同比皆銳減超六成

??成交：環(huán)比下跌15%，鄭州、蘇州等7城跌幅超40%

??庫存：超7成城市庫存仍在下降，但多數(shù)城市消化周期上升

??成交結(jié)構(gòu)：中等戶型占比上升，京滬中高檔產(chǎn)品成交占比回落

　　【研究視點】

　　緊縮調(diào)控密集落地，樓市、地市旋即雙雙降溫

　　10月份，一、二城市調(diào)控全面升級，房地產(chǎn)市場再一次迎來了“限購潮”。受此影響，大部分熱點城市成交量環(huán)比下跌，房價漲幅明顯放緩。土地市場方面也出現(xiàn)降溫，月內(nèi)平均溢價率、地王數(shù)量等指標均有所下滑。

　　本月地方調(diào)控新政迅速蔓延，其中17個城市明確施行限購政策。從調(diào)控細則來看，作為限制需求入市的最有效手段，“限購、限貸”成為了本月調(diào)控的關(guān)鍵詞，典型如南京、蘇州將二套房首付最高提升到8成，達到歷史最高水平；為直接干預過快上漲的房價，預售證的“限價令”在更多城市蔓延開來，其中東莞、惠州等投資性需求較多的三線城市不僅“限漲”，還要求“限跌”；為了控制住地價水平的過快上漲，“控地價”新政也在更多的城市得以執(zhí)行， 如福建、佛山、東莞、珠海等省市均在月內(nèi)宣布了“限地價、競配建”的調(diào)控新政。

　　在密集的政策調(diào)控下，市場成交未能延續(xù)9月份的回暖勢頭，10月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，大部分出臺調(diào)控政策的熱點城市成交量顯著下滑，如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超過五成；但也有少數(shù)城市出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，新政出臺后迎來購房者的集中入市，如南昌、惠州十月份成交量環(huán)比漲幅均超過3成，并創(chuàng)下今年新高。

　　土地市場方面，市場預期中的成交高峰期并未到來，全國土地成交面積降至今年以來新低，主因多個城市土地政策有所調(diào)整，在很大程度上影響了地方政府供地計劃。受土拍資金監(jiān)管加嚴、土地限價令等政策影響，熱點一、二線城市土地成交明顯降溫，地王數(shù)量大幅縮減，溢價率迎來高位回落。

　　由于限購令的“回歸”削減了需求基數(shù)，限貸的升級加大了購房成本，預計將有越來越多購房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場經(jīng)驗來看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場成交至少會持續(xù)一到兩個季度的低位。尤其對于南京、蘇州、廈門等調(diào)整土地出讓條件，要求超限價土地現(xiàn)房出售的熱點城市而言，明天下半年市場推貨節(jié)奏將面臨挑戰(zhàn)，預計成交量下滑將持續(xù)更長時間。

　　但從中長期來看，由于國內(nèi)遷徙性購房需求仍未得到滿足，我們認為商品房市場成交仍將保持穩(wěn)步發(fā)展，部分城市也有再度升溫的可能。特別是熱點城市，中長期市場仍將維持“規(guī)模擴容、價格穩(wěn)升”的局面，原因也不難理解，首先限購令并不會真正滅失購房需求，實質(zhì)上只是購房者入市時機延后；其次，目前高企的地價已經(jīng)成為房價有力支撐，在成本側(cè)限制了房企下調(diào)房價的空間；最后，增加供應(yīng)雖已成為共識，但大多數(shù)城市只是從“供不應(yīng)求”向“供求平衡”轉(zhuǎn)變，量價同漲的市場規(guī)律仍將延續(xù)。

　　【01 經(jīng)濟】

　　民間投資增速加快，居民房貸比重回落

　　三季度全國經(jīng)濟運行緩中趨穩(wěn)，宏觀經(jīng)濟環(huán)境逐步改善，多項經(jīng)濟指標向好。M1、M2“剪刀差”進一步收窄，資金脫虛入實意愿加強。

