[世邦魏理仕]寫字樓市場(chǎng)空置率短期波動(dòng) 投資市場(chǎng)海外資本更為活躍

世邦魏理仕發(fā)布《2018年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》

??2018年10月15日，北京–世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布的《2018年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)和投資市場(chǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??1.  優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：全市整體凈吸納量錄得68,264平方米，內(nèi)資企業(yè)的新租和擴(kuò)租需求延續(xù)上季度強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，科技巨頭和獨(dú)角獸企業(yè)的需求仍表現(xiàn)亮眼，繼續(xù)成為市場(chǎng)去化主要?jiǎng)恿?；未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有近48.2萬平方米的新增供應(yīng)，整體空置率有望呈上升態(tài)勢(shì)，租金增幅亦將放緩。

??2.  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)上國內(nèi)新興服飾品牌、運(yùn)動(dòng)品牌、家居雜貨品牌擴(kuò)張較為明顯。服飾、餐飲品牌熱衷推出副線品牌以覆蓋更廣客戶群；線上電商布局線下體驗(yàn)店的趨勢(shì)仍在繼續(xù)。租金增長來自于核心商圈和次級(jí)商圈的項(xiàng)目。未來六個(gè)月，有5個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量346,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場(chǎng)租金將保持平穩(wěn)。

??3.  優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)：高標(biāo)倉儲(chǔ)迎來16.53萬平米的新交付面積，結(jié)束連續(xù)五個(gè)季度無新增供應(yīng)的歷史。新增項(xiàng)目交付即實(shí)現(xiàn)滿租，大型第三方物流和冷鏈物流企業(yè)為主力租戶。

??4.  投資市場(chǎng)：北京共錄得6宗大宗交易，交易總額約為53億元人民幣。此外，海外資本對(duì)北京市場(chǎng)的問詢和收購也比往年更為活躍。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

??——空置率短期波動(dòng)，業(yè)主信心依然堅(jiān)挺

??2018年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)共錄得三個(gè)項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)帶來近13.8萬平方米的新增供應(yīng)。在金融管控政策進(jìn)一步收緊，以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)不合規(guī)的非傳統(tǒng)金融類企業(yè)的繼續(xù)嚴(yán)查清理的影響下，個(gè)別商務(wù)區(qū)的空置率有所上漲，全市空置率微升0.6個(gè)百分點(diǎn)至7.0%。整體凈吸納量錄得68,264平方米，內(nèi)資企業(yè)的新租和擴(kuò)租需求延續(xù)了上季度的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，其中，科技巨頭和獨(dú)角獸企業(yè)的需求仍表現(xiàn)亮眼，繼續(xù)成為市場(chǎng)去化主要?jiǎng)恿Γ淮送?，教育機(jī)構(gòu)以及生物醫(yī)藥企業(yè)的活躍度較上一季度亦有所提升。截至季末，在中關(guān)村和望京區(qū)域租金強(qiáng)勢(shì)上漲的帶動(dòng)下，全市平均租金報(bào)價(jià)同樣比環(huán)比上漲1.5%，報(bào)每月每平方米427.2元。未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有近48.2萬平方米的新增供應(yīng)，整體空置率有望呈上升態(tài)勢(shì)，租金增幅亦將放緩。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理、中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“北京整體寫字樓租賃市場(chǎng)處于穩(wěn)健的發(fā)展階段。金融監(jiān)管力度的加強(qiáng)對(duì)金融行業(yè)需求的影響仍會(huì)持續(xù)，但從長遠(yuǎn)看，也為整個(gè)金融業(yè)的穩(wěn)定、健康提供了有力的保障；科技類企業(yè)，特別在人工智能、大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)需求。而來自教育、文化及生命科學(xué)等符合北京城市功能新定位的行業(yè)需求也有望成為后起之秀。此外，在聯(lián)合辦公運(yùn)營商繼續(xù)拓展的同時(shí)，開發(fā)商們也開始創(chuàng)建并運(yùn)營自己的聯(lián)合辦公品牌?！?/p>

