[克而瑞]調(diào)控立竿見影 10月銷售投資皆環(huán)比下滑

??今日，統(tǒng)計局公布了前10月房地產(chǎn)行業(yè)月度報告，從累計數(shù)據(jù)來看，雖未較前九月有大幅下滑，但在政策密集出臺之下，10月單月銷售、投資環(huán)比均出現(xiàn)下降，其中商品房銷售量價跌幅均在15%左右，調(diào)控效果彰顯。另外，11月11日，從央行公布的人民幣貸款數(shù)據(jù)來看，個人房貸業(yè)務(wù)仍高居不下，隨著未來政策將逐步轉(zhuǎn)向突出風(fēng)險防范，熱點城市將繼續(xù)維持調(diào)整格局。

??10月商品房銷售量價環(huán)比跌幅皆15%左右，但全年超2015年幾成定局

??1-10月份，商品房銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長27.0%；商品房銷售額91482億元，增長41.2%，增速回落0.1個百分點。其中，住宅銷售額增長42.6%。

　　點評：

　　前十月商品房銷售面積、金額增速雙雙放緩，但增速并未有明顯下降。單月來看，10月商品房銷售金額、面積同比仍分別增長26%和40%，雖然調(diào)控政策密集出臺，但市場以穩(wěn)為主。另外，12.03億平方米的商品房銷售面積僅比2015年少0.82億平方米，全年商品房銷售超過2015年已成定局。

　　增速放緩與9月份成交基數(shù)過高、供應(yīng)減少不無關(guān)系，新政雖有一定影響但整體效果尚待日后檢驗。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)來看，部分熱點城市成交大幅下滑，主要受到供應(yīng)量制約(近期嚴(yán)查預(yù)售證審批)以及不予高端項目成交備案有關(guān)，因此，新政過后市場迅速轉(zhuǎn)冷還言之尚早。從10月央行公布信貸數(shù)據(jù)也可見一斑，10月房貸占比接近70%，依然高居不下。

　　近期，多部委發(fā)聲強(qiáng)調(diào)整頓市場秩序，尤其是對預(yù)售證審批這塊力度將加大，甚至有部分已經(jīng)完成全年業(yè)績房企，其個別項目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤休假，因此供應(yīng)量難有較大起色。另外，央行三季度報告中再次強(qiáng)調(diào)注重抑制資產(chǎn)泡沫以及防范金融風(fēng)險，重點城市信貸面繼續(xù)收緊不無可能，預(yù)計接下來成交仍將繼續(xù)下滑，鑒于去年11月、12月基數(shù)較大，增速會有較大的下滑。

　　10月開發(fā)投資額同比增13%而環(huán)比跌8%，全年預(yù)計仍維持5%以內(nèi)

　　2016年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長6.6%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

　　點評：

　　作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)有目共睹，至少并沒有拖后腿。前十月其增速回升至6.6%，較7.2%的今年最高點少了0.6個百分點，且已經(jīng)連續(xù)兩個月回升。單月來看，雖然環(huán)比有所下降，但同比增長13.44%，漲幅為今年最高。

　　近兩個月投資增速的回一方面是新開工面積增速回升以及土地購置面積降幅收窄所致；另一方面，則是由于去年基數(shù)較低所致，2015年8月-12月，房地產(chǎn)投資額連續(xù)5個月同比均為負(fù)增長。

　　目前整個宏觀經(jīng)濟(jì)雖有企穩(wěn)跡象，但增長乏力，基建將成為接下來一段時間主要方向，不過房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回落的概率不大，畢竟2015年11月開發(fā)投資額同比降幅達(dá)到5.11%。數(shù)據(jù)層面上，增速保持較高水平造成的假象并不能掩蓋行業(yè)處于調(diào)整周期中，在政策偏緊、大力整頓市場交易規(guī)范之下，房企開發(fā)投資意愿不高是不爭的事實。

　　新開工同比增速仍低位徘徊，全年向下趨勢不變

　　1-10月份，房屋新開工面積137375萬平方米，增長8.1%，增速提高1.3個百分點。其中，住宅新開工面積94996萬平方米，增長8.3%。

　　點評：

　　前十月新開工面積增速較此前連續(xù)高位滑落的態(tài)勢有所企穩(wěn)，增速較9月提高1.3個百分點，單月同比更是增長近20%，主要因為去年10月新開工面積是近1年最低，因此，整體來看，新開工面積增速下滑的趨勢并未出現(xiàn)實質(zhì)性改變。另外，近期對于預(yù)售證審查力度逐漸加大，房企并不急于開發(fā)，不過考慮到拿地到開工是有時間規(guī)定，前面延遲開工的房企也會監(jiān)管之下加快開工進(jìn)程，未來新開工面積增速將逐步穩(wěn)中有降。

　　土地購置面積降幅進(jìn)一步收窄，與成交價款增速差距逐步加大

　　1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16873萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6個百分點；土地成交價款6764億元，增長16.7%，增速提高3.4個百分點。

　　點評：

　　自8月份以來，土地購置面積降幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄，與去年1-9月的降幅相比，收窄了28.3個百分點。而土地成交金額則逐月走高，增速即將突破20%，土地市場正在由“量跌價漲”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲糠€(wěn)價漲”。主要基于兩個方面，一是多個城市強(qiáng)調(diào)在下半年加大土地供應(yīng)力度，二是，在熱點城市被調(diào)控的同時，周邊二線乃至三線城市土地市場熱度逐漸恢復(fù)?？紤]到整體供地規(guī)模在減少，土地購置面積增速“由負(fù)轉(zhuǎn)正”難度較大，但成交價款仍將維持較高增長。

　　待售面積連續(xù)8個月遞減，較年初減少12%，商業(yè)庫存風(fēng)險加大

　　10月末，商品房待售面積69522萬平方米，比9月末減少90萬平方米。其中，住宅待售面積減少328萬平方米，辦公樓待售面積增加43萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加103萬平方米。

　　點評：

　　截止到2016年10月，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)8月下滑，得益于銷售增速高增長，去庫存得以持續(xù)推進(jìn)。10月住宅待售面積為41039萬平方米，較今年1-2月下降12%。整體來看，盡管一、二線熱點城市調(diào)整政策頻出，但多數(shù)城市不存在庫存風(fēng)險，甚至個別城市出現(xiàn)“無房可賣”的囧境。而相較之下，政策收緊給了資金外溢到部分其他二、三、四線的可能性，尤其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，預(yù)計未來庫存仍會持續(xù)降低。但短期來看，結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到緩解，商、辦風(fēng)險正在增加。