　　1、宏觀經(jīng)濟持續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，民間投資增速加快

　　三季度全國宏觀經(jīng)濟各項指標延續(xù)企穩(wěn)回升態(tài)勢。前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值529971億元，同比增長6.7%，增速與今年一、二季度持平。其中，前三季度社會消費品零售總額比名義增長10.4%，增速比上半年加快0.1個百分點；隨著全球大宗商品回暖及國內(nèi)去產(chǎn)能的推進，9月份工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格(PPI)同比上漲0.1%，自2012年3月以來首次由負轉(zhuǎn)正。物價處于相對低位運行，前三季度居民消費價格同比上漲2.0%，漲幅較上半年收窄0.1個百分點；9月當月CPI同比上漲1.9%，較上月加快0.6個百分點。前三季度，全國固定資產(chǎn)投資426906億元，同比名義增長8.2%，增速比上半年回落0.8個百分點，但9月當月投資增長9.0%，增速已連續(xù)2個月加快。其中，民間投資261934億元，增長2.5%，比1-8月份加快0.4個百分點，占全部投資比重為61.4%。

　　房地產(chǎn)方面，前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%，增速比上半年回落0.3個百分點，比1-8月份加快0.4個百分點。其中，住宅投資增長5.1%。房屋新開工面積122655萬平方米，同比增長6.8%，其中住宅新開工面積增長6.7%?？傮w來說，全國房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)仍在高位運行，但隨著國慶期間樓市調(diào)控政策的接連出臺，四季度行業(yè)形勢下滑已不可避免，同時房地產(chǎn)投資的下滑也將進一步加大全國宏觀經(jīng)濟的下行壓力。

　　2、中長期貸款比重回落明顯，M1、M2剪刀差進一步收窄

　　9月，M2同比增速11.5%，較8月小幅回升0.1個百分點，信貸回升和央行公開市場操作加碼助力M2回升。M1同比增長24.7%，增速小幅回落0.6個百分點，基數(shù)效應(yīng)繼續(xù)影響M1同比回落。M1和M2同比增速“剪刀差”進一步縮窄至13.2%，資金脫虛入實意愿進一步加強，企業(yè)堆積現(xiàn)金的局面有所改觀。隨著基數(shù)增加和政府財政存款的回升，預計M1、M2 “剪刀差”將繼續(xù)收窄。

　　9月新增貸款1.22萬億元，超過市場平均預期的1萬億元;較上月增加2713億元，較去年同期增加1700億元。人民幣貸款大增帶動社融規(guī)模環(huán)比繼續(xù)增加, 9月新增社融總量達1.72萬億，環(huán)比多增2503億。新增居民中長期貸款繼續(xù)高位運行，達到5741億，但占比由8月份的約56%降至約47%，出現(xiàn)明顯回落。隨著10月初樓市調(diào)控，未來居民貸款下降是大概率事件。隨著未來居民貸款的回落，新增社融整體規(guī)模也會有所下降；但隨著企業(yè)盈利的逐漸改善，將繼續(xù)引導資金進一步回歸實體經(jīng)濟，企業(yè)的社融規(guī)模仍將保持高位。

　　【02政策】

　　調(diào)控以“四限”為綱，以強力整頓市場秩序相輔佐

　　自9月30日起的短短十日內(nèi)，全國共有22個城市密集發(fā)布樓市調(diào)控新政，其中17個城市明確施行限購政策，部分城市更是在原來限購的基礎(chǔ)上升級調(diào)控力度，即使沒有限購的城市，也在預售證審批、企業(yè)拿地及融資等方面直接干預市場。去庫存方面，國務(wù)院推動1億非戶籍人口在城市落戶，地方層面，河南省出臺去庫存方案，福州是加快去商辦庫存，無錫則補助20%購房契稅。

　　1、樓市調(diào)控新政密集發(fā)布，但長期影響有限

　　此輪調(diào)控涉及城市較廣，既包括北京、合肥、南京和蘇州這類熱點一、二線城市，也有無錫、珠海、中山等三、四線城市。限購是本次調(diào)控新政出現(xiàn)頻率最高的政策之一，先后共有17各城市施行限購，其主要集中表現(xiàn)在多數(shù)城市限購范圍主要集中在中心區(qū)域、本地戶籍限購2套房而非本地戶籍限購一套房及個別城市分面積段限購等。總體來說，此輪限購政策力度較為溫和。除限購外，多數(shù)城市將首套房首付比例提高至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，武漢更是明文規(guī)定外地人二套房停貸。個別城市限貸政策愈加嚴苛，如北京二套房為非普通自住房，首付比例不低于70%；蘇州和南京首付比例更是大幅提升至80%。造成當下熱點城市地價、房價過快上漲很重要的因素便是土地供應(yīng)不足，此番新政多個城市分別在加大土地供應(yīng)力度及通過盤活存量用地等方面增加土地供應(yīng)量，如合肥要求今年內(nèi)市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應(yīng)超10000畝，土地供應(yīng)力度不可謂不大。

