[克而瑞]調(diào)控立竿見影 10月銷售投資皆環(huán)比下滑

??今日，統(tǒng)計(jì)局公布了前10月房地產(chǎn)行業(yè)月度報(bào)告，從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖未較前九月有大幅下滑，但在政策密集出臺(tái)之下，10月單月銷售、投資環(huán)比均出現(xiàn)下降，其中商品房銷售量?jī)r(jià)跌幅均在15%左右，調(diào)控效果彰顯。另外，11月11日，從央行公布的人民幣貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍高居不下，隨著未來(lái)政策將逐步轉(zhuǎn)向突出風(fēng)險(xiǎn)防范，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)維持調(diào)整格局。

??10月商品房銷售量?jī)r(jià)環(huán)比跌幅皆15%左右，但全年超2015年幾成定局

??1-10月份，商品房銷售面積120338萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.8%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.0%；商品房銷售額91482億元，增長(zhǎng)41.2%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)42.6%。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　前十月商品房銷售面積、金額增速雙雙放緩，但增速并未有明顯下降。單月來(lái)看，10月商品房銷售金額、面積同比仍分別增長(zhǎng)26%和40%，雖然調(diào)控政策密集出臺(tái)，但市場(chǎng)以穩(wěn)為主。另外，12.03億平方米的商品房銷售面積僅比2015年少0.82億平方米，全年商品房銷售超過(guò)2015年已成定局。

　　增速放緩與9月份成交基數(shù)過(guò)高、供應(yīng)減少不無(wú)關(guān)系，新政雖有一定影響但整體效果尚待日后檢驗(yàn)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)來(lái)看，部分熱點(diǎn)城市成交大幅下滑，主要受到供應(yīng)量制約(近期嚴(yán)查預(yù)售證審批)以及不予高端項(xiàng)目成交備案有關(guān)，因此，新政過(guò)后市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷還言之尚早。從10月央行公布信貸數(shù)據(jù)也可見一斑，10月房貸占比接近70%，依然高居不下。

　　近期，多部委發(fā)聲強(qiáng)調(diào)整頓市場(chǎng)秩序，尤其是對(duì)預(yù)售證審批這塊力度將加大，甚至有部分已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)房企，其個(gè)別項(xiàng)目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤休假，因此供應(yīng)量難有較大起色。另外，央行三季度報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)注重抑制資產(chǎn)泡沫以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)城市信貸面繼續(xù)收緊不無(wú)可能，預(yù)計(jì)接下來(lái)成交仍將繼續(xù)下滑，鑒于去年11月、12月基數(shù)較大，增速會(huì)有較大的下滑。

　　10月開發(fā)投資額同比增13%而環(huán)比跌8%，全年預(yù)計(jì)仍維持5%以內(nèi)

　　2016年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長(zhǎng)6.6%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資56294億元，增長(zhǎng)5.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有目共睹，至少并沒有拖后腿。前十月其增速回升至6.6%，較7.2%的今年最高點(diǎn)少了0.6個(gè)百分點(diǎn)，且已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回升。單月來(lái)看，雖然環(huán)比有所下降，但同比增長(zhǎng)13.44%，漲幅為今年最高。

　　近兩個(gè)月投資增速的回一方面是新開工面積增速回升以及土地購(gòu)置面積降幅收窄所致；另一方面，則是由于去年基數(shù)較低所致，2015年8月-12月，房地產(chǎn)投資額連續(xù)5個(gè)月同比均為負(fù)增長(zhǎng)。

　　目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)雖有企穩(wěn)跡象，但增長(zhǎng)乏力，基建將成為接下來(lái)一段時(shí)間主要方向，不過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回落的概率不大，畢竟2015年11月開發(fā)投資額同比降幅達(dá)到5.11%。數(shù)據(jù)層面上，增速保持較高水平造成的假象并不能掩蓋行業(yè)處于調(diào)整周期中，在政策偏緊、大力整頓市場(chǎng)交易規(guī)范之下，房企開發(fā)投資意愿不高是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　新開工同比增速仍低位徘徊，全年向下趨勢(shì)不變

　　1-10月份，房屋新開工面積137375萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.1%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積94996萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.3%。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　前十月新開工面積增速較此前連續(xù)高位滑落的態(tài)勢(shì)有所企穩(wěn)，增速較9月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，單月同比更是增長(zhǎng)近20%，主要因?yàn)槿ツ?0月新開工面積是近1年最低，因此，整體來(lái)看，新開工面積增速下滑的趨勢(shì)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改變。另外，近期對(duì)于預(yù)售證審查力度逐漸加大，房企并不急于開發(fā)，不過(guò)考慮到拿地到開工是有時(shí)間規(guī)定，前面延遲開工的房企也會(huì)監(jiān)管之下加快開工進(jìn)程，未來(lái)新開工面積增速將逐步穩(wěn)中有降。

　　土地購(gòu)置面積降幅進(jìn)一步收窄，與成交價(jià)款增速差距逐步加大

　　1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16873萬(wàn)平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6764億元，增長(zhǎng)16.7%，增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　自8月份以來(lái)，土地購(gòu)置面積降幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄，與去年1-9月的降幅相比，收窄了28.3個(gè)百分點(diǎn)。而土地成交金額則逐月走高，增速即將突破20%，土地市場(chǎng)正在由“量跌價(jià)漲”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲糠€(wěn)價(jià)漲”。主要基于兩個(gè)方面，一是多個(gè)城市強(qiáng)調(diào)在下半年加大土地供應(yīng)力度，二是，在熱點(diǎn)城市被調(diào)控的同時(shí)，周邊二線乃至三線城市土地市場(chǎng)熱度逐漸恢復(fù)?？紤]到整體供地規(guī)模在減少，土地購(gòu)置面積增速“由負(fù)轉(zhuǎn)正”難度較大，但成交價(jià)款仍將維持較高增長(zhǎng)。

　　待售面積連續(xù)8個(gè)月遞減，較年初減少12%，商業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)加大

　　10月末，商品房待售面積69522萬(wàn)平方米，比9月末減少90萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少328萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加43萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加103萬(wàn)平方米。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　截止到2016年10月，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)8月下滑，得益于銷售增速高增長(zhǎng)，去庫(kù)存得以持續(xù)推進(jìn)。10月住宅待售面積為41039萬(wàn)平方米，較今年1-2月下降12%。整體來(lái)看，盡管一、二線熱點(diǎn)城市調(diào)整政策頻出，但多數(shù)城市不存在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)“無(wú)房可賣”的囧境。而相較之下，政策收緊給了資金外溢到部分其他二、三、四線的可能性，尤其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)庫(kù)存仍會(huì)持續(xù)降低。但短期來(lái)看，結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到緩解，商、辦風(fēng)險(xiǎn)正在增加。