[克而瑞]常州：昔日鬼城的“進(jìn)出口”新格局

??2016年四季度地方再次重啟“限購”以來，隨著房?jī)r(jià)增速的放緩，大多數(shù)熱點(diǎn)城市明顯降溫，行業(yè)熱度也更多地轉(zhuǎn)向了一些“不限購”城市，如常州、南通、寧波、青島等二、三線城市關(guān)注度明顯提升，成為了新的“潛力”城市，也勾起了老表哥的研究興趣。

??摘掉“高庫存”帽子，良好基本面迎來更多關(guān)注

??結(jié)合近年行業(yè)和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化，不難發(fā)現(xiàn)這些城市的共性特征：一方面是切切實(shí)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)降低。首先是供求關(guān)系恢復(fù)平衡，消化周期多已降至一年以內(nèi)，典型如寧波、南通、常州、徐州等市，近兩年消化周期降幅更是超過了60%；其次是開發(fā)成本得到控制，土拍底價(jià)或貼近底價(jià)成交仍是市場(chǎng)常態(tài)，常州、常德、貴陽等市土拍溢價(jià)率更是低于5%；最后是房?jī)r(jià)仍有上升空間，目前價(jià)格明顯低于區(qū)域核心城市或同能級(jí)城市，不論是毗鄰上海的南通，還是臨近南京的常州，其價(jià)格“洼地”現(xiàn)象均較為明顯，而長(zhǎng)春、寧波、貴陽等二線城市，其商品住宅價(jià)格也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平類似的同能級(jí)城市。

??另一方面是良好的基本面支撐。從人口規(guī)模來看，這些城市常住人口多居于全國前列，長(zhǎng)期需求基數(shù)無虞，徐州、煙臺(tái)等市更是高居全國TOP50；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，這些城市更是全國領(lǐng)先，典型如常州、寧波人均GDP更是超過不少省會(huì)城市，高居全國TOP20；從房地產(chǎn)規(guī)模來看，行業(yè)也已經(jīng)步入了成熟發(fā)展階段，為市場(chǎng)差異化發(fā)展留下了更多空間，2016年多數(shù)城市商品住宅成交面積突破500萬平方米。

??擁有470萬常住人口的常州正是其中典型，作為蘇南城市群的一員，常州比省會(huì)南京更早劃入“長(zhǎng)三角”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也一直處于全國前列，人均GDP、人均可支配收入雙雙躋身全國TOP20，年均超過600萬平方米的交易量，也代表了這座城市的市場(chǎng)活力；受庫存積壓影響，2012年以來常州樓市經(jīng)歷了一段低迷期，但經(jīng)過2014-2016年的“三年不供地”之后，目前常州供求關(guān)系已經(jīng)基本恢復(fù)平衡，2016年底住宅消化周期僅為5.4個(gè)月，較2014年末下滑60%；常州房?jī)r(jià)雖在2016年經(jīng)歷了一輪快速上漲，但全市8000元/平方米的成交均價(jià)，還是遠(yuǎn)低于臨近的南京、蘇州和上海。

??為進(jìn)一步分析此類城市的需求變化，表哥很辛苦地找到了隔了一個(gè)工位的兔醬，請(qǐng)她以常州為樣本，結(jié)合案場(chǎng)到訪客戶數(shù)據(jù)，從購房者構(gòu)成、行為特征等角度進(jìn)行了進(jìn)一步的深入研究。

??本市客源多來自于老城區(qū)，改善型置業(yè)成為市場(chǎng)主力

??就本地客群分布來看，常州以市區(qū)改善型置業(yè)為主的需求特征非常鮮明。過半客源居住在鐘樓、天寧兩大老城區(qū)，并集中在清潭、懷德、蘭陵等核心成熟板塊；目前新北區(qū)也集聚了較多置業(yè)意向客戶，自2006年市政府搬遷至新北區(qū)后，歷經(jīng)近10年的發(fā)展，隨著收入水平的提升，也有越來越多的居民考慮二次置業(yè)；反倒是常住人口超過150萬武進(jìn)(相當(dāng)于新北、鐘樓、天寧人口總和)，客源總數(shù)相對(duì)較少，原因也不難理解，一方面是由于人均可支配收入不高，中高收入群體總量不大，另一方面是因?yàn)榻菂^(qū)客群多為新遷入人群，短期內(nèi)置業(yè)需求不強(qiáng)。

