[世邦魏理仕]一線城市集中供應(yīng)帶動需求釋放

??市場綜述

??三季度主要城市高標倉庫新增供應(yīng)有所回升，共有119萬平方米高標倉庫入市；其中75%位于一線城市，而二線城市新增供應(yīng)則集中在武漢、杭州和成都。一線城市新增供應(yīng)的集中放量也使前期受到抑制的倉儲需求得到釋放，有大面積倉儲需求的租戶抓住此次供應(yīng)放量契機布局一線城市倉儲市場，使本季度吸納量達到72.7萬平方米的歷史高點，帶動全國主要城市高標倉庫總吸納量重回百萬量級，達114萬平方米。總體空置率下降0.3個百分點至8.7%，北京、蘇州和無錫三城空置率降至1%以內(nèi)。主要城市高標倉庫平均租金較上季上漲0.3%，漲幅主要由深圳、北京和廣州貢獻，而大部分城市租金保持穩(wěn)定。

??本季度高標倉庫租賃需求主要來自于第三方物流行業(yè)，我們在一線城市錄得百世物流、中國郵政、嘉里大通等租戶五萬至十五萬平方米的超大面積成交。另外汽車制造業(yè)如捷豹路虎和某紡織制造業(yè)租戶也各自錄得有超過十萬平方米的超大面積成交。隨著電商自建倉庫的逐步交付使用，其退租后搬遷或整合至自建倉的現(xiàn)象日趨增多，本季度我們又在北京及周邊地區(qū)、廣州及周邊地區(qū)、天津、沈陽看到了若干大型電商退租的案例。根據(jù)一些大型電商的自建庫交付計劃，預(yù)計未來在電商物流配送的主要節(jié)點城市中該現(xiàn)象還將持續(xù)，并在短期內(nèi)對一些需求不活躍城市的高標倉庫市場帶來壓力。

??宏觀經(jīng)濟

??由于中美貿(mào)易爭端的持續(xù)升級，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨挑戰(zhàn)更趨嚴峻。今年以來經(jīng)濟增速漸次放緩，第三季度經(jīng)濟增長速度略降至6.6%。

　　從出口數(shù)據(jù)來看，9月出口同比上升15.2%，其中對美出口"搶跑"是重要原因 企業(yè)為應(yīng)對新增關(guān)稅提前實現(xiàn)出口推動了出口上升。但這也預(yù)示著貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級背景下，未來出口壓力將持續(xù)增長。

??前三季度實物商品網(wǎng)上零售額增長27.7%，增速繼續(xù)放緩。其占社會消費品零售總額的比重繼續(xù)上升至17.5%。

??前三季度全社會物流總額204.1萬億元，同比增長6.7%，增速與上半年和去年同期相比回落0.2個百分點。其中工業(yè)品物流和進口貨物總額可比增長分別為6.5%和3.6%，而單位與居民物品物流總額可比增長27.3%。

??消費增速放緩對物流業(yè)景氣度也有所影響。前三季度物流業(yè)景氣指數(shù)為53.1%，比去年同期回落1.8個百分點。其中同時段倉儲指數(shù)為50.9%，比去年同期回落1.5個百分點。電商物流指數(shù)也有所回落，前三季度電商物流總業(yè)務(wù)量指數(shù)平均為134.3點，比去年同期回落4.1個點，反映出電商物流業(yè)務(wù)量需求總體呈放緩態(tài)勢。

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