[易居研究院]4月二手房成交量創(chuàng)兩年來(lái)新高，小陽(yáng)春有所延續(xù)

??報(bào)告摘要：

??1、成交量：4月，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為8.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)25.9%，同比增長(zhǎng)27.9%。4月二手房市場(chǎng)不僅延續(xù)了3月“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，還創(chuàng)下了兩年以來(lái)的成交量新高。

??2、量能排行：從4月各大城市的量能排行來(lái)看，廈門和蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，而金華、杭州二手房成交量能最弱。

??3、預(yù)測(cè)：4月19日，住建部對(duì)部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，堅(jiān)持房住不炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的暢銷調(diào)控機(jī)制。預(yù)計(jì)5月部分城市二手房成交量將有所下滑。4月，10城二手房成交套數(shù)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，預(yù)計(jì)10城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅基本平穩(wěn)。

??一、4月成交量同比增長(zhǎng)27.9%

??4月，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為8.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)25.9%，同比增長(zhǎng)27.9%。2019年1-4月，10城二手房累計(jì)成交約為22.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)11.5%。

??絕對(duì)量來(lái)看，4月二手房市場(chǎng)不僅延續(xù)了3月“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，還創(chuàng)下了兩年以來(lái)的成交量新高。10城二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，一是受熱點(diǎn)城市“搶人”政策影響，購(gòu)房需求增加；二是部分城市土地市場(chǎng)火爆，購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)將隨之大漲；三是市場(chǎng)信心明顯增強(qiáng)，購(gòu)房者積極入市。

圖1 10城??房月度成交套數(shù)與年初累計(jì)套數(shù)同比增速

??二、廈門和蘇州成交量能較強(qiáng),金華和杭州成交量能最弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過(guò)去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來(lái)看的活躍度。為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速*20%+月度同比增速*20%+年初累計(jì)同比增速*20%+近6個(gè)月月均成交量較2012年來(lái)月均成交量的偏離度*40%。從10城4月份的二手房成交量能度的排行可以看出，廈門和蘇州量能度較強(qiáng)，量能度分別為92%和70%；而最弱的城市是金華和杭州，量能度均為-17%，主要是歷史成交基數(shù)較大，量能度受同比增速影響。

圖2 10個(gè)典型城市二手房量能度排行榜

??從具體城市來(lái)看，在監(jiān)測(cè)的10城中，4月僅北京出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比下降。其余9城中，蘇州環(huán)比增長(zhǎng)99.0%，增速最為顯著。

??4月北京二手房成交量為15390套，環(huán)比下降12.9%，同比增長(zhǎng)2.8%。4月北京信貸政策收緊，加之2019年以來(lái)新房供應(yīng)較足，導(dǎo)致二手房成交量下降。對(duì)比去年來(lái)看，2018年6月，政策調(diào)控不具備成交量增長(zhǎng)的利好，加上北京限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)量井噴，部分購(gòu)房者流入新房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)造成一定沖擊，此后成交量出現(xiàn)明顯萎縮。直至2019年3月二手房成交量才強(qiáng)反彈，同比增長(zhǎng)46.0%，站上了強(qiáng)弱分水嶺。預(yù)計(jì)5月二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比進(jìn)一步下降。

??4月蘇州二手房成交量為11748套，同比增長(zhǎng)84.1%，直逼2012年以來(lái)的歷史最高值。觀察歷史數(shù)據(jù)可知，蘇州2018年二手房市場(chǎng)較火熱，成交量一直處于歷史高位。因樓盤嚴(yán)格限價(jià)，2018年以來(lái)，園區(qū)、姑蘇區(qū)等核心區(qū)域新房供應(yīng)不足，甚至出現(xiàn)零供應(yīng)。新盤入市即開(kāi)即清，因此，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。近期蘇州土拍市場(chǎng)較瘋狂，不符合“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控目標(biāo)，持續(xù)過(guò)熱恐將迎來(lái)新一輪調(diào)控升級(jí)。

　　三、預(yù)計(jì)10 城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅基本平穩(wěn)

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的9個(gè)典型城市（除蘇州以外），對(duì)這9個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出9城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，與10城二手房成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來(lái)平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào)整。比如說(shuō)在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開(kāi)始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，隨后增幅開(kāi)始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，其走勢(shì)是滯后于成交量曲線的。自2018年9月至2019年3月，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅和成交套數(shù)近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速均處于低位盤整態(tài)勢(shì)。4月10城二手房成交套數(shù)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，預(yù)計(jì)10城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅基本平穩(wěn)。

??4月19日，住建部對(duì)部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，堅(jiān)持房住不炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。預(yù)計(jì)5月部分城市二手房成交量將有所下滑。

備注：成交套數(shù)移動(dòng)平均值取近6 個(gè)月成交套數(shù)均值，房?jī)r(jià)指數(shù)為9 城簡(jiǎn)單算術(shù)平均值，不包括蘇州

??附注:10 個(gè)城市分別為:北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無(wú)錫和金華。