上海6月房屋租賃市場(chǎng)報(bào)告：租金跌幅收窄 低端需求釋放

??2018年6月，上海房屋租賃指數(shù)為1898點(diǎn)，比上月下降2點(diǎn)，環(huán)比下降0.11%，降幅較上月縮小0.10個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第9個(gè)月下降走勢(shì)。6月租賃指數(shù)同比下降1.82%。

??6月，上海房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)畢業(yè)租賃季，局部市場(chǎng)及板塊新增需求增速。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，6月的市場(chǎng)表現(xiàn)：一、租金連續(xù)九個(gè)月下跌，但環(huán)比跌幅本月最小，租金行情的相對(duì)平穩(wěn)支撐了成交量。二、市場(chǎng)新增需求集中在低端，尤其是中心城區(qū)成交上升明顯，新增需求中不乏外省市應(yīng)屆畢業(yè)生。今年僅本市高校應(yīng)屆畢業(yè)生近19萬(wàn)人，比去年增加約3000人，面對(duì)外地城市以房產(chǎn)優(yōu)惠政策搶人才，上海放寬落戶積分等加大力度，于是選擇上海的應(yīng)屆生相繼而至。三、從各檔市場(chǎng)看，低端市場(chǎng)局部租金上漲，以合租個(gè)人房東物業(yè)和租借長(zhǎng)租公寓為兩大產(chǎn)品交易形態(tài)；中端市場(chǎng)整體租金下跌幅度最大，一般改善需求未現(xiàn)放量；而高端市場(chǎng)租金下跌收縮使得整體租金跌幅小于中端，其中品質(zhì)租客及買房成交裝修衍生的過(guò)渡租賃需求有所上升。四、從區(qū)域板塊租金統(tǒng)計(jì)看，高、中端市場(chǎng)各板塊整體租金跌幅相近；低端市場(chǎng)有四分之一板塊微漲，其中近九成在中心城區(qū)。從戶型租金統(tǒng)計(jì)看，一室戶型整體租金跌幅最小，二室、三室戶型依次擴(kuò)大。五、跡象反映了市場(chǎng)動(dòng)向：租客續(xù)租漲租慣例不再，小幅下調(diào)時(shí)有，這一現(xiàn)象在外環(huán)外板塊尤為普遍；租賃空置期未見縮短，非熱門板塊往往二三個(gè)月成交，整租萬(wàn)元以上以及高價(jià)一室戶成交緩慢；精裝修房源租金溢價(jià)減弱，大多高于普通裝修房源3%-5%。截至6月30日，全市掛牌租賃房源42788套，其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源有11939套，內(nèi)外環(huán)間房源有16022套，外環(huán)外房源有14827套。

??6月20日，上海掛牌2宗楊浦區(qū)的租賃住宅用地，預(yù)計(jì)7月12日出讓，建成后提供租賃住房至少937套，戶型面積約35平方米，極小戶型的規(guī)劃，屬于上海供應(yīng)租賃住宅用地以來(lái)的首次。6月29日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于本市提取住房公積金支付房租通過(guò)住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)核驗(yàn)租賃信息的通知》實(shí)施細(xì)則，自7月1日起至10月1日，每戶家庭（申請(qǐng)人及配偶）月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際房租支出，最高月提取限額由2000元升為3000元。6月30日，上海房管局宣布，7月1日起，全面實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，國(guó)有土地上的住房租賃活動(dòng)，均應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。

??高端品質(zhì)需求上升

??6月，高端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.11%，降幅環(huán)比縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室下降0.05%，二室下降0.12%，三室下降0.16%。

