[第一太平戴維斯]一季度北京甲級(jí)寫字樓市場租賃需求保持活躍

第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)市場概述

（2018年第一季度）

??北京甲級(jí)寫字樓市場

??2018年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場迎來兩個(gè)新增項(xiàng)目，合計(jì)為市場帶來約14.5萬平方米的辦公面積。目前，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到1,065萬平方米（含自用面積）。

??本季度，2018年第一季度，租賃需求保持活躍，全市空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??鑒于活躍的市場需求，全市甲級(jí)辦公樓平均租金指數(shù)繼續(xù)回升，錄得環(huán)比和同比分別上漲2.4%和 4.0%。全市平均租金達(dá)到人民幣每平方米每月345.3元。

??[市場預(yù)測]

??2018年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場將迎來四個(gè)新增項(xiàng)目，合計(jì)帶來約22萬平方米的辦公面積。新增項(xiàng)目均位于非核心商務(wù)區(qū)，北京甲級(jí)寫字樓市場去中心化趨勢愈發(fā)明顯。

??望京和亞奧等非核心商圈成交仍以大面積需求客戶為主，空置率將進(jìn)一步下降，因此租金仍有進(jìn)一步上漲空間。CBD核心商務(wù)區(qū)首批入市項(xiàng)目預(yù)租平穩(wěn)進(jìn)行，業(yè)主方通過積極預(yù)租來化解大體量供應(yīng)帶來的市場壓力。

??從2018年“兩會(huì)”上釋放的相關(guān)信息可以看到，未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)將放在振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，發(fā)展科技創(chuàng)新的新動(dòng)能，通過技術(shù)創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。因此，2018年寫字樓租賃市場的需求主力將聚焦在科技行業(yè)以及實(shí)體行業(yè)的升級(jí)需求，金融行業(yè)則保持平穩(wěn)。

??同時(shí)2018年政府工作報(bào)告明確指出，全面放開一般制造業(yè)，擴(kuò)大電信、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、新能源汽車等領(lǐng)域開放，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)以上行業(yè)的擴(kuò)張，而來自上述領(lǐng)域的企業(yè)對(duì)辦公面積的需求有望進(jìn)一步提升。

??北京零售市場

??2018年1-2月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得1,742億元，同比上升5.8%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，同比增幅達(dá)22.0%至373億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為21.4%。

??2018年第一季度，北京商業(yè)零售市場迎來一個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目的入市，即位于亞奧商圈的環(huán)宇薈，帶來35,000平方米的新增供應(yīng)。購物中心存量增至965萬平方米，百貨商場的市場存量維持210萬平方米。

??本季度，全市購物中心入駐率環(huán)比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至93.0%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??本季度購物中心首層平均租金環(huán)比小幅上升0.7%，為每平方米每月人民幣956.2元，同比上升2.1%。

??[市場預(yù)測]

??2018年第二季度，北京商業(yè)零售市場還將迎來3個(gè)中高端購物中心的集中供應(yīng)，為市場帶來約18萬平方米的商業(yè)面積。

??2018年仍將是新零售行業(yè)深度發(fā)展的一年。在新技術(shù)的引領(lǐng)下，實(shí)體零售行業(yè)釋放更大的發(fā)展活力，并為消費(fèi)者帶來更加豐富的購物體驗(yàn)。同時(shí)，電商平臺(tái)將加速對(duì)線下零售百貨和物流供應(yīng)商進(jìn)行投資，以打通線上、線下及物流的全渠道零售模式。

??北京住宅租賃市場

??2018年第一季度，北京市服務(wù)式公寓市場無新增項(xiàng)目入市。同時(shí)，位于CBD區(qū)域的國貿(mào)公寓于3月正式關(guān)停以進(jìn)行內(nèi)部裝修改造。北京市服務(wù)式公寓市場存量降至8,219套。

??鑒于市場存量依舊有限，本季度全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至88.9%，較去年同期上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??本季度，全市服務(wù)式公寓租金環(huán)比小幅上升0.2%為人民幣每平方米每月233.0元，同比上漲6.2%。

??受國內(nèi)租戶旺盛需求拉動(dòng)，第一季度，高端公寓平均租金環(huán)比小幅上升1.4%至人民幣每平方米每月164.2元，同比上升4.5%。

??別墅的需求以家庭為主且表現(xiàn)平穩(wěn)，普遍以續(xù)租為主。別墅租金環(huán)比微幅上漲0.2%至人民幣每平方米每月122.5元，同比上漲2.3%。