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

??——國內(nèi)零售品牌擴(kuò)張明顯，快閃店發(fā)展火熱

??2018年第三季度，龍湖房山天街開業(yè)，建筑面積10萬平方米。龍湖長楹天街原有4萬平米的百貨區(qū)調(diào)整完畢正式開業(yè)，定位更為年輕化，引入北京獨(dú)家樂高探索中心。鳳凰匯地下進(jìn)行主題餐飲區(qū)改造。租賃市場(chǎng)上國內(nèi)新興服飾品牌、運(yùn)動(dòng)品牌、家居雜貨品牌擴(kuò)張較為明顯。服飾、餐飲品牌熱衷推出副線品牌以覆蓋更廣客戶群；線上電商布局線下體驗(yàn)店的趨勢(shì)仍在繼續(xù)。多個(gè)品牌首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，如：太古里的The Kooples、Champion旗艦店，朝陽大悅城的Lady M，鳳凰匯的override，藍(lán)色港灣的IKKS。市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.1%。購物中心首層平均租金每天每平方米36.0元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%。租金增長來自于核心商圈和次級(jí)商圈的項(xiàng)目。未來六個(gè)月，有5個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量346,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場(chǎng)租金將保持平穩(wěn)。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示：“快閃店發(fā)展火熱，逐漸成為新零售的代表性模式之一?？扉W店開設(shè)的時(shí)間短，形式和地點(diǎn)都較為靈活，進(jìn)入撤離都很便利。無論對(duì)于業(yè)主還是品牌方來說，快閃店是新品牌進(jìn)入市場(chǎng)前很好的測(cè)試方式。盡管零售商對(duì)于如何開設(shè)、運(yùn)營快閃店經(jīng)驗(yàn)還相對(duì)缺乏，但相信未來我們會(huì)看到越來越多的快閃店出現(xiàn)?！?/p>

??三．優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)

??——新增供應(yīng)再現(xiàn)仍難補(bǔ)供給缺口，需求將進(jìn)一步外溢津冀

??2018年第三季度，五宗位于亦莊的工業(yè)地塊成交，交易量較前兩個(gè)季度有明顯提升。其中四宗出讓年限限定20年，主要工業(yè)園區(qū)土地價(jià)格報(bào)每平米2,225元，環(huán)比下降0.4%。高標(biāo)倉儲(chǔ)迎來16.53萬平米的新交付面積，結(jié)束連續(xù)五個(gè)季度無新增供應(yīng)的歷史。新增項(xiàng)目交付即實(shí)現(xiàn)滿租，大型第三方物流和冷鏈物流企業(yè)為主力租戶。但由于現(xiàn)有項(xiàng)目出現(xiàn)來自電商租戶的小規(guī)模退租，總體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.5%個(gè)百分點(diǎn)至0.6%。此前五個(gè)季度受到抑制的凈吸納量得以釋放，達(dá)到15.41萬平米。本季度租金同樣本比環(huán)比上漲1.1%，報(bào)每月每平米47.1元/月平米，至此2018年前三季度租金累計(jì)漲幅達(dá)到12.3%。未來項(xiàng)目若能獲得政府審批交付，仍可預(yù)見較大的吸納量，但由于政府對(duì)物流用地執(zhí)行嚴(yán)格的限制政策，部分未交付項(xiàng)目存在轉(zhuǎn)變用途的可能性。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)工業(yè)及物流部主管李虹指出：“北京市政府對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管政策已經(jīng)落地執(zhí)行，高資源消耗、低產(chǎn)出效益特征的產(chǎn)業(yè)設(shè)施受到嚴(yán)格管控。開發(fā)商和租戶向天津、河北外溢的趨勢(shì)初步顯現(xiàn)，天津、廊坊、石家莊、保定、唐山等城市受到市場(chǎng)關(guān)注。9月26日北京市政府最新發(fā)布了《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2018年版）》，體現(xiàn)出政府對(duì)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的監(jiān)管政策更加細(xì)化，措施更加科學(xué)化，城市運(yùn)行和民生類物流將得到政策的優(yōu)先保障?！?/p>

??四．投資市場(chǎng)

??——本季度錄得6宗大宗交易，海外資本更為活躍

??2018年第三季度，北京共錄得6宗大宗交易，交易總額約為53億元人民幣。辦公類物業(yè)重新在投資標(biāo)的中占據(jù)主導(dǎo)位置，傳統(tǒng)寫字樓和商務(wù)園共帶來5筆交易。由于主要商區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓可投項(xiàng)目稀缺，商務(wù)園辦公物業(yè)也日趨受到投資者關(guān)注，其與傳統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品的資本化率差距也進(jìn)一步縮減，如本季度安聯(lián)集團(tuán)收購位于中關(guān)村軟件園凱龍瑞高科嶺，以及弘毅資本收購硅谷亮城，都是近兩年內(nèi)的二次交易，且較上次成交有較大幅度的溢價(jià)。

??與去年相比，由于市場(chǎng)可供改造的物業(yè)有限，以商改辦為目的的投資活動(dòng)有所降溫。此外，海外資本對(duì)北京市場(chǎng)的問詢和收購也比往年更為活躍。整體來看，盡管今年前三季度北京大宗交易總額同比有所下降，但交易宗數(shù)依然保持在較高水平，多樣類型的投資者展現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)前景的期待，且更積極地從多種途徑，如公開拍賣市場(chǎng)，尋求收購機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)第四季度交易量會(huì)有所提高。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事紀(jì)剛指出：“由于人民幣貶值、內(nèi)資蟄伏和政府為吸引外資的鼓勵(lì)條件，今年海外投資者表現(xiàn)活躍，并且緊跟近年的市場(chǎng)變化積極調(diào)整投資策略和預(yù)期，預(yù)計(jì)未來外資投資者在北京市場(chǎng)將有更多建樹。”