??除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測(cè)的50個(gè)高端房源板塊租金，八成下跌，二成上漲。高端市場(chǎng)本月租金跌幅明顯收窄。中心城區(qū)板塊如楊浦五角場(chǎng)、浦東花木、靜安曹家渡、長(zhǎng)寧古北，租金分別下跌0.14%、0.12%、0.11%、0.08%。新興城區(qū)板塊如閔行金虹橋、青浦徐涇、浦東三林、閔行古美羅陽(yáng)，租金分別下跌0.17%、0.16%、0.14%、0.12%。調(diào)查顯示，高端市場(chǎng)租金跌幅收窄，一是高端購(gòu)房、置換衍生的裝修等過(guò)渡性租房需求上升；二是可供選擇的精裝品質(zhì)房走俏，房東減少議價(jià)空間；三是攜老帶小的年輕家庭追求品質(zhì)增多，選擇租借高端大戶型，以外來(lái)人口高薪家庭為主。在板塊表現(xiàn)中，如浦東花木大戶型需求上升，三室戶型租金上漲0.16%，平均租金為14944元；一室、二室戶型租金則分別下跌0.34%、0.18%，平均租金為9267元、12700元。閔行古美羅陽(yáng)小戶型需求集中，一室戶型租金上漲0.12%，平均租金為8000元，二室、三室戶型下跌0.32%、0.17%，平均租金為10230元、12957元。CBD區(qū)域板塊租金則維持上漲，包括商務(wù)租賃，如黃浦五里橋、靜安新客站、徐家匯租金分別上漲0.12%、0.11%、0.04%。其中，黃浦五里橋、徐家匯需求以中小戶型為主，一室戶型租金分別上漲0.12%、0.18%，平均租金為10148元、10583元；二室戶型租金分別上漲0.24%、0.13%，平均租金為12740元、13331元；三室戶型租金持平、下跌0.19%，平均租金為16856元、16001元。靜安新客站需求以中大戶型為主，二室、三室租金分別上漲0.13%、0.21%,平均租金為14333元、17749元；一室戶型租金走平，平均租金為11062元。

??中端內(nèi)外跌幅相近

??6月，中端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.17%，降幅環(huán)比縮小0.05個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室下降0.15%，三室下降0.19%。

??除金山、崇明外，所監(jiān)測(cè)的14個(gè)行政區(qū)均下跌?？偣?0個(gè)板塊中，逾九成下跌，僅4個(gè)上漲、1個(gè)走平。中心城區(qū)與新興城區(qū)租金跌幅相近。中心城區(qū)的楊浦、普陀、靜安、徐匯，租金分別下跌0.23%、0.20%、0.19%、0.16%。近郊城區(qū)的奉賢、松江、青浦、嘉定租金分別下跌0.26%、0.24%、0.23%、0.19%。進(jìn)入6月，畢租季第一波需求未在中端市場(chǎng)釋放。新增需求為置換的短期租房客或改善換租客，僅少數(shù)起薪較高的畢租客選擇合租中檔房源。中心城區(qū)租金跌幅較大的板塊如黃浦打浦橋、徐匯龍華、楊浦黃興公園、虹口四川北路，分別下跌0.36%、0.32%、0.28%、0.26%；新興城區(qū)跌幅較大的板塊如閔行七寶、嘉定豐莊、松江九亭、寶山大華，分別下跌0.32%、0.32%、0.28%、0.26%。調(diào)查顯示，部分新興城區(qū)板塊由于租金總價(jià)優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng)，租金跌幅稍低，如閔行浦江、寶山通河、浦東三林，租金分別下跌0.08%、0.06%、0.04%。以熱租的二室戶型為例，追求舒適度的租客，搬離老工房（售后公房），選擇租借品牌老商品房小區(qū)生活，租金通常在6000元左右。在中心城區(qū)，一些合租客選擇大三室，入住3-6人不等，此類房源兼顧了租金成本和居住品質(zhì)。如長(zhǎng)寧中山公園、靜安西藏北路、楊浦鞍山，熱租的三室戶型租金分別上漲0.12%、0.11%、0.12%,平均租金為10367元、8746元、8048元；而二室戶型租金分別下跌0.37%、0.29%、0.19%，平均租金為7327元、6563元、5776元。不過(guò)，大戶型房東對(duì)入住人數(shù)、是否整租等有一定要求，成交難度相對(duì)增加。

