[克而瑞]看“十三五”規(guī)劃如何助力中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

??作為國家第十三個五年計劃，十三五規(guī)劃規(guī)劃并指導(dǎo)了國家在2016年-2020年五年間的發(fā)展方向，其中新型城鎮(zhèn)化的提出對縮小城鄉(xiāng)差距、提高農(nóng)民收入有著重要的意義。隨著中小城市城建的進一步完善，城市高速公路、軌道交通等公共配套的進一步提升，眾多三線城市的宜居性顯著提升。而在十三五規(guī)劃中“小鎮(zhèn)經(jīng)濟”的推廣，以及高鐵等基礎(chǔ)建設(shè)的推進建設(shè)，也為更多縣、鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場帶來更多發(fā)展機遇。著眼于此，本文通過研究“十三五”規(guī)劃及當前中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看十三五規(guī)劃能為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場在哪些方面帶來發(fā)展動力。

??☉ 研究員／馬千里、吳嘉茗、周奇

??01 樓市地市均落后一、二線  土地監(jiān)管政策相對寬松

??受制于經(jīng)濟實力等方面的差距，三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與一、二線城市的差距頗大。本章從住宅成交、土地供應(yīng)及政策監(jiān)管等三個方面來看三四線城市目前的發(fā)展困境。

??1、量價難保持長時間增長，僅有少數(shù)城市成交面積達千萬（節(jié)選）

??目前超過70%的人口仍然居住在三四線城市，三四線整體的購房需求量要比一、二線城市高出不少，從商品住宅成交總量來看，三四線的商品住宅成交面積相當于一、二線城市總和的1.6倍。但從各能級成交面積的平均值來看，三四線城市僅為一、二線城市均值的四分之一左右，市場規(guī)模較小，居民購房傾向也弱于一、二線城市。僅有少數(shù)位于一、二線周邊的城市如佛山、廊坊、中山等，受周邊大城市溢出需求等利好，商品住宅成交量可以達到1000萬平方米以上。

??從歷年來各城市成交面積的變化趨勢來看，對比二線城市近年來市場的快速提升，三四線城市的市場增長較為緩慢，在2016年“去庫存”的浪潮下三四線城市的成交量才增長到300萬平方米以上，但仍與一、二線城市有較大差距。2017年開始，一、二線城市都經(jīng)歷了較為嚴格的調(diào)控，成交量有所下跌，并且2018年下半年市場整體轉(zhuǎn)涼，也進一步了影響三四線城市的成交，部分城市的存量有所增加，如南通自2018年5月份開始普通住宅去化周期持續(xù)變長。

圖：分能級各城市商品住宅成交面積均值對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??2、平均土地成交規(guī)模小，建設(shè)用地指標緊張導(dǎo)致政府監(jiān)管力度弱（節(jié)選）

??對比各能級的土地成交來看，三四線城市由于住宅需求較少，平均住宅用地成交面積也是三個能級中最低的，2016年的住宅成交土地平均規(guī)模僅為198萬平方米，是五年中最低值。以洛陽來看，其在2017年土地成交面積為241萬平方米，僅比上一年高出不到40萬平方米，但在2015年洛陽的出讓土地面積達到了343萬平方米，供地量明顯縮減。相比于洛陽，更多小城市則因為庫存高而一年難有土地出讓。除因庫存過高三四線供地減少的原因外，最重要的是在這些城區(qū)面積較小的三四線城市，房企拿地也多集中在城市主城區(qū)及近郊區(qū)域，因此三四線城市土地成交規(guī)模也遠小于一、二線城市。同樣以洛陽來看，其在2017年至2018年11月底共出讓41宗含宅地塊，主要集中在西工區(qū)和洛龍區(qū)主城區(qū)，下轄縣市則幾乎無土地出讓。

圖：分能級各城市住宅用地成交均值對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??3、小結(jié)：三四線房地產(chǎn)發(fā)展滯后，建設(shè)用地不足僅是表面原因

