[易居研究院]4月新房量升價(jià)穩(wěn)，二手房成交量處于近兩年高位

??報(bào)告摘要：

??1、2019年1-4月，上海共成交77幅土地，土地成交建筑面積665.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%；土地出讓金450.8億元，同比增長(zhǎng)26.1%。4月上海土地成交主要為工業(yè)用地，出讓的地塊基本都以底價(jià)成交，總體來看土地市場(chǎng)不溫不火。

??2、2019年4月，上海新建商品住宅成交面積約78.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24.9%，同比增長(zhǎng)70.1%；新增供給面積73.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.0%，同比下降30.7%。4月上海共有22個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目入市，推盤量較3月有所減少，但仍處于高位。4月上海新房供小于求，成交量是近兩年來的較高值，僅次于處于供給最高峰的2018年8月，由此來看，新房市場(chǎng)成交活躍。

??3、截至2019年4月底，上海新建商品住宅庫(kù)存為617.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.9%，同比增長(zhǎng)52.0%。存銷比方面，4月上海新建商品住宅存銷比為11.4個(gè)月，比3月下降0.4個(gè)月，但仍不改整體上行趨勢(shì)。

??4、2019年4月，上海二手住宅成交套數(shù)為25237套，環(huán)比下降2.7%，同比增長(zhǎng)86.1%。3月-4月新房市場(chǎng)推盤量大增，二手房市場(chǎng)也會(huì)因此被分流，出現(xiàn)成交量環(huán)比略下降的情況，但成交量仍處于近兩年以來的高位。4月19日，政治局會(huì)議重提房住不炒，市場(chǎng)情緒有所影響，預(yù)計(jì)5月上海二手房成交量環(huán)比將有所下降。2019年3月，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比下跌1.6%。雖3月-4月成交量爆發(fā)，住建部已對(duì)近期部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，預(yù)計(jì)5月上海二手房?jī)r(jià)格將企穩(wěn)。

??一、土地市場(chǎng)：4月成交建面同比增長(zhǎng)0.1%

??2019年1-4月，上海共成交77幅土地，土地成交建筑面積665.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%；土地出讓金450.8億元，同比增長(zhǎng)26.1%。單4月來看，上海共成交13幅土地，其中商品房住宅用地1幅、租賃住宅用地1幅、動(dòng)遷安置房用地3幅、商辦用地1幅、工業(yè)用地7幅。

??4月上海土地市場(chǎng)不溫不火，出讓的地塊基本都以底價(jià)成交，除去一幅位于楊浦區(qū)江浦社區(qū)B2-03的商品房住宅地塊，以1.45%的低溢價(jià)率由保利發(fā)展競(jìng)得。據(jù)悉，此地塊該地塊曾計(jì)劃于2018年8月采取招掛復(fù)合的方式出讓，因無(wú)競(jìng)買人被終止出讓。時(shí)隔半年，這幅地塊起拍價(jià)由原來的46.02億元降至41.2億元。

　　二、新房市場(chǎng)：量升價(jià)穩(wěn)

??1、4月新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)24.9%

??2019年4月，上海新建商品住宅成交面積約78.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24.9%，同比增長(zhǎng)70.1%；新增供給面積73.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.0%，同比下降30.7%。4月上海共有22個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目入市，推盤量較3月有所減少，但仍處于高位。4月上海新房供小于求，成交量是近兩年來的較高值，僅次于處于供給最高峰的2018年8月，由此來看，新房市場(chǎng)成交活躍。

??新房成交量上升，主要原因有：2019年以來，上海首套房貸款平均利率連續(xù)回調(diào)；2016年限購(gòu)政策下的非滬籍人口陸續(xù)擁有了買房資格，市場(chǎng)需求增加；此外，限價(jià)放松，開發(fā)商在“金三銀四”期間大量推盤，積壓的購(gòu)房需求也開始入市。

圖2 上海市月度新建商品住宅成交面積與同比增速?勢(shì)

　　2、4月新房成交均價(jià)環(huán)比上漲0.7%2019年4月，上海新建商品住宅成交均價(jià)為55319元/平方米，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲18.2%。新房成交均價(jià)主要受成交項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，在4月成交面積排名前五位的項(xiàng)目中，只有大華碧云天項(xiàng)目成交均價(jià)超過5萬(wàn)元/平方米，總體成交項(xiàng)目偏中低端。后續(xù)來看，預(yù)計(jì)上海新房?jī)r(jià)格仍將維持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

圖4 上海新建商品住宅月度成交均價(jià)與同比漲幅?勢(shì)

??3、4月存銷比11.4個(gè)月

??截至2019年4月底，上海新建商品住宅庫(kù)存為617.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.9%，同比增長(zhǎng)52.0%。存銷比方面，4月上海新建商品住宅存銷比為11.4個(gè)月，比3月下降0.4個(gè)月，但仍不改整體上行趨勢(shì)。

??三、二手房市場(chǎng)：成交量仍處于近兩年來的高位

??1、4月二手住宅成交量環(huán)比下降2.7%

??2019年4月，上海二手住宅成交套數(shù)為25237套，環(huán)比下降2.7%，同比增長(zhǎng)86.1%。3月-4月新房市場(chǎng)推盤量大增，二手房市場(chǎng)也會(huì)因此被分流，出現(xiàn)成交量環(huán)比略下降的情況，但成交量仍處于近兩年以來的高位。觀察歷史數(shù)據(jù)，上海二手住宅成交自2017年初以來一直處于低位盤整狀態(tài)，2019年1月二手住宅成交量雖有反彈，但幅度不夠大，還未站上強(qiáng)弱分水嶺。3月成交量創(chuàng)下了2016年10月以來的新高，成交量強(qiáng)反彈。4月19日，政治局會(huì)議重提房住不炒，市場(chǎng)情緒有所影響，預(yù)計(jì)5月上海二手房成交量環(huán)比將有所下降。

　　2、3月二手住宅價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)為正2019年3月，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比下跌1.6%，環(huán)比上漲是因?yàn)榻诔山涣康脑黾?。按統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑來看，受2018年“731”會(huì)議影響，二手住宅價(jià)格自2018年7月至2019年2月連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。同比曲線的波動(dòng)具有一定的周期性，連續(xù)兩三年同比漲幅在正區(qū)間，隨后步入負(fù)區(qū)間。2015年至2016年10月，樓市繁榮期二手房同比漲幅不斷擴(kuò)大至過去12年來最高點(diǎn)36.7%，因此房?jī)r(jià)下跌調(diào)整期也較長(zhǎng)。雖3月-4月成交量爆發(fā)，住建部已對(duì)近期部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，預(yù)計(jì)5月上海二手房?jī)r(jià)格將企穩(wěn)。

圖7 上海市??房?jī)r(jià)格指數(shù)?勢(shì)