[克而瑞]2018年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜

??榜·單·解·讀

??2018年8月，受季節(jié)性因素影響市場銷售情況較為平穩(wěn)，TOP100房企單月業(yè)績與7月基本持平，僅環(huán)比微增1.3%。我們預計三季度末和四季度，房企將加快推貨，銷售規(guī)模也有望繼續(xù)保持增長。同時，截止目前大部分上市房企已悉數(shù)發(fā)布了2018年中期業(yè)績。受益行業(yè)集中度提升，上半年規(guī)模房企盈利能力進一步提高。整體融資成本略有上升，但仍處于較低水平。房企財務(wù)杠桿變動也普遍向合理水平靠攏。

??01　百強房企單月業(yè)績與上月基本持平

??2018年8月，受季節(jié)性因素影響市場銷售情況較為平穩(wěn)。本月，TOP100房企合計實現(xiàn)銷售金額7758億元，與7月的業(yè)績規(guī)模基本持平，僅環(huán)比微增1.3%。雖然7、8兩月的業(yè)績較6月超萬億的銷售規(guī)模相比處于低位，但較之去年同期，TOP100房企8月單月業(yè)績的同比增幅仍達到52.2%。我們預計，在全年銷售業(yè)績的壓力下，未來幾月房企將提高貨量供應，加速項目去化和銷售回款，三季度末及四季度的銷售情況將會有較大提升。

??02　TOP30門檻增幅最大超5成

??2018年1-8月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP20、TOP30和TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期均增長近5成。截止8月末，TOP10房企門檻已達到1210億元，千億房企數(shù)量13家。另外，TOP100房企門檻同比提升29.9%至120.9億元。

??上市房企已悉數(shù)發(fā)布了2018年中期業(yè)績。今年中報數(shù)據(jù)有以下特點：

??受益行業(yè)集中度上升 盈利能力繼續(xù)提升

??上半年，房企盈利能力繼續(xù)提升。TOP10房企中，大部分房企營業(yè)收入增速低于凈利潤增速，表明企業(yè)盈利能力較強。其中，恒大以530.3億元凈利潤居首，超過碧桂園、萬科、保利、綠地等四家房企之和。TOP10房企中，碧桂園、融創(chuàng)、華潤、新城的凈利潤增幅超過90%，萬科、保利、綠地、龍湖也在30%以上。

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　　TOP10房企中有7家房企的凈利率較2017年末提升顯著。其中，中海2018年上半年凈利率達27.7%，較2017年末提升近2個百分點。龍湖、華潤的凈利率水平也進一步提升至24.7%和24.5%。

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??我們對企業(yè)當前的盈利能力有以下判斷：

??內(nèi)部因素來說，企業(yè)不斷加強內(nèi)部管控，嚴格把控項目盈利空間，保證利潤率水平。跟投機制綁定參與者利益，有助于保證項目利潤。未來企業(yè)管控力度也將延續(xù)。

??外部行業(yè)因素來說，一方面近幾年大量發(fā)行的公司債等長期融資工具使得房企融資成本持續(xù)下降；另一方面，受益于行業(yè)集中度上升，近期企業(yè)初期大量的收并購項目進入結(jié)算周期，這些項目普遍收購成本較低，但由于收并購標的越發(fā)稀缺，不排除后期結(jié)算項目的成本將逐漸上升。

??因此，當前房企盈利能力上升受益于企業(yè)在競爭加劇的生存環(huán)境下的內(nèi)部管控加強，以及行業(yè)集中度的上升的紅利。但未來企業(yè)盈利能力仍有下降的壓力。

??融資環(huán)境趨緊 房企融資成本略有上升

　　2018年上半年，大部分房企的融資成本較2017年末略有提升，這改變了之前數(shù)年連續(xù)下降的趨勢。今年以來，市場融資環(huán)境趨緊，低成本的中長期融資方式，如公司債等發(fā)行要求提高，加上市場整體利率上升，導致房企新增融資成本有所上升。如TOP10房企中，華潤上半年發(fā)行了三筆利率分別為5.38%、4.98%、5.23%的中期票據(jù)，新城發(fā)行了利率為6.39%的美元債券和7.5%的購房尾款ABS，拉高了加權(quán)平均融資成本。而從近年來的變動情況來看，目前房企整體的融資成本仍處于較低水平。

??房企財務(wù)杠桿向合理水平靠攏

??2018年上半年，房企財務(wù)杠桿變動普遍向合理水平（行業(yè)平均水平約70%）靠攏。較高和較低的杠桿水平都不是房企發(fā)展的最佳策略。

??從數(shù)據(jù)上看，一方面，負債率較高的房企降負債效果顯著，如恒大、融創(chuàng)、綠地等，凈負債率在2017末的基礎(chǔ)上均有所降低。這些一般都是前期已經(jīng)儲備較多資源的企業(yè)，土地儲備豐富，較高的杠桿率意味著風險，也不符合投資者的利益訴求；另一方面，部分財務(wù)杠桿偏低的房企在規(guī)模擴張的需求下，適當提升杠桿水平，凈負債逐漸回歸合理。如萬科、龍湖、華潤、招商等房企，2018年上半年的凈負債率較2017年末有所提升。