??三四線城市由于導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地指標不足，使得部分城市形成了“經(jīng)濟滯后導(dǎo)致建設(shè)用地不足——供地刺激短期經(jīng)濟——供地違規(guī)被查——透支長期經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α钡膼盒匝h(huán)，房地產(chǎn)市場長期處于自住需求不足、市場缺乏有力支撐的窘境。

??但事實上，經(jīng)濟發(fā)展弱、人口外流才是多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展城市度不足的根本原因。無論從商品住宅成交規(guī)模還是土地成交規(guī)模，三四線房地產(chǎn)市場活躍度與一、二線城市的差距都比較大，僅有少數(shù)經(jīng)濟實力較強的城市能夠達到弱二線的水平。只有經(jīng)濟指標發(fā)展上去，才能吸引到人口，才能真正增加購房需求。

??02 城市基本面多方面落后 限制三四線房地產(chǎn)市場發(fā)展

??從市場數(shù)據(jù)來看，三四線城市與一線、二線房地產(chǎn)市場相比顯著落后，而城市人口外流導(dǎo)致需求下降、經(jīng)濟實力不足導(dǎo)致購買力無法支撐等原因是區(qū)域房地產(chǎn)難以發(fā)展的重要原因。

??1、人口外流制約三四線市場發(fā)展，老齡化加劇也是推手

??對比三四線各城市的人口流出情況，可以看出河南、湖南、四川等地人口外流現(xiàn)象嚴重，如河南周口、駐馬店、商丘等城市的人口凈流出量達到了百萬以上，占當?shù)貞艏側(cè)丝诘谋壤^20%。這些城市出去務(wù)工的人口一般以青壯年為主，此類人群同時也是當?shù)厥袌龅馁彿恐髁?，這些城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模較難提升。倘若此類城市一直處于人口凈流出狀態(tài)，那么其房地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間定會持續(xù)萎縮。

??更值得注意的是，雖然部分三四線城市目前常住人口數(shù)量仍與戶籍人口數(shù)量保持在同一水平，但從長期的人口增長趨勢來看，未來很有可能也出現(xiàn)負增長。如東北地區(qū)的三四線城市常住人口數(shù)量雖仍超過戶籍人口數(shù)量，但若從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，不少城市的老齡人口占比已經(jīng)達到10%以上，典型如錦州市60歲以上的人口占比在2017年末已經(jīng)達到25.5%，而0~17歲的人口比重僅為12.7%，人口老齡化現(xiàn)象嚴重，后續(xù)需求動力不足，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場受此影響當然也難發(fā)展起來。

圖：全國人口流動情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??2、經(jīng)濟水平落后限制房地產(chǎn)發(fā)展，三四線城市購買力待提升

??3、醫(yī)療、高校類配套差距顯著，三四線醫(yī)療資源增速緩慢

??4、城市化進程緩慢，大量農(nóng)村人口居住環(huán)境基建設(shè)施落后

??5、小結(jié)：基礎(chǔ)配套難以支撐房地產(chǎn)發(fā)展，但未來三四線還有提升空間

??（以上內(nèi)容略）

??03 十三五規(guī)劃直擊痛點 全面發(fā)展助力購房需求落地

??從以上多方面數(shù)據(jù)來看，目前大小城市之間發(fā)展不均，中小城市城區(qū)和非城區(qū)的資源不均衡等情況較為嚴重，“十三五”規(guī)劃中強調(diào)了推進新型城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的目標，主要目的是以城市發(fā)展帶動農(nóng)村發(fā)展，改善農(nóng)村人口的生活水平。本章主要從房地產(chǎn)市場的供給、需求、購買力等基本方面探討“十三五”規(guī)劃及近期政策將為中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來哪些利好。

??1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新政推行，三四線城市土地供應(yīng)同比升高（節(jié)選）

