[克而瑞]“限售”后再探常州：客流稍緩，熱潮持續(xù)

??2月份的時候兔醬曾經(jīng)寫過一篇文章分析常州的客戶結構（←點擊可直接閱讀）以及行為方式，轉眼又過去了半年，在這半年過程中整體房地產(chǎn)市場的熱度在多重新政出臺下已逐漸得到控制，一線城市為更大程度的保障人口的居住需求，著力于發(fā)展租賃市場，部分二、三線城市也頻繁通過加強限購、提升首付款比例等方式進一步對市場進行調控，因城施策仍是二、三線城市的主要調控邏輯。

??其中，常州作為三線城市中非常具有代表性的城市，在4月份的時候也出臺了新政：

??1、居民第二次辦理住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）的首付比例從30%提高至50%；

??2、新購買商品住房（包括二手住房）在取得產(chǎn)權證后滿2年才可上市交易；

??3、新建商品住房備案價格的調整周期不得低于2個月等。

??至此，常州成為了省內第一個“限售”的城市。而兔醬通過CRIC系統(tǒng)查看到，在政策出臺的這一個月，常州的商品住宅成交量達到81.12萬平方米，為2015年以來月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場高熱時期的“金九”銷量，末班車效應十分突出。

常州商品住宅2015年1月至2017年6月成交月度成交情況

??目前新政已經(jīng)生效快3個月了，兔醬也收集了常州6月份的客戶行為情況，來看看跟半年前相比，常州的客戶行為產(chǎn)生了哪些變化，現(xiàn)在又有什么樣的特點呢。

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??調高首付比例+限售后，來訪客流量明顯下降

??兔醬將2月份開始常州的客戶來訪指數(shù)繪制成在一張圖上，加上來訪指數(shù)半月移動均線，不難看出來訪量在4月上旬達到峰值，隨后便開始持續(xù)下滑（4月上旬恰好也是新政發(fā)布的時間），5、6月份來訪指數(shù)明顯低于3、4月份。

??3月中旬，南京限購顯著加碼，限購范圍擴大至六合區(qū)、溧水區(qū)和高淳區(qū)，非本市戶籍僅限購買1套房（包括新建商品住房和二手住房），導致大量非南京戶籍的工作者錯失了購房資格，轉而在環(huán)南京城市圈內尋求購房機會，常州、鎮(zhèn)江成為最佳選擇。3月末，鎮(zhèn)江市同樣下發(fā)新政，取消外地人的購房補貼并且提高二套房首付至60%；周邊城市政策頻繁加碼，成為常州市場承接周邊外溢人口紅利的最佳時機，在3、4月份迎來相對較大的來訪客流量，且周末來訪指數(shù)峰值明顯，說明周邊城市訪客主要在周末來訪，進入5月以后，來訪量明顯下滑，且周末的峰值也不如前兩月顯著。

??老客戶占比方面，總體來說波動較大，但新政前后變化較小。

??常州2017年2月至2017年6月日均來訪客流指數(shù)、來訪指數(shù)半月均線及老客戶占比情況（單位：%）

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??外地客戶比例有增無減，熱點城市投資客戶仍在尋求機遇

??在來訪量已經(jīng)顯著減少的情況下，常州外地客戶的占比不降反增，1月份外來客戶占比在15%左右，6月份數(shù)據(jù)顯示，外地客戶占比提升至17%，上漲了2個百分點。

??盡管常州已經(jīng)成為江蘇省內首個“限售”的城市，但在長三角經(jīng)濟圈整體調控環(huán)節(jié)嚴厲的氛圍中，常州仍憑借其城市發(fā)展前景良好、地理位置優(yōu)越、房價相對低洼等優(yōu)勢，成為附近一線、二線熱點城市投資客偏好的城市，且目前這些城市仍有投資客在周邊尋求投資機遇。

??對比1月及6月外地客戶來訪的數(shù)據(jù)，外地來訪客戶主要來源地幾乎沒有變化，來源城市TOP3按順序仍然是上海、南京和蘇州，無錫、北京和深圳緊隨其后，但與1月份情況不同的是，外地客戶來訪的城市集中度有所分散，來自上述城市的客戶占比都比1月份有所減少，下圖標注了外來客戶來源前7位的城市，而來自其他城市的客戶占比從8%飆升至34%，6月外地客源中，除省內南通、泰州、揚州外，還有來自成都、合肥、桂林、西安、沈陽等區(qū)域距離較遠的城市的客戶，

