[世邦魏理仕]解讀房地產(chǎn)境外投資管制新政

??2017年8月18日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。《意見》由發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行、外交部共同制定，并由國務(wù)院同意后發(fā)布。

??發(fā)改委列出了三類境外投資，包括：禁止開展的境外投資（如賭博業(yè)等）；限制開展的境外投資（如房地產(chǎn)、影城、體育俱樂部等）；鼓勵開展的境外投資（如有利于推進(jìn)"一帶一路"建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項目等）

??2016年底，中國政府開始收緊海外投資，旨在穩(wěn)定人民幣匯率、限制資本外逃、降低金融風(fēng)險。此后，資本外流大幅減緩，商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中資海外房地產(chǎn)直接投資同比下降82.5% (1)。

??房地產(chǎn)被列入了受限制行業(yè)名單，這意味著中企的海外地產(chǎn)購置計劃將面臨多層次審查，但由此產(chǎn)生的影響將更為微妙。

??這對房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？

??世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中國仍是亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)投資市場的最大資本來源。我們錄得的實(shí)際投資交易額與官方發(fā)布的房地產(chǎn)對外直接投資額數(shù)據(jù)之間的差異表明，目前已經(jīng)有大量中國資本形成境外循環(huán)并在房地產(chǎn)市場上持續(xù)活躍。

??盡管中國資本仍積極尋求海外投資機(jī)會，但買家的構(gòu)成卻發(fā)生了變化。主權(quán)財富基金（SWFs）的海外地產(chǎn)投資仍然活躍，但由于國有企業(yè)（SOEs）受政策驅(qū)動明顯，其海外地產(chǎn)購置活動已經(jīng)降溫（見圖1）。

圖1：中國投資者海外地產(chǎn)購置情況

來源：世邦魏理仕研究部，2017年8月

??世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示："新規(guī)將在短、中期內(nèi)對國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場產(chǎn)生積極影響。對于具有海外投資需求但又無法實(shí)現(xiàn)的國內(nèi)投資者來說，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場有可能成為這部分溢出資金的'錨'。此外，新規(guī)背景下，部分出售物業(yè)的境外賣家更青睞擁有境外架構(gòu)的買方，以便加快交易進(jìn)程，這對于外資投資者來說是一個窗口期。

??然而，長期來看，資本管制政策或?qū)⒁种颇承﹪馔顿Y者的投資熱情，因為他們可能擔(dān)憂退出時向海外匯出資金會遇到困難。資本管制不會對國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場產(chǎn)生重大長期性影響，因為國內(nèi)投資市場仍將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)基本面。"

??此外，新規(guī)還將改變中國投資者的海外投資策略，一些可能出現(xiàn)的策略包括：

??o利用境外金融機(jī)構(gòu)：大型投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過保險公司和其他已收購的投資管理平臺獲得了境外資金融通的渠道。他們可能會利用這些境外平臺從事地產(chǎn)收購活動。

??o通過香港進(jìn)行投資：投資者可能會利用其總部設(shè)在香港的企業(yè)實(shí)體購置資產(chǎn)。另外，香港本身依然是大陸投資者購置土地和大宗地產(chǎn)項目的熱土。

??o品牌輸出：預(yù)計更多投資者將以"輕資產(chǎn)"模式輸出其品牌和運(yùn)營經(jīng)驗。

??o其他可能選擇的途徑還包括在"一帶一路"相關(guān)國家進(jìn)行投資；擔(dān)任基金里面的有限合伙人（LP）；購買低于5,000萬美元的小型股權(quán)；參與合資企業(yè)。

??世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌表示："目前，中國仍是亞太地區(qū)跨境投資的最大資本來源國，并將繼續(xù)在全球商業(yè)房地產(chǎn)投資市場扮演重要角色。中國的境外投資不會中斷，但隨著投資者為適應(yīng)新規(guī)而進(jìn)行投資策略調(diào)整。預(yù)計主權(quán)財富基金地產(chǎn)投資將保持強(qiáng)勁，'一帶一路'倡議相關(guān)投資將引發(fā)更多關(guān)注。"