[克而瑞]兩成百強(qiáng)房企單月銷售接連下滑 趨勢或持續(xù)

??2016年僅剩一個(gè)月時(shí)間，房企銷售競爭格局呈現(xiàn)更多看點(diǎn)。11月30日，克而瑞發(fā)布《2016年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單，可以看到，目前千億房企已擴(kuò)容至10家，10強(qiáng)房企總銷售額達(dá)2萬億，除此，20強(qiáng)、50強(qiáng)及百強(qiáng)房企的入榜門檻都遠(yuǎn)超過2015年全年。

??不過，自今年十一期間20多個(gè)城市先后上陣限購、限貸政策，部分熱點(diǎn)城市加大對預(yù)售證的監(jiān)管力度，房企銷售節(jié)奏放緩，單月業(yè)績開始呈現(xiàn)下滑現(xiàn)象。至11月，從我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，這種現(xiàn)象有延續(xù)的趨勢，不少房企月度銷售連續(xù)下滑。

??過半百強(qiáng)房企銷售不及上月，兩成企業(yè)環(huán)比接連下滑

??就百強(qiáng)房企總體銷售情況來看，11月單月金額較10月有所降低，以金額均值計(jì)算，降幅在9%，對比9月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)兩連降。10月份，百強(qiáng)房企已出現(xiàn)一半企業(yè)單月銷售金額環(huán)比下滑情況，11月依然有過半房企銷售金額不及10月，其中，有21家房企呈現(xiàn)連續(xù)兩月環(huán)比下滑現(xiàn)象，占比超兩成，19家房企11月銷售金額開始下滑，可以說政策突然收緊對房企銷售帶來的不利影響立竿見影。

??梳理房企近兩月環(huán)比銷售數(shù)據(jù)，存在三種類型。首先，是10月、11月環(huán)比連續(xù)下滑的房企，多數(shù)房企降幅處于30%以內(nèi)，不過，值得注意的是相比10月，11月有11家房企下滑力度加劇。加碼熱點(diǎn)一二線城市是這類房企的共性，之前市場向好，房企銷售從中受益，而隨著當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策突襲，銷售局面遇冷，業(yè)績難及前期。其次，是11月銷售額首度下滑的房企，從環(huán)比數(shù)據(jù)而言，這類房企中業(yè)績大起大落僅是個(gè)別情況，多數(shù)房企表現(xiàn)相對穩(wěn)定，如龍湖、招商及新城，十一黃金周本身的市場作用和政策末班車效應(yīng)疊加，房企趁勢收金實(shí)現(xiàn)10月業(yè)績保證，由此11月銷售與之有一定差距。最后，是保持單月銷售增長的房企，就數(shù)量來看，涉及11家房企，發(fā)力代建模式是這類房企一大特點(diǎn)，如濱江及朗詩，以品牌輸出策略撬動(dòng)銷售規(guī)模。

??千億房企單月業(yè)績領(lǐng)銜收縮，總體降幅高于百強(qiáng)均值

??以房企銷售梯隊(duì)、銷售均值、環(huán)比三個(gè)維度進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，百強(qiáng)房企總體銷售呈現(xiàn)連續(xù)下滑，梯隊(duì)中，千億房企11月降幅最為顯著。

??千億房企：至2016年11月，千億房企單月金額均值已接連兩月下滑，不僅如此，11月降幅較10月進(jìn)一步加大，達(dá)到22%，甚至遠(yuǎn)超百強(qiáng)房企平均9%的降幅。我們認(rèn)為，一方面，千億房企全國化布局普遍深化，城市市場形勢轉(zhuǎn)向?qū)?xiàng)目影響較大，尤其是熱點(diǎn)城市限購、限貸及預(yù)售證限制等不利因素帶來的將是規(guī)模性的業(yè)績收縮；另一方面，公布2016年銷售目標(biāo)的千億房企多數(shù)已提前完成全年目標(biāo)，并不急于年末沖刺，也存在有意放緩銷售進(jìn)度的情況。

??500-1000億：近兩月，該梯隊(duì)房企單月金額均值變化不大，處在70-80億元之間。從房企排名來看，這部分房企位居行業(yè)10強(qiáng)至20強(qiáng)，基本上也是全國化大型房企，有進(jìn)一步做大規(guī)模的決心，不愿意放松銷售節(jié)奏，即便市場產(chǎn)生波動(dòng)，總體業(yè)績相對平穩(wěn)。具體到單房企表現(xiàn)上，多數(shù)較10月銷售有所下滑，部分呈現(xiàn)連續(xù)下滑，僅有金地、旭輝環(huán)比明顯上漲，其中，廣電地產(chǎn)并入金地推動(dòng)企業(yè)業(yè)績提升。

??300-500億：梯隊(duì)中唯一11月金額均值環(huán)比明顯上漲，增幅為17%。不過，對比9月金額均值49億元，規(guī)模在300-500億的房企11月銷售均值依然處于下滑，可以說，市場總體形勢如此，房企即使在不受政策直接影響的深耕城市保證了銷售，但整體的業(yè)績卻難以與9月前相比。

??150-300億：同樣是連續(xù)環(huán)比下滑的梯隊(duì)，單月銷售均值在22億元左右。處于該規(guī)模的房企一般屬于區(qū)域深耕型，更容易受到城市市場變動(dòng)影響，大部分房企11月金額均值較10月下滑，個(gè)別實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長的房企往往在于其特殊的運(yùn)營模式，典型如朗詩，通過代建方式為自身銷售護(hù)航。

??150億以下：該梯隊(duì)表現(xiàn)為10月環(huán)比增長8%而11月環(huán)比下滑10%，幅度變動(dòng)明顯。我們認(rèn)為，規(guī)模在150億以下的房企，市場降溫對其不利影響在11月呈現(xiàn)，受布局、項(xiàng)目等因素限制，這類房企抗風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不及其他梯隊(duì)，后續(xù)銷售或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。

??政策收緊致市場銷售不利，收并購是房企快速擴(kuò)張大招

??綜上分析，房企單月銷售普遍下滑成定局。而結(jié)合近期上海、天津加碼限貸政策，對剛性、改善性需求進(jìn)一步施壓，而不少二線城市土地市場依然高歌猛進(jìn)，未來這些熱點(diǎn)城市政策再收緊的可能性很大，至年末，房企銷售面臨的市場環(huán)境不容樂觀，能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)下的業(yè)績已屬不易。

??不過，在單純的銷售之外，收并購可成為房企快速提升業(yè)績的利器。11月，通過收購方式，金地、陽光城實(shí)現(xiàn)銷售金額大幅增加。其中，金地將廣電地產(chǎn)并入旗下，單月銷售額上升至134億元，環(huán)比增長99%，業(yè)績幾近翻番，而陽光城將廣州、長沙收購項(xiàng)目的銷售額并入業(yè)績，企業(yè)11月金額環(huán)比10月大增132%。如此，以收購方式攬入項(xiàng)目，房企可將對方項(xiàng)目迅速并表，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖賶汛螅谛袠I(yè)整合、并購潮大背景下，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象將會(huì)更多出現(xiàn)。