[克而瑞]風聲又緊 淺談房企融資前景

??10月28日，上交所向各債券承銷機構下發(fā)《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》文件，明確了房企公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等。無獨有偶，深交所三日后出臺相同文件，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為，這也印證了之前證監(jiān)會擬制定房地產(chǎn)類公司債分類監(jiān)管方案的傳聞。再加上10月21日銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟金融形勢分析會，提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領域。隨著各類文件及消息推出，媒體風聲鶴唳，反應激烈。對于房企，近兩年公司債及銀行貸款在企業(yè)新增融資額里至少占有一半比例，若監(jiān)管層針對房企這兩類融資手段進行較大限制，無疑對于房企今后的經(jīng)營及融資是一個考驗。但究竟此次所謂的收緊政策，能否稱上嚴厲，對于房企之后的融資能否造成阻礙，還需要我們?nèi)バ⌒那笞C。

??今年房企開始普遍回歸一二線，再加上熱點城市交易市場的持續(xù)升溫，土地價格也水漲船高，房企開始高杠桿拿地，地王現(xiàn)象層出不窮，這也直接刺激政府神經(jīng)，開始著手調(diào)控。從具體的融資政策分析來看，無論是證監(jiān)會還是銀監(jiān)會，此次調(diào)控都主要針對房企的高杠桿拿地現(xiàn)象，意在減量地王，維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境。

??公司債近兩年放量，政策調(diào)控溫和

??從公司債來講，2015年初證監(jiān)會出臺《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，公司債的發(fā)行主體范圍擴大，由限于境內(nèi)外上市公司擴張至所有公司制法人。同時企業(yè)發(fā)行公司債的流程簡化，合理審批放權等多種利好刺激下，企業(yè)的公司債發(fā)行需求得到大量釋放，截至當前也已成為房企的主要融資方式之一。

??1、發(fā)行主體受限，影響中小房企融資

??對于此次證監(jiān)會擬定的房地產(chǎn)行業(yè)公司債券分類監(jiān)管方案，從內(nèi)容上看對公司債的發(fā)行主體做了限制，發(fā)行主體為主體評級為AA及以上的四類房企。對于非上市民營企業(yè)限制較大，規(guī)定企業(yè)必須進入房企綜合排名前100，發(fā)行主體門檻的提高將主要影響中小型房企的公司債融資。

??2、三項規(guī)定規(guī)范市場意圖明顯

??此外該監(jiān)管方案還專門規(guī)定了下面三種情況不得發(fā)行公司債券：

??(1)報告期內(nèi)違反“國辦發(fā)〔2013〕17號”規(guī)定的重大違法違規(guī)行為，或經(jīng)國土資源部門查處且尚未按規(guī)定整改；

??(2)房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍“地王”，哄抬地價等行為；

??(3)前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問題；

??第(1)(2)項規(guī)定防范市場過熱，限制地王意圖明顯，對房企在交易市場上的不規(guī)范行為能起到一定的限制作用，同時也讓開發(fā)商高溢價拿地王的行為更加克制。第(3)項規(guī)定則是對房企公司債融資額度的限制，但對監(jiān)管方要求較高，實施難度較大，警醒意味大于實質(zhì)。

??3、五項指標分類監(jiān)管，控制可緊可松

??在確定發(fā)行主體基礎范圍后，證監(jiān)會還給出了五項監(jiān)管指標，根據(jù)指標將進入基礎范圍的房企劃分為三類：正常類、關注類及風險類，三類企業(yè)公司債的批準難度也逐次升高，但都具備獲準發(fā)行的資格。若房企被劃入風險類，核準難度將會大大增加，但根據(jù)文件，若其信用評級達到AA+及以上，即可以按照關注類企業(yè)標準核準。因此該項規(guī)定可緊可松，由市場氣候決定。對于主體評級達到AA及以上的房企，能夠觸發(fā)到三項指標或以上的比例也相對較少，若未來審核趨嚴，能夠影響的也只有少部分。

??4、監(jiān)管新政溫和，公司債發(fā)行或趨于穩(wěn)定

??綜合來看，此次證監(jiān)會的分類監(jiān)管方案，對于房企發(fā)債限制主要在于提高了公司債的發(fā)行門檻，對中小型民企發(fā)債限制較大。但根據(jù)數(shù)據(jù)推測，這并不會對房企公司債的發(fā)行總額造成太多影響，以房企今年1-10月份發(fā)債情況為樣本，未跨入此次公司債發(fā)行門檻的房企在1-10月總共發(fā)行525.6億元公司債，僅占到同期房企公司債發(fā)行總額的7%，而此次跨入新門檻的房企同期則發(fā)行了7204.4億元公司債，為1-10月份的發(fā)債主力。從監(jiān)管函的內(nèi)容來看，此次新政并未對發(fā)債主力造成太大影響，可以看出監(jiān)管層對于房企的貨幣政策調(diào)整較為慎重，可視為較為溫和的調(diào)控。

　　雖然10月份房企發(fā)行公司債額度縮水約16%，但主要是受政策調(diào)整期影響，部分房企在新政實施前采取觀望態(tài)度，而證監(jiān)會也一定程度減緩了當月的審核速度，因此產(chǎn)生了房企公司債發(fā)行明顯縮量的情況。相信在此次政策落地后，房企未來的公司債發(fā)行額相比10月會有所反彈，至恢復平穩(wěn)，發(fā)行量繼續(xù)下滑的可能性較小。雖然房企上半年通過公司債囤到相當?shù)馁Y金存量，但目前大房企規(guī)模仍在不斷擴張，也有將中票、信托置換成公司債控制融資成本的需求，其還是有一定的融資意愿。而且公司債發(fā)行主力此次政策受限較小，在符合政策的情況下，監(jiān)管層仍會照顧其合理的融資需求。

　　銀行表外資金收緊明顯，房企銀行貸款受限較少

　　1、收緊表外資金顯調(diào)控決心

　　對于銀行資金，雖然銀監(jiān)會并未出臺具體的政策，但在10月21日的三季度工作會議上，對于房企融資提出要嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域、加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營等要求。可看出銀行整頓房企貸款亂象的決心。

　　2、銀行控制風險，配置資金愈加謹慎

　　近幾年銀行的理財資金在房地產(chǎn)業(yè)投入不斷增高，封堵銀行理財資金進入房企將有利于控制銀行表外業(yè)務的風險，同時將減少開發(fā)商的資金流入，但銀行對于理財資金的流向監(jiān)管需要進一步提高，具體的政策也需要做詳細的制定，如此銀行對于房企的資金配置將更加規(guī)范有效。從此次銀監(jiān)會的口風來看，房企申請銀行貸款暫時限制不大，主要是銀行的表外資金對房企收緊，因此對房企融資有一定影響。

　　總結

　　總體來講，此次證監(jiān)會及銀監(jiān)會的貨幣收緊政策較為溫和，主要目的在于限制房企的高杠桿拿地行為，從側面規(guī)范土地及商品房交易市場，這也反映了中央以穩(wěn)為主的政策調(diào)控態(tài)度。但此次貨幣政策的收緊將對中小型房企產(chǎn)生較大影響，其融資前景不容樂觀。而對于大型房企，由于其良好的評級以及多元化的融資方式，此次貨幣政策收緊對其影響有限，反倒是其盤整規(guī)模，進一步做大做強的機遇期。