??低端市區(qū)需求上升

??6月，低端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.04%，降幅環(huán)比縮小0.15個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室下降0.02%，二室下降0.07%。

??所監(jiān)測(cè)的全部16個(gè)行政區(qū)4個(gè)上漲、12下跌，總共114個(gè)板塊中，78個(gè)下跌，29個(gè)上漲，7個(gè)持平；上漲和持平板塊逾三成，絕大多數(shù)位于中心城區(qū)。新興城區(qū)跌幅較大的為含有遠(yuǎn)郊板塊的行政區(qū)，奉賢、崇明、金山分別下跌0.24%、0.21%、0.16%。近郊的青浦、嘉定、寶山分別下跌0.18%、0.15%、0.13%，松江、閔行均下跌0.11%。在中心城區(qū)，除黃浦、虹口、徐匯分別下跌0.02%、0.02%、0.01%外，普陀上漲0.04%，楊浦、靜安、長(zhǎng)寧均上漲0.02%。進(jìn)入6月，中心城區(qū)部分板塊租賃需求升溫，非戶籍應(yīng)屆畢業(yè)生入滬，先租房后找工作。求租渠道首選網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上自然人房源，手拉手成交后獨(dú)租或合租；其次為尋找中介公司、長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)等，需求集中板塊普遍一至二周完成簽約。距離傳統(tǒng)CBD、新興CBD半小時(shí)通勤時(shí)間的板塊受歡迎，如虹口涼城、普陀桃浦、楊浦五角場(chǎng)、浦東花木，租金分別上漲0.18%、0.17%、0.16%、0.13%，一室戶平均租金分別為3394元、3424元、3260元、3267元；二室戶型平均租金為4383元、4258元、4117元、4331元。核心CBD板塊由于租金稍高，不是畢租客的首選，價(jià)格持平居多，如靜安新客站、靜安寺、徐家匯租金分別為上漲0.04%、持平、持平。調(diào)查顯示，這些板塊內(nèi)新增需求，以工作3年以上、具有一定收入水平的年輕白領(lǐng)為主，可步行上班，普通裝修以上，人均租金成本在2500-3000元。而一些新興城區(qū)板塊租金延續(xù)下跌，如閔行浦江、嘉定城區(qū)、青浦徐涇、浦東曹路，分別下跌0.27%、0.24%、0.21%、0.16%。調(diào)查顯示，這些板塊整租行情受長(zhǎng)租公寓及個(gè)人房東分租的沖擊，租客追求低租金，對(duì)居住品質(zhì)期望不高。

??上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，6月上海住房租賃市場(chǎng)租金連續(xù)第九個(gè)月環(huán)比下降，但跌幅最小。外省市畢租客成為剛需租房新軍。從分市場(chǎng)看，低端市場(chǎng)中心城區(qū)需求上升，逾三成板塊租金上漲或持平，新興城區(qū)則顯遜色；中端市場(chǎng)租金跌幅居前，由結(jié)構(gòu)性供需失衡引起；高端市場(chǎng)跌幅收窄，與品質(zhì)享受型需求興起有關(guān)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，一室戶型為市場(chǎng)需求主力,其次為二室戶型；而局部板塊的中大戶型租賃，也多為合租類需求。中心城區(qū)低端需求上升及部分租金上揚(yáng)，小、中戶型成交穩(wěn)定，或是市場(chǎng)開始啟動(dòng)的征兆。

??7月初，上海等30個(gè)城市先行開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，在租賃市場(chǎng)打擊操縱房租、暴力驅(qū)逐承租人等行為。7月1日起，上海全面實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，優(yōu)化完善住房租賃平臺(tái)功能，逐步實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)簽備案一體化”。信用體系建設(shè)以推動(dòng)租賃各方的合法權(quán)益。7月1日起，上海暫行3個(gè)月提取公積金支付房租最高額度為3000元。政策直指市場(chǎng)規(guī)范。目前，面臨畢租季啟動(dòng)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)定，或醞釀先抑后揚(yáng)的租賃市場(chǎng)新一波行情。(上海房屋租賃指數(shù)辦公室)