常州2017年1月及6月外地客戶主要來源情況變化對比（單位：%）

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??訪客偏好：中小面積段+中低價位產(chǎn)品平均來訪量最大

??說完了訪客中本地客戶和外地客戶占比的問題，再來從項目的角度看看6月份常州是什么類型的項目吸引了更多客戶的來訪。兔醬將所收集到的項目按照主力產(chǎn)品面積和成交均價兩個維度畫了氣泡圖，氣泡越大表示來訪量越高，發(fā)現(xiàn)6月份常州客戶來訪量較高的項目有明顯的扎堆情況。

??下圖為6月份常州不同項目成交均價、產(chǎn)品面積和來訪量之間的關系，主要可分為三類：平均來訪人數(shù)最多的項目產(chǎn)品面積段處于約80-120平方米，項目均價8000-12000元/平方米的此類項目平均來訪量最大（下圖深紅色圈），這部分產(chǎn)品的戶型主要為二房、三房，滿足的是剛需群體和首次改善型群體的需要，也是市場最為主力的產(chǎn)品，客戶基本面較大。

??同樣是高總價的產(chǎn)品，大面積比高單價更吸引客戶來訪，下圖中黃色圓圈所圈起來的項目中，主要為面積段在120-160左右，或200平方米以上的項目，客戶來訪量遠大于粉色圓圈所標識的高單價項目；另外，在同等面積水平下，均價越低，愿意來訪的客戶數(shù)量就越大。

??可以說，常州還是以剛需、首改為主要需求的市場，高價項目的客戶到訪量較為有限。

??常州6月份項目成交均價、產(chǎn)品面積以及來訪量之間的關系

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??居住小區(qū)零星分布，看房集中于地鐵線交匯處

??按照來訪客戶在常州的居住位置分布來看，來訪客戶的居住分布較為分散，相對來說有幾個區(qū)域比較聚集，如鐘樓區(qū)青楓公園周邊、天寧區(qū)紅梅公園周邊，武進區(qū)武進新天地周邊，新北區(qū)的客戶居住則主要分布在龍城大道北側、河海大學和常州北站周邊也有部分客戶聚集，在其余地方分布較為零散。

??從分布氣泡的大小來看，居住在鐘樓區(qū)的客戶最多，其次為居住在天寧區(qū)的客戶，居住在武進區(qū)和新北區(qū)客戶相對較少，鐘樓區(qū)和天寧區(qū)發(fā)展相對較早，居民看房積極一方面可能是由于經(jīng)濟實力較強，另一方面可能是為了尋求置換，而新北區(qū)和武進區(qū)新房相對較多，居民的置換需求沒有這么強烈。

??與居住小區(qū)的零散分布不同，看房小區(qū)則相對更加集中，最主要是集中于天寧區(qū)紅梅公園一帶，兔醬注意到，這個地區(qū)恰好是常州目前兩條在建地鐵線路的交匯處，未來必然會成為常州公共交通出行最為方便的地區(qū)，并且周邊醫(yī)院、學校等配套完善，居住的便利程度非常高。

常州6月份項目成交均價、產(chǎn)品面積以及來訪量之間的關系

??常州與兄弟城市無錫非常相似，城市中心區(qū)域不算太大，基礎市政和道路交通修繕較為完好，居民們又整體都比較有錢出行以自駕車為主，客戶的消費行為應該可以有所借鑒，所以本月就沒有老調重彈地繪制常州的看房客戶辦公、消費和看房的動線。

??總體來說，近半年政策大環(huán)境雖在持續(xù)收緊，但常州成交規(guī)模仍在維持在了較高的位置，外來客群占比穩(wěn)重有升，不過客群來源趨于分散；二房、三房產(chǎn)品持續(xù)走俏，少數(shù)單價過高的產(chǎn)品面對“無人問津”的窘境；此外，隨著地鐵通車日期的確定，相關板塊的升值潛力會更加明確地顯現(xiàn)出來，而目前的看房客戶們，似乎都已經(jīng)洞察了這一先機~