??外地客群主要分布在滬寧沿線，其中近三成來自于上海

??更有意思的是外地客群數(shù)據(jù)，根據(jù)1月份常州監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)前來看房的客戶中，接近85%的客戶為常州本地客戶，另外15%客戶則來源于外地，其中主要來自于上海、南京、蘇州這三個(gè)同樣位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)城市，還有少量來自北京、深圳等地的客戶。鑒于這部分客戶在更高一線的城市已有居所，來常州置業(yè)可視為以投資需求為主。

??外地投資客戶的涌入，主要原因有二：一是常州目前仍未限購，政策較為寬松；二是常州作為滬寧線上的一處價(jià)格洼地，目前住宅均價(jià)8272元/平方米，遠(yuǎn)低于上海、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市。常州本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，而且近年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，以3個(gè)月來看，消化周期已下降至4.7個(gè)月，庫存健康，前景也非常良好，對(duì)于外地投資客而言，是滬寧線上投資購房的不二選擇。

??在外地客戶涌入的同時(shí)，常州本地的購買力也正在向外溢出

??在常州取樣調(diào)查的客戶中，并不是100%的看房行為都只發(fā)生在常州，除了常州以外，還有接近20%的看房行為發(fā)生在蘇州、南京、無錫等臨近的發(fā)達(dá)城市。按照調(diào)查邏輯，取樣調(diào)查的客戶必定全部發(fā)生過在常州的看房行為，那么總看房記錄人次則是客戶樣本的1.25倍(100%/80%=1.25)，假設(shè)所有源自于外地的客戶都發(fā)生過外地看房行為，則還有10%(25%-15%=10%)的常州本地客戶，也發(fā)生過外地看房的行為。

??雖然看房客戶轉(zhuǎn)化為購房者中間還將有一定的流失率，但是不可否認(rèn)的是，常州本地需求也正在向周邊更加發(fā)達(dá)的城市溢出。需求外溢也有兩方面的因素：一來，與外地投資需求流入常州不同的是，常州本地需求向高一線城市流動(dòng)，除投資需求外，還有追求更好個(gè)人發(fā)展的需求；二來，除了高一線城市以外，還有部分外溢的需求擴(kuò)散至鎮(zhèn)江這樣經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房?jī)r(jià)都比常州略遜一籌的城市，這部分需求同理一線城市向常州流入的投資需求，可以視為常州本地人在更加洼地的地方尋求投資機(jī)會(huì)。但從數(shù)據(jù)來看，常州外溢的需求更多的是流向高一線城市，比起投資，更多的常州人選擇追求在更高能級(jí)城市的發(fā)展。

??因此，目前常州最值得注意的有兩類客群，一類屬于常州本地高端客戶，偏向于到溢價(jià)更高、前景更好的城市投資，以期換取更高的投資利潤(rùn)，這種客戶往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，在本地置業(yè)的話一般傾向于高端及改善型產(chǎn)品；另一類是上海、南京等經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)城市的投資客，由于限購及當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高企無法在當(dāng)?shù)乩^續(xù)買房投資，堅(jiān)信市場(chǎng)前景仍有利可圖的他們手握大量資金到政策寬松的價(jià)格洼地常州進(jìn)行投資，這一類客戶在常州置業(yè)往往更加青睞容易轉(zhuǎn)手的剛需或剛改項(xiàng)目，對(duì)學(xué)區(qū)等因素較容易忽略。

??常州客群來源的豐富，主要是長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)給出行帶來了非常大的便利，工作、居住、消費(fèi)不再是傳統(tǒng)“三位一體”的形式，更多消費(fèi)者開始習(xí)慣衛(wèi)星城市的生活方式(按樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，工作在常州、但不住在常州的人至少有5%)，一周一度的“遷徙”在長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)成為常態(tài)。當(dāng)購房者擁有更多的選擇，購房半徑將會(huì)前所未有的拉長(zhǎng)，跨城市置業(yè)也不再新奇。

??回到表哥的主戰(zhàn)場(chǎng)，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)，可以更清晰地看到近半年來常州樓市的變化。