??農(nóng)村集體用地長期存在監(jiān)管混亂、土地資源細碎化的問題，且集體用地中宅基地無法轉(zhuǎn)讓給同一個經(jīng)濟集體以外的人，還需一宅一戶連房轉(zhuǎn)讓，整體操作和管理都較為復(fù)雜，這也是農(nóng)村難以進行大面積、統(tǒng)一開發(fā)的原因，不僅難以發(fā)展房地產(chǎn)市場，也難以發(fā)展除農(nóng)業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)。

??自2018年年初以來，多省出臺了關(guān)于農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)新規(guī)，主要加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的管理和規(guī)范，大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟合作社，通過合作社對農(nóng)村發(fā)展起到組織、引導(dǎo)作用。對于部分城市土地資源緊缺的城市而言，積極推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對城市和農(nóng)村都有著更加積極的意義：2018年9月份，廣州番禺首次出現(xiàn)了“競返還面積”的土拍形式，番禺石樓鎮(zhèn)勝洲村的一宗村集體留用地以商務(wù)金融用地性質(zhì)出讓，競得人珠江投資需返還1300套不低于100平米的物業(yè)和2萬平方米的綜合樓給該村經(jīng)濟社；10月份，上海泗涇鎮(zhèn)成交1宗集體建設(shè)用地，用于租賃房建設(shè)；此外，關(guān)于利用農(nóng)村集體建設(shè)用地用于緩解城市土地短缺問題的探索也在其他城市積極推進中。

表：部分城市關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出臺新政

數(shù)據(jù)來源：CRIC2016

??2、城鎮(zhèn)化高速推進期，2020年末新增城鎮(zhèn)常住人口4000萬（略）

??3、土地流轉(zhuǎn)、旅游業(yè)發(fā)展提升收入水平（略）

??4、強化中心城市輸出服務(wù)功能，燕郊成為發(fā)展樣本（略）

??5、基礎(chǔ)設(shè)施提升，完善房地產(chǎn)發(fā)展硬條件（略）

??6、小結(jié)：夯實供求基礎(chǔ)，基建、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶動房地產(chǎn)發(fā)展

??（以上內(nèi)容略）

??總結(jié) 建設(shè)用地指標不難解決實現(xiàn)農(nóng)民進城置業(yè)才是關(guān)鍵

??（節(jié)選）

??十三五規(guī)劃中關(guān)于城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展等重大舉措實實在在地利好三四線城市的發(fā)展，進而拓寬了這些中小城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。三四線城市房地產(chǎn)今后的發(fā)展趨勢也與這些政策緊密相關(guān)：

??首先，農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市將成為中小城市土地資源的重要補充。隨著城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)村居民進入城區(qū)，原有的城區(qū)范圍必然會擴大，但規(guī)劃建設(shè)用地指標有限，未來三四線城市很可能以類似于上海、廣州等地將集體用地入市的方式，緩解用地緊張。如佛山這種外來務(wù)工人口較多的城市，已經(jīng)通過舊村居改造的方式供應(yīng)宅地，而像蕪湖這種經(jīng)濟發(fā)展有潛力的城市，建設(shè)用地規(guī)模僅為280萬平方公里，對比其5988平方公里的市域面積，可見規(guī)劃用地指標之緊，并且其在2020年底還計劃容納比2017年末多出近120萬的人口，城鎮(zhèn)化率也會有大的提升，因此通過集體建設(shè)用地改造的方式能極大緩和建設(shè)用地的緊張，擴大房地產(chǎn)市場的增長空間。

??其次，農(nóng)民的購房需求將成為中小城市的后續(xù)主力需求之一。鼓勵發(fā)展旅游業(yè)，通過流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的方式可將閑置的土地資源利用起來或?qū)α闵⒌耐恋刭Y源規(guī)?；?jīng)營，增加土地的產(chǎn)出，農(nóng)民收入進而得到增加，購買力得到提升。在城鄉(xiāng)資源差距短時間難實現(xiàn)平均的情況下，為了給下一代更好的教育，很多城市的農(nóng)村家庭也主動進城買房，在未來多數(shù)農(nóng)村居民必然也會選擇入城，這也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然進程。