　　但由于目前造成樓市量跌價不跌的原因不再是以往的居住需求，而更多的是房產(chǎn)已成為全社會資產(chǎn)保值增值的工具，投資、投機性需求大量進場迅速抬升了熱點一、二線城市市場熱度。加之寬松的信貸環(huán)境，本輪調(diào)控新政，在短期內(nèi)會對樓市成交起到立竿見影的效果，但難以形成長時間調(diào)整周期。

　　2、因城施策去庫存，商辦去庫存壓力不減

　　中央層面，國務(wù)院印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，主要目標是提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率及推動1億非戶籍人口在城市落戶，按照方案中的標準，除重慶、天津、南京等少數(shù)城市外，大部分二線城市如蘇州、杭州都達不到“特大”級別，購房落戶、投資納稅落戶等政策均將叫停。

　　地方層面，河南省出臺去庫存方案，按照分區(qū)域施策，分類調(diào)控原則針對不同城市實施不同土地供給政策，旨在均衡發(fā)展省內(nèi)各轄市房地產(chǎn)市場。福州通過給予商辦項目房價補貼等措施促進商辦物業(yè)的去庫存。無錫在國慶出臺“限購”政策后再出購房補貼新政，向市場釋放積極信號的同時，也增加了開發(fā)商的投資積極性。值得注意的是是，地方層面的去庫存政策中，均提到了商辦去庫存，目前商辦去庫存壓力依舊較大。

　　【03 樓市】

　　鄭州、蘇州等7城成交銳減超40%，四季度仍將下滑

　　十月伊始，熱點城市收緊政策接二連三出臺，總體來看，政策密集出臺對市場產(chǎn)生一定影響，購房者觀望情緒加碼，多數(shù)城市在供應(yīng)、需求兩端均較為低迷。尤其是部分出臺政策的熱點城市成交規(guī)模同、環(huán)均有所下滑，而蘇州、鄭州成交則下滑顯著。在需求基數(shù)減少、購房成本增加之下，成交將持續(xù)下滑。

　　1、供應(yīng)：環(huán)比減少24%，一線城市環(huán)、同比皆銳減超六成

　　10月，房企推盤量大幅減少，30個重點城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%，尤其是多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%,北、上、廣、深新增供應(yīng)同環(huán)比全部下滑，廣州供應(yīng)量環(huán)比銳減72%，而45萬平方米的供應(yīng)面積遠低于今年以來的平均值；二、三線城市整體供應(yīng)為2070萬平方米，環(huán)下滑18%,僅6個城市供應(yīng)量環(huán)比上漲，如杭州、廈門、無錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應(yīng)量處于相對低位。相比之下，大部分城市供應(yīng)量均同、環(huán)比下跌，佛山、常州跌幅超過6成。值得注意的是，鄭州10月供應(yīng)量雖環(huán)比下滑19%，但絕對量依舊處在較高位置，同比漲幅仍高達187%，這與政府要加大供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場價格的政策導向不無關(guān)系。

　　2、成交：環(huán)比下跌15%，鄭州、蘇州等7城跌幅超40%

　　在部分城市成交回暖后，10月多城政策頻出，政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮，市場觀望情緒逐漸放大， 10月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，部分城市成交規(guī)模均不及今年月平均值。但同比來看，僅有4成城市成交較去年下跌。

　　其中，一線城市成交量環(huán)比下滑9%，近期北、上、廣、深均出臺樓市新政，尤其是北京，9月30日出臺新政之后，成交量環(huán)比下跌4成，同比下滑6%。上海在強調(diào)嚴厲執(zhí)行“3.25”新政以及嚴查資金之下，成交環(huán)則比下滑18%。另外，深圳在“限購”、“限貸”升級之下，成交量卻環(huán)比增長5成，同比下滑12%，一方面是此前基數(shù)較低，另一方面是“末班車”效應(yīng)所致。相比之下，廣州表現(xiàn)亮眼，成交保持上升勢頭同時再創(chuàng)新高，達到180萬平方米。二、三線城市成交較為分化， 26個重點城市商品住宅共計成交2870萬平方米，環(huán)比下跌16%，同比上漲14%，仍有7成城市成交量高于今年月平均水平。