??[市場預(yù)測]

??預(yù)計(jì)2018年第二季度，位于國貿(mào)商圈的佳兆業(yè)公寓將投入使用，將為服務(wù)式公寓市場帶來近百套供應(yīng)單元。

??在CBD核心區(qū)寫字樓項(xiàng)目預(yù)租階段，已有項(xiàng)目初步鎖定了東方廣場某知名企業(yè)搬遷入駐，屆時(shí)將對(duì)東長安街區(qū)域的服務(wù)式公寓入駐率造成影響。目前東方廣場的業(yè)主方已積極覓客，以避免屆時(shí)出現(xiàn)大量空置。

??長租公寓作為住房租賃市場的一個(gè)重要組成部分，已吸引了來自不同領(lǐng)域的投資方及運(yùn)營方進(jìn)行布局。未來圍繞著住房租賃市場的政策支持將加快落實(shí)，為長租市場的快速發(fā)展提供良好的內(nèi)外部環(huán)境。

??北京住宅銷售市場

??一手住宅整體市場

??一季度，受春節(jié)假期等因素影響，北京市住宅新開工及竣工面積維持在低位，導(dǎo)致市場供應(yīng)量繼續(xù)下滑。其中，一手住宅市場新增供應(yīng)為49.3萬平方米，環(huán)比下滑32.2%。

??作為傳統(tǒng)的銷售淡季，本季度一手普通住宅成交面積為41.4萬平方米，環(huán)比及同比分別下降35.8%及50.4%。

??一手住宅高端市場

??本季度的高端項(xiàng)目供應(yīng)保持平穩(wěn)，共有6個(gè)高端公寓項(xiàng)目和4個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為市場帶來623套和150套新增供應(yīng)。

??高端公寓成交均價(jià)為人民幣每平方米91,217元，環(huán)比上漲1.0%；高端別墅成交為均價(jià)人民幣每平方米65,900元，環(huán)比下降3.2%。

??一季度，北京土地市場共計(jì)成交住宅及混合類用地18宗，其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地7宗，“控地價(jià)、限房價(jià)”用地11宗。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，共有產(chǎn)權(quán)住房及限地價(jià)型商品住房用地仍將會(huì)是土地市場成交的主流。

??[市場預(yù)測]

??自2017年北京最嚴(yán)調(diào)控實(shí)施已一年有余，受此影響，北京市一手住宅市場繼續(xù)維持低迷態(tài)勢，整體成交規(guī)模明顯縮減。預(yù)計(jì)在2018年政府仍將延續(xù)目前的調(diào)控政策，保持市場的穩(wěn)定性。同時(shí)，通過共有產(chǎn)權(quán)房以及長租公寓等項(xiàng)目來滿足民眾的基本住房需求。

??2018年，北京政府對(duì)高端項(xiàng)目的監(jiān)管仍將較為嚴(yán)格，部分高端項(xiàng)目將會(huì)難以在近期獲取預(yù)售許可證，因此導(dǎo)致市場上高端住宅的供應(yīng)量相應(yīng)減少，改善型需求受到抑制，成交也表現(xiàn)低迷。預(yù)計(jì)在調(diào)控政策及嚴(yán)格監(jiān)管的雙重影響下，年內(nèi)高端住宅市場的成交較往年會(huì)出現(xiàn)下滑，而市場供應(yīng)量有限的前提下高端項(xiàng)目的平均成交價(jià)格將穩(wěn)步上漲。

??預(yù)計(jì)2018年北京土地市場仍將是供應(yīng)與成交兩旺的態(tài)勢，政府通過供給側(cè)的調(diào)整，來滿足未來住房的供應(yīng)。住宅用地的供應(yīng)將集中在共有產(chǎn)權(quán)住房、“控地價(jià)、限房價(jià)”等類型的住宅用地。此外，受到城市規(guī)劃的影響，商辦類用地的供應(yīng)預(yù)計(jì)將集中在五環(huán)以外的區(qū)域且數(shù)量將有限。

??北京銷售與投資市場

??2018年一季度，由于受商辦類項(xiàng)目的嚴(yán)格限購政策影響，北京一手散售寫字樓及商鋪的成交面積分別為8.9萬及4.6萬平方米，環(huán)比分別下降10.1%及77%。

??第一季度，北京大宗投資市場共有10宗項(xiàng)目成交，總成交金額達(dá)人民幣52.88億元。

??2018年一季度，甲級(jí)寫字樓資本價(jià)值為每平方米79,600元，環(huán)比上升3.4%。鑒于甲級(jí)寫字樓平均租金基本保持穩(wěn)定，本季度毛收益率小幅下降0.04個(gè)百分點(diǎn)至5.23%。

