[中信建投]房地產(chǎn)開發(fā)成交略有回落 庫存走勢(shì)分化

??行業(yè)動(dòng)態(tài)信息

??商品房市場(chǎng)：【成交】本月截止到25日一手房整體成交面積同環(huán)比均下行，環(huán)比減少23.04%，同比減少4.76%。本周一手房整體成交面積同環(huán)比漲幅均收窄，環(huán)比增長0.78%，同比增長0.50%。

??【土地】本周百城土地供應(yīng)面積環(huán)比下滑49.30%，同比跌幅擴(kuò)大至-54.34%。本周百城掛牌均價(jià)同比漲幅收窄至87.25%，環(huán)比下跌53.37%?！就票P】根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的28城動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，1月推盤總量為494個(gè)，環(huán)比下滑51.66%?！編齑妗繋齑嬲w增加，去化速度減速。

??政策面：央行：決定創(chuàng)設(shè)央行票據(jù)互換工具，為銀行發(fā)行永續(xù)債提供流動(dòng)性支持；北京統(tǒng)計(jì)局：2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.4%，商品房新開工面積2321.1萬平方米,下降6.2%；其中，住宅新開工面積1233.6萬平方米，增長0.6%。商品房銷售面積696.2萬平方米，下降20.4%；其中，住宅銷售面積526.8萬平方米，下降14%；財(cái)政部：2018年全國土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬億元，同比增長25%；全國土地出讓收入相關(guān)支出接近7萬億元，同比增長34.2%；海南住建廳：2019年海南將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制；計(jì)劃研究出臺(tái)規(guī)劃調(diào)整、“兩個(gè)暫?！薄⑷蛳拶徍笠龑?dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的配套政策，保障企業(yè)合法權(quán)益。

??本周觀點(diǎn)：結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，我們認(rèn)為2019年地產(chǎn)板塊邊際改善空間加大：1.貨幣政策轉(zhuǎn)向帶來流動(dòng)性邊際改善；2.房貸利率預(yù)計(jì)見頂回落；3.房地產(chǎn)政策趨于溫和，地方政府在調(diào)控政策上將有更大的權(quán)責(zé)空間，政策周期“似曾相識(shí)燕歸來”，19年地產(chǎn)板塊將迎來BETA行情。歷史周期回顧表明，盡管我們預(yù)測(cè)基本面下行周期還將持續(xù)近2個(gè)季度，但相對(duì)估值的修復(fù)之旅將會(huì)持續(xù)。

??建議優(yōu)選：配置角度，龍頭房企估值溢價(jià)如期顯現(xiàn)，我們建議三方面優(yōu)選融資績優(yōu)生，挖掘價(jià)值洼地：具備強(qiáng)融資以及ROE突破能力（招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科、華僑城）、具備成長彈性（陽光城、榮盛發(fā)展）、享受存量價(jià)值紅利（光大嘉寶、中糧地產(chǎn)、建發(fā)股份）。

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