　　具體來看，除一線城市以外，二、三線近20多個城市在三季度末出臺“限購”、“限貸”政策，短期來看，政策出臺后多數(shù)城市成交應(yīng)聲下跌，僅部分城市成交上漲，城市間分化顯著。第一，濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅較大，跌幅基本均在5成以上，蘇州在此前政策疊加之下，成交量僅為41萬平方米，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)下近一年新低，而鄭州在新政出臺后，大多數(shù)樓盤選擇封盤，成交規(guī)模僅高于今年2月份，為今年次低。另外，例如南京、佛山、杭州成交環(huán)比皆有不同程度下滑。第二，南昌、南寧政策對市場影響平平，南昌10月成交量同、環(huán)比漲幅均超過5成，成交量創(chuàng)下單月成交新高，僅在政策發(fā)布當日和次日，成交已經(jīng)突破35萬平方米；南寧10月成交106萬平方米，環(huán)比上漲32%，成交為今年以來最高值，但同比較去年略低4%。第三，沒有出臺新政的城市走勢不一。成都、寧波、天津市場成交持續(xù)上漲，長沙、沈陽、長春等城市成交環(huán)比下跌，長沙在9月成交走高后回落至正常水平，沈陽、長春則受制于高庫存。

　　總體來看，國慶新政密集出臺之后，熱點城市基本均受其影響，供應(yīng)萎縮之下，成交量均有較大幅度下滑，僅個別城市因“末班車效應(yīng)”導致成交增長。短期來看，“限購”“限貸”對市場起到一定震懾作用，未來成交量繼續(xù)下滑為大概率事件。

　　3、庫存：超7成城市庫存仍在下降，但多數(shù)城市消化周期上升

　　10月多數(shù)城市供求比均有所下降，僅南京、廈門、長春、武漢等7個城市供求比在1之上，鄭州更是到達2.2；而北京、廣州、南昌、佛山等城市供求比僅為0.3，市場供遠小于求。盡管成交下滑，但基于多數(shù)城市供求比仍小于1，重點城市庫存并未明顯增加，超過七成城市庫存環(huán)比下降，其中上海、南昌庫存環(huán)比降幅分別為27%和22%，僅深圳、成都等城市同比增長。

　　重點城市商品住宅消化周期環(huán)比跌多漲少。一線城市中僅北京環(huán)比上漲，而深圳隨著成交回暖，消化周期降至16.9個月。二、三線城市中，此前熱點城市如南京、廈門等消化周期環(huán)比上升，南京10月下滑周期為2.2個月，環(huán)比上漲23%，同比仍就下滑近6成，按照2.2個月的消化周期來看，當前市場仍是一房難求。

　　4、成交結(jié)構(gòu)：中等戶型占比上升，京滬中高檔產(chǎn)品成交占比回落

　　從價格段分布看，本月北京、上海中高檔產(chǎn)品占比回落，深圳中檔以下產(chǎn)品成交占比接近零點。上海中高檔產(chǎn)品成交占比環(huán)比下降了4個百分點。北京中檔產(chǎn)品成交占比上升，成為本月成交占比最大的一類產(chǎn)品；深圳中低檔產(chǎn)品成交占比持續(xù)回落，本月低檔、中低檔產(chǎn)品成交占比合計只有1%。

　　從面積段結(jié)構(gòu)看，中等戶型成交占比持續(xù)增加，深圳大戶型產(chǎn)品成交占比大幅回落。本月上海144-200平方米產(chǎn)品成交占比下滑，而200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比相應(yīng)上升；北京120-144平方米、200平方米以上面積段成交占比均有不同程度上升，其余面積段占比相應(yīng)回落；深圳200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比大幅下滑，本月成交占比僅1%。

　　5、小結(jié)：四季度成交下滑不可避免，未來仍需關(guān)注信貸層面

　　四季度伊始，市場成交未能延續(xù)9月份回暖勢頭，在密集政策調(diào)控下，多數(shù)城市供應(yīng)、成交均出現(xiàn)不同程度下滑，尤其是已經(jīng)出臺政策熱點城市，成交量下滑顯著，但南昌、惠州、深圳等城市在新政之下成交仍延續(xù)上漲勢頭，這與政策出臺后購房者集中入市不無關(guān)系。整體來看，市場已經(jīng)出現(xiàn)高位回落的勢頭。