??第一季度，土地市場共計(jì)成交24宗土地，總成交金額達(dá)人民幣573億元，環(huán)比下降39.6%，其中住宅類及混合類用地成交18宗，商業(yè)用地成交2宗。

??[市場預(yù)測]

??針對(duì)商辦類項(xiàng)目的調(diào)控政策實(shí)施一年有余，市場成交明顯大幅縮減。由于政府不斷強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的連續(xù)性，預(yù)計(jì)在2018年內(nèi)放松調(diào)控的可能性很小，因此商辦類項(xiàng)目散售成交估計(jì)仍將在低迷中徘徊。

??近一段時(shí)間，機(jī)構(gòu)投資者的投資目標(biāo)呈現(xiàn)出更加多元化的趨勢，除了傳統(tǒng)的寫字樓、商業(yè)零售、酒店等資產(chǎn)，服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟辦公樓等項(xiàng)目也逐漸成為熱門的收購目標(biāo)。受市場調(diào)控、拿地成本等因素影響，已有部分開發(fā)商將目光投向存量市場，通過收購有回報(bào)潛力的物業(yè)已實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

??預(yù)計(jì)北京土地市場在2018年仍將有序供應(yīng)，供應(yīng)地塊將以共有產(chǎn)權(quán)住房及“限地價(jià)”類住宅用地為主，通過土地市場供給端來調(diào)節(jié)房價(jià)。而商辦類用地的推出量將會(huì)有限，區(qū)位也多集中在新興區(qū)域、近郊等地點(diǎn)，反映出未來城市規(guī)劃布局將逐漸呈現(xiàn)去中心化的趨勢。

??二線城市（天津、大連、沈陽）甲級(jí)寫字樓市場

??天津：2017年第四季度，天津中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃市場無新增項(xiàng)目入市，總存量依舊保持在118.4萬平方米。由于無新增供應(yīng)，需求主要以吸納現(xiàn)有存量為主，使得甲級(jí)寫字樓市場空置率環(huán)比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)至27.6%。鑒于大面積客戶的成交營銷，成交租金水平略有下探，影響市場平均租金環(huán)比下降0.8%至人民幣136.6每平方米每月。

??大連：2018年第一季度，大連甲級(jí)寫字樓市場無新項(xiàng)目交付，全市甲級(jí)寫字樓存量保持在124萬平方米（含自用面積）。甲級(jí)寫字樓租賃需求保持穩(wěn)定，金融行業(yè)仍是租賃需求的主要來源。甲級(jí)寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.1%。市場平均租金環(huán)比上升0.5%至106.7元每平方米每月。

??[市場預(yù)測]

??二線城市寫字樓市場仍將面臨去化速度緩慢、空置率高企的難題，同時(shí)由于市場需求并未明顯增加，預(yù)計(jì)整體空置率仍處于高位。業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力。

??二線城市（天津、大連、沈陽）零售市場

??天津：2018年第一季度，市場迎來一個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來12萬平方米供應(yīng)。項(xiàng)目為坐落在南開區(qū)的魯能城購物中心，開業(yè)后空置率約為10%。至此，全市零售物業(yè)存量達(dá)到529萬平方米。市場需求保持活躍，全市空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。核心商圈因其地段優(yōu)質(zhì)錄得良好表現(xiàn)，影響市場平均租金環(huán)比微升1.17%至人民幣344.5每平方米每月。

??大連：2018年第一季度，市場無新項(xiàng)目入市至此，全市零售物業(yè)存量保持在331萬平方米。市場需求保持穩(wěn)定，全市空置率維持在12.3%。市場平均租金環(huán)比保持穩(wěn)定為406.5元每平方米每月。

??[市場預(yù)測]

??鑒于二線城市整體商業(yè)市場供過于求的現(xiàn)狀，無論對(duì)于新進(jìn)品牌還是已有品牌，在擴(kuò)張方面都保持謹(jǐn)慎。業(yè)主傾向通過增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，吸引顧客提升客流量。

??新興商圈將成為供應(yīng)的主力區(qū)域，對(duì)傳統(tǒng)商圈產(chǎn)生一定的消費(fèi)分流影響。隨著新興商圈供應(yīng)的不斷增加，集群呈現(xiàn)后的規(guī)模效應(yīng)值得期待。