??投資客涌入，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲

??2016年前三季度，常州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)一直維持在7000元/平方米左右，市場(chǎng)熱度明顯低于周邊的南京、上海、杭州等市。但隨著8月份蘇州、南京開始相繼升級(jí)調(diào)控，在外地客群涌入的推動(dòng)下，常州商品住宅成交均價(jià)快速攀升，2017年1月常州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)達(dá)到9813元/平方米，較2016年8月份上漲了39%。但值得注意的是，受高端需求外溢影響，高單價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展依然緩慢，2017年1月份僅3套住宅均價(jià)超過3萬元/平方米。

??昔日“鬼城”成為市場(chǎng)主力，武進(jìn)區(qū)成交占比快速上升

??隨著投資客群的增加，常州區(qū)域結(jié)構(gòu)也顯現(xiàn)出了明顯變化。房?jī)r(jià)較低、投資屬性更強(qiáng)的武進(jìn)區(qū)成交占比明顯上升，2016年四季度以來成交占比為47%，較2016年前三季度成交占比上升了10個(gè)百分點(diǎn)。在歷經(jīng)了近幾年的“去庫存”后，武進(jìn)早已不再是2012年的“鬼城”，目前武進(jìn)消化周期已經(jīng)不足半年，但成交均價(jià)仍不到9000元/平方米，再加之軌交、副商業(yè)中心的規(guī)劃利好，目前武進(jìn)區(qū)已經(jīng)成為了常州樓市的絕對(duì)成交主力，也吸引著大量外來投資客群。?

??三房、四房產(chǎn)品均價(jià)快速上漲，一房產(chǎn)品房?jī)r(jià)“滯漲”

??從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，由于供給結(jié)構(gòu)短期內(nèi)難以改變，常州各面積段產(chǎn)品成交占比相對(duì)穩(wěn)定，但各面積段產(chǎn)品均價(jià)的增長(zhǎng)差異，還是說明了樓市的變化。就去年9月以來各面積段的成交均價(jià)變化來看，近期常州三房、四房產(chǎn)品成交均價(jià)上漲最快，獨(dú)棟、雙拼別墅也獲得了大批購房者的青睞。

??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年9月以來100-140平方米的三房、四房、復(fù)式產(chǎn)品成交均價(jià)顯著增長(zhǎng)，短短五個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過40%；300㎡以上的別墅類產(chǎn)品價(jià)格也增長(zhǎng)較快，并以獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品最為典型，期間成交均價(jià)漲幅超過50%。

??兩類產(chǎn)品價(jià)格漲幅較低，一類是80㎡以下的一房，該類產(chǎn)品本地客群基數(shù)有限，轉(zhuǎn)手較為困難，外地投資客群興趣也相對(duì)不高；另一類是200-300㎡產(chǎn)品，該面積段產(chǎn)品主要為四房、五房的大平層或聯(lián)排別墅，目前常州市場(chǎng)接納度不高，成為“夾心層”，房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)較小。

??總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)的變化也印證了上文對(duì)價(jià)格的判斷，自去年9月份以來，常州總價(jià)80萬以下產(chǎn)品成交占比快速回落，1月份占比僅為32%，占比較2016年三季度下滑了33%；而同一時(shí)段內(nèi)，80-150萬中高總價(jià)段產(chǎn)品成交占比則上升了22%。300萬以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比也從1%上升到了6%。

??綜上，對(duì)于2017年常州市場(chǎng)，表哥認(rèn)為中等面積段產(chǎn)品仍會(huì)是市場(chǎng)的主力，并且隨著外來群體的增加，未來二房、三房以產(chǎn)品將更加走俏。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，隨著2016-2020城市副商業(yè)中心規(guī)劃的劃定，以及一號(hào)線對(duì)城市南北通路利好的落地，常州市的武進(jìn)、新北有望承接更多需求，助力常州樓市進(jìn)一步發(fā)展。

??以常州為樣本，不難整理出類似城市的市場(chǎng)邏輯：對(duì)于從外地涌入的需求而言，較低的房?jī)r(jià)、良好的城市發(fā)展?jié)摿κ沁@些城市的最強(qiáng)吸引力，考慮到后期轉(zhuǎn)手因素，本市的主力產(chǎn)品會(huì)成為異地購房者首選，并推動(dòng)此類產(chǎn)品成交均價(jià)快速上漲；但也正是因?yàn)樵诳臻g上臨近區(qū)域核心城市，基于事業(yè)發(fā)展、資本收益等因素考慮，本地的高收入群體往往也希望去外地置業(yè)，致使本市高端住宅市場(chǎng)發(fā)展受限，高單價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)難以進(jìn)一步擴(kuò)容。