　　考慮到國際環(huán)境等因素貨幣政策不會大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒“的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計接下來還會有更嚴厲的政策出臺。因此，整體來看，四季度成交下滑已成定局，絕對量將維持一到兩個季度低位。限購令的“回歸“直接削減了需求基數(shù)，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往深圳和蘇州市場經(jīng)驗看，一旦調(diào)控到位，接下來成交絕對值會保持一到兩個季度的低位。

　　【04 288指數(shù)】

　　中住288指數(shù)漲幅放緩，合肥等熱點城市房價漲幅回落

　　2016年10月，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1265.4點，指數(shù)較上月上升17.4點，環(huán)比上漲1.39%，漲幅較上月縮小0.37個百分點，同比漲幅為14.83%。

　　全國31個省級行政區(qū)域中，一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為7個，較上月減少2個。而天津、上海、北京、福建省、湖北省、新疆維吾爾自治區(qū)、浙江省、江蘇省、廣東省、西藏自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、湖南省、安徽省、山東省、海南省、吉林省、河南省、江西省、遼寧省和重慶等24個省級行政區(qū)域一手房價格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

　　月內(nèi)限購、限貸政策在一、二線城市的大面積鋪開，大大提高了投資性需求的購房門檻，而“限價令”政策的蔓延，更是直接限制了房價繼續(xù)上升空間。受此影響，熱點城市樓市明顯降溫，案場來電來訪量顯著下滑，288房價指數(shù)漲幅明顯收窄。

　　分城市能級來看，一線城市本月房價環(huán)比增幅都低于2%，各市房價增速均現(xiàn)回落，其中上海房價環(huán)比指數(shù)變動最大，環(huán)比增幅跌至1.09%，較9月份下降了2.85個百分點；深圳房價環(huán)比指數(shù)最低，僅較上月環(huán)比上漲0.04%；廣州則成為了房價增速最快的一線城市，房價環(huán)比增速達到了1.77%。

　　二線城市方面，本月超過半數(shù)城市房價環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)下滑。合肥環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)大幅回落，本月環(huán)比增幅僅為1.36%，較10月份下滑4.02個百分點，南京、廈門、天津、福州等三季度市場火熱的城市房價環(huán)比漲幅也出現(xiàn)較大下滑，降幅均在2個百分點以上；而呼和浩特、哈爾濱等城市則有所升溫，本月房價環(huán)比漲幅分別為2.18%和1.55%，重歸正增長區(qū)間。

　　在經(jīng)歷了密集調(diào)控收緊之后，10月份一、二線城市一手房價格指數(shù)顯著降溫，如合肥、南京房價環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)大幅下滑，但對于大部分熱點城市而言，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀并沒有真正反轉(zhuǎn)，故此房價指數(shù)由漲轉(zhuǎn)跌的可能性不大，四季度仍將保持在高位運行。但具體到城市角度，對于部分以投資性需求為主的遠郊板塊，受需求退出、行政限令干預推案價格等因素影響，短期內(nèi)的價格性風險仍然不容忽視。

　　【05土地】

　　成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，溢價率高位回落至57%

　　10月多省市接連出臺土地調(diào)控新政，一方面加強土地交易資金監(jiān)管，另一方面，多省市發(fā)布土地限價令，北京更是率先試點“限房價、競地價”出讓方式。

　　1、成交：土地成交規(guī)模刷新年內(nèi)新低，平均溢價率降至56.8%

　　10月，CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交226幅，環(huán)比下降38%，成交建面2092萬平方米，環(huán)比下跌43%，成交總價805億元，環(huán)比驟降67%。雖然四季度乃土地成交高峰期，但是本月土地成交規(guī)模不增反跌，創(chuàng)造今年以來最低點。一方面，多個城市土地政策有所調(diào)整，很大程度上影響了地方政府供地計劃。譬如福建省出臺土地限價令，要求土地溢價率超過一定比例中止拍賣，轉(zhuǎn)而采用“限地價、競房價”或“限地價、競配建”等方式出讓。北京更是先行先試，海淀區(qū)和大興區(qū)4宗住宅用地將試點采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。另一方面，個別城市土拍被緊急叫停，廣州一周之內(nèi)中止出讓南沙區(qū)、增城區(qū)3宗宅地。

