[世邦魏理仕]中國境內(nèi)投資意愿增加 長租公寓關(guān)注度大幅增長

世邦魏理仕發(fā)布《2018年房地產(chǎn)投資者意向調(diào)》查報告

??2018年4月8日，上海 –CBRE近日發(fā)布《2018年商業(yè)地產(chǎn)投資者意向調(diào)查》報告, 通過對涵蓋眾多領(lǐng)域的350名亞太區(qū)房地產(chǎn)投資者，其中包含81名中國房地產(chǎn)投資者進(jìn)行調(diào)查，預(yù)測并解析最新商業(yè)地產(chǎn)投資意向及未來投資趨勢。

??中國境內(nèi)投資意愿增加，長租公寓關(guān)注度大幅增長

??與上一年相比，2018年中國投資者在國內(nèi)投資（47%）及出售（48%）的意愿均有顯著增加，CBRE預(yù)期2018年中國大宗物業(yè)投資交易將持續(xù)活躍。

??更多投資者將資產(chǎn)配置多元化（22%）和穩(wěn)定的現(xiàn)金流（17%）作為其投資商業(yè)地產(chǎn)的主要動機(jī)，同時選擇“商業(yè)地產(chǎn)較其他資產(chǎn)類別升值更快”為動機(jī)的投資者占比有所下降。

??中國大陸最受關(guān)注的投資目的地依次為上海、成都、深圳、北京。其中上海連續(xù)第三年蟬聯(lián)最受投資者關(guān)注市場榜首，同時投資者對二線城市的關(guān)注度顯著提升，其中成都的關(guān)注度由1%跳升至19%。

??CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌：“2018年中國大宗物業(yè)投資將繼續(xù)保持活躍。寫字樓仍然最受投資者青睞的物業(yè)類型，而在政策引導(dǎo)下今年長租公寓成為僅次于寫字樓的投資選項(xiàng)。投資者將在不同房地產(chǎn)類型的選擇上更加注重多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等利基市場持續(xù)受到關(guān)注。”

??中資海外投資降溫 一帶一路投資持續(xù)活躍

??2016年底，為穩(wěn)定人民幣匯率、限制資本外逃、降低金融風(fēng)險，中國政府開始對海外投資實(shí)施限制。隨后，房地產(chǎn)被列入境外投資受限行業(yè)名單，2017年下半年中資的境外并購交易活躍度大幅減弱，但上半年的強(qiáng)勁表現(xiàn)仍令2017年全年境外房地產(chǎn)投資總額超過350億美元。

　　受監(jiān)管趨嚴(yán)影響，2018年中國投資者赴境外投資的意愿下降。無海外投資意愿的投資者比例從上一年的45%，增長到67%。與之形成對比的是，投資者對“一帶一路”沿線的亞洲新興市場投資意愿持續(xù)上升至43%，大型資產(chǎn)包交易，倉儲、工業(yè)園和港口碼頭等工業(yè)物流資產(chǎn)受青睞。

??預(yù)計(jì)2018年中資的境外地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

??主權(quán)財(cái)富基金和自用買家繼續(xù)活躍：以中投公司（CIC）和國家外匯管理局（SAFE）為首的主權(quán)財(cái)富基金（SWFs）將取代受到政策影響的險資和開發(fā)商，引領(lǐng)中資的境外投資活動。部分尋求全球業(yè)務(wù)擴(kuò)張的電商和制造業(yè)投資者也將進(jìn)一步加大自持型物流地產(chǎn)布局。

??中資成為賣家：出于實(shí)現(xiàn)投資回報、償還債務(wù)等原因，我們將繼續(xù)看到一些中資企業(yè)成為國際房地產(chǎn)市場的賣家。

??離岸資本再投資：由于資本管控使得境外直接投資受到嚴(yán)格限制，預(yù)計(jì)今年中資的海外投資中離岸資本再投資的占比將有所提升。但值得注意的是，國家發(fā)改委最新規(guī)定已將此類投資也納入監(jiān)管范圍，預(yù)計(jì)這將令投資者更為謹(jǐn)慎。

??選擇其它投資途徑：擔(dān)任基金中的有限合伙人（LP）、購買低于5,000萬美元的小型股權(quán)；參與合資企業(yè)。

??CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為：“中國仍是亞太地區(qū)跨境投資的最大資本來源國，并將繼續(xù)在全球商業(yè)地產(chǎn)投資市場扮演重要角色。短期來看，投資者針對新的政策環(huán)境作出的策略調(diào)整或?qū)⒎啪徠滟Y本部署步伐，但我們對中國資本的全球化布局仍保持長期的信心?！?/p>

??2018亞太投資者意向調(diào)查

??2017年亞洲投資者跨國商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)834億美元，創(chuàng)歷史新高。根據(jù)本次調(diào)查，92%的投資者表示其2018年的投資規(guī)模將高于去年或者與去年持平。另外，加之房地產(chǎn)私募基金將在2020年前在亞太區(qū)房地產(chǎn)市場完成約530億美元規(guī)模的資本配置。CBRE預(yù)計(jì)2018年亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資市場有望迎來顯著增長。

??亞洲投資者對全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)動蕩的擔(dān)憂下降，但有44%的投資者擔(dān)心在激烈的市場競爭下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的資產(chǎn)價格會不斷升高。

??優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的價格走高繼續(xù)促使投資者轉(zhuǎn)向核心增益型投資策略，如在非核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或這核心區(qū)域的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外，今年增值型投資策略也第一次超越核心型投資策略，將更多受到受投資者的青睞。

??根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)果，2018年十大最受歡迎亞太區(qū)跨境資本投資目的地分別為東京，墨爾本，新加坡，上海，中國二三線城市，悉尼，大阪、名古屋、札幌等日本區(qū)域中心城市，布里斯班、香港和北京。