??此外，對于熱點一、二線周邊的城市來說，投資需求在未來幾年依舊存在。城市群使得核心城市的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至周邊三四線，為三四線城市的經(jīng)濟提供了重要的發(fā)展動力，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場前景自然也變得更好。盡管中央堅持房住不炒的理念，但由于現(xiàn)下國人投資渠道較少，同時，小城市一般在購房方面限制較少，在新一輪調(diào)控背景下，徐州、鹽城等市場的火熱程度更是說明了投資需求大量的存在，房產(chǎn)投資還會在未來幾年占較高的比重。

??歸根結(jié)底，雖然十三五規(guī)劃中出臺的關(guān)于振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟、推進城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展等等一系列政策的目的都是為了促進中小城市的經(jīng)濟發(fā)展，但城市的房地產(chǎn)市場是否具有長足發(fā)展的動力與城市人口基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、周邊輻射等因素都有較大的關(guān)系。三四線城市目前處于內(nèi)部分化的階段，環(huán)一、二線城市的三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展前景良好，如北京的香河縣等區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，房價也相較其他區(qū)域有所提升，同理長三角、珠三角也有這樣一些明顯受到紅利的三四線城市；而中西部的三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺乏強有力的城市輻射，經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展還在起步的階段，對這些區(qū)域來說“十三五”規(guī)劃更多的是幫助其完善基建、夯實基礎(chǔ)，在經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場才會迎來更多的盈利空間。

??本文摘自《從十三五規(guī)劃看中小城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α穼ｎ}

??完整版購買請聯(lián)系：021-60867863 吳經(jīng)理

??《從十三五規(guī)劃看中小城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α穼ｎ}目錄

??一、樓市地市均落后一、二線，土地監(jiān)管政策相對寬松

??1、量價難保持長時間增長，僅有少數(shù)城市成交面積達千萬

??2、平均土地成交規(guī)模小，建設(shè)用地指標緊張導(dǎo)致政府監(jiān)管力度弱

??3、小結(jié)：三四線房地產(chǎn)發(fā)展滯后，建設(shè)用地不足僅是表面原因

??二、城市基本面多方面落后，限制三四線房地產(chǎn)市場發(fā)展

??1、人口外流制約三四線市場發(fā)展，老齡化加劇也是推手

??2、經(jīng)濟水平落后限制房地產(chǎn)發(fā)展，三四線城市購買力待提升

??3、醫(yī)療、高校類配套差距顯著，三四線醫(yī)療資源增速緩慢

??4、城市化進程緩慢，大量農(nóng)村人口居住環(huán)境基建設(shè)施落后

??5、小結(jié)：基礎(chǔ)配套難以支撐房地產(chǎn)發(fā)展，但未來三四線還有提升空間

??三、十三五規(guī)劃直擊痛點，全面發(fā)展助力購房需求落地

??1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新政推行，三四線城市土地供應(yīng)同比升高

??2、城鎮(zhèn)化高速推進期，2020年末新增城鎮(zhèn)常住人口4000萬

??3、土地流轉(zhuǎn)、旅游業(yè)發(fā)展提升收入水平。

??4、強化中心城市輸出服務(wù)功能，燕郊成為發(fā)展樣本

??5、基礎(chǔ)設(shè)施提升，完善房地產(chǎn)發(fā)展硬條件

??6、小結(jié)：夯實供求基礎(chǔ)，基建、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶動房地產(chǎn)發(fā)展

??四、總結(jié)：建設(shè)用地指標不難解決，實現(xiàn)農(nóng)民進城置業(yè)才是關(guān)鍵