　　土地平均溢價率56.8%，環(huán)比減少34.2個百分點。主要還是受上月較高基數(shù)影響，9月份南京、蘇州、合肥等熱點一、二線城市土地成交明顯放量，地王數(shù)量進一步攀升至64宗，再創(chuàng)年內(nèi)新高。隨著熱點一、二線城市土地成交規(guī)模明顯縮減，平均溢價率緩步回落至正常水平。各能級城市土地溢價率均有不同程度的回落，尤其是三四線城市土地溢價率驟降至23.5%，環(huán)比減少130個百分點。僅南通、佛山成交數(shù)宗高溢價地塊，更多的三四線城市受困于高庫存風險，土地市場持續(xù)低迷，底價成交已成市場常態(tài)。

　　2、分布：各能級城市成交規(guī)模明顯回落，后兩月回升可期

　　10月，各能級城市土地成交規(guī)模同、環(huán)比均有所回落。其中，一線城市土地成交建面68萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降81%；二線城市土地成交建面1687萬平方米，環(huán)比回落39%，同比回落9%；三、四線城市土地成交建面337萬平方米，環(huán)比下跌59%，同比下跌73%。

　　具體來看，一線城市土地成交建面僅有68萬平方米，北京、上海和廣州成交量都維持在較低水平，深圳連續(xù)兩月無土地出讓。值得一提的是，北京9.30調(diào)控新政后，大興區(qū)亦莊板塊成功出讓一宗自住型商品房用地，最終該宗地一級開發(fā)商博大新元總價21.1億元競得，樓板價20824元/平方米，相較于2.3萬/平方米銷售限價，項目盈利空間著實受限，甚至保本都不容易，足以印證北京土地市場高熱程度。

　　二線城市土地成交建面大幅回落至1687萬平方米，杭州、武漢等多個二線城市成交量明顯回落，環(huán)比跌幅超70%，南京、蘇州更是無土地成交。成都、天津和重慶土地成交相較活躍，成交建面都在100萬平方米以上。值得一提的是，天津土地出讓金飆升至224億元，環(huán)比大增70%，平均溢價率多達144%。因環(huán)城四區(qū)并不受限購、限貸政策影響，土拍競爭愈加激烈，東麗區(qū)、西青區(qū)再次成交多宗高溢價地塊，空港經(jīng)濟區(qū)3宗純宅地溢價率均在500%左右，土地市場熱度可見一斑。

　　三、四線城市土地成交建面337萬平方米，僅次于今年7月份，為年內(nèi)第二低點。受制于高庫存風險，多數(shù)三四線城市大幅調(diào)降供地指標，成交建面不足10萬平方米。常州土地成交明顯放量，天寧區(qū)、武進區(qū)和鐘樓區(qū)合計成交27宗經(jīng)營性土地，建面多達156萬平方米。不過，常州土拍競爭不甚激烈，低溢價率乃至底價成交漸成常態(tài)，平均溢價率僅有0.5%。反觀，環(huán)一線城市周邊的三四線城市土地市場持續(xù)高熱，佛山順德區(qū)、南通港閘區(qū)多宗地溢價率均超100%。

　　我們認為當下土地成交規(guī)模驟降至極低水平并非市場常態(tài)，鑒于熱點一、二線城市年初制定的供地指標完成情況不甚理想，合肥、南京、南昌等市已經(jīng)明確發(fā)文要求加大供地力度。以南昌為例，四季度計劃再推30宗商住用地，總面積逾180萬平方米，相當于前三季度供應(yīng)用地面積的1.2倍，預計后兩月全國土地成交規(guī)模將穩(wěn)步回升至正常水平。

　　3、重點地塊：榜首及門檻持續(xù)走低，天津多宗地入圍總價、單價T0P10

　　10月，因熱點一、二線城市土地成交不振，總價、單價榜單榜首和門檻進一步回落?？們rTOP10方面，本月入榜門檻為美的奪下的寧波鄞州新城區(qū)陳婆渡東地段YZ09-09-c5/C7地塊，總價15.39億元，環(huán)比下降62%，榜首為平安競得的津西青(掛)2016-02號地塊，總價76億元，環(huán)比下降28%。

　　單價TOP10方面，入榜門檻為常州市交通產(chǎn)業(yè)集團摘得的常州天寧區(qū)QL-080408地下空間地塊，樓板價12057元/平方米，環(huán)比回落56%，榜首為金隅競得的津濱保(掛)2016-5號地塊，樓板價32528元/平方米，環(huán)比回落22%。天津環(huán)城四區(qū)土拍競爭愈加激烈，東麗區(qū)、西青區(qū)共有5宗地躋身總價、單價TOP10。值得關(guān)注的是，金隅股份57.5億元連拿空港經(jīng)濟區(qū)3宗純宅地，樓板價都超3萬/平方米，位居單價榜單前三名。

　　10月12日，天津西青區(qū)張家窩板塊一宗商住用地掛牌出讓，吸引萬科、保利、金地、中海、中糧、中冶、華潤、中駿、正榮、旭輝、禹洲、金隅、華遠、天一、龍湖、平安及恒大等17家房企參與土拍。最終，經(jīng)過80輪競價，平安總價76億元奪下，溢價率99%，樓板價20417元/平方米，創(chuàng)造了環(huán)城四區(qū)新的總價地王。

　　該宗地距離地鐵3號線楊伍莊站僅300米，可謂是地鐵上蓋，交通出行便捷。相較于板塊內(nèi)在售競品，地理位置更為靠近市區(qū)，拍出高價也屬自然現(xiàn)象。得益于京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)推進，天津南站將建設(shè)成為面向京津冀的綜合交通樞紐，屆時將帶來大批人流、物流。目前，天津南站高鐵商務(wù)區(qū)尚處規(guī)劃統(tǒng)籌階段，參照上海虹橋高鐵商務(wù)區(qū)、廣州番禺高鐵商務(wù)區(qū)發(fā)展進程，天津南站高鐵商務(wù)區(qū)遠期發(fā)展前景值得期待，張家窩板塊價值仍有較大的提升空間。

　　10月26日，津濱保(掛)2016-5號地塊掛牌出讓，吸引萬科、保利、金地、遠洋、聯(lián)發(fā)、正榮、首創(chuàng)、華潤、龍湖、景瑞、東亞新華、華僑城、金隅、天保等14家房企參與土拍。最終，金隅總價19.6億元競得，溢價率521%，樓板價32528元/平方米，問鼎環(huán)城四區(qū)新的單價地王。

　　天津土地市場最為火熱的區(qū)域當屬市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，9.30新政落地后，非本地戶籍家庭在市內(nèi)六區(qū)購房實行限購、限貸政策，進一步抬升了環(huán)城四區(qū)土地市場熱度。該宗地位于空港經(jīng)濟區(qū)，得益于自貿(mào)區(qū)建設(shè)持續(xù)推進，疊加軌道交通Z2線規(guī)劃利好，土地確實存在一定的升值潛力。不過，地價顯著超出市場預期，樓板價高達3.25萬/平方米以上，保本售價預計5-6萬/平方米，周邊競品復地湖濱廣場、意境蘭庭售價僅2萬/平方米，項目開發(fā)前景不容樂觀。

　　4、本月小結(jié)：加強土地交易資金監(jiān)管，將成為土拍降溫的殺手锏

　　10月，土地市場可以簡單概括為以下三點：其一，土地成交規(guī)模掉頭向下，刷新年內(nèi)新低，遠不及市場預期；其二，熱點一、二線城市土地成交低迷，溢價率大幅回落，熱點城市不限購區(qū)域土拍競爭激烈，天津環(huán)城四區(qū)多宗地入圍總價、單價TOP10；其三，土地資金監(jiān)管力度明顯增強，福建省嚴禁債券、信托、資產(chǎn)管理資金用于支付土地出讓價款，上海更是要求承諾資金來源全部為自有資金，否則將取消競買或競得資格，并且三年內(nèi)嚴禁參與招標拍賣出讓活動。

　　國慶前后22城密集出臺調(diào)控新政，落地限購、限貸政策的城市明顯增多，個別城市更是升級了原先的限購、限貸政策，并且土地資金監(jiān)管愈加嚴苛，足以彰顯中央及地方政府對于熱點城市房地產(chǎn)市場深度調(diào)控的決心。雖然，現(xiàn)有貨幣政策未見明顯轉(zhuǎn)向信號，但房地產(chǎn)資金面收緊尤其是企業(yè)拿地資金嚴格監(jiān)管已是不爭事實，這將成為熱點一、二線城市土地市場降溫利器。