[第一太平戴維斯]探索顛覆因素中的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)

第一太平戴維斯重磅發(fā)布全球市場(chǎng)報(bào)告《影響力》2019

??第一太平戴維斯發(fā)布年度旗艦報(bào)告《影響力——顛覆因素》?！邦嵏惨蛩亍币詴r(shí)下政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的不確定性作為主因，全方位深度探討對(duì)全球尤其是亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大沖擊。報(bào)告從宏觀(guān)趨勢(shì)入手，藉由多維度的全球城市韌性指數(shù)排名、技術(shù)城市排名以及超級(jí)城市群三大板塊，多元解析全球城市。隨著中國(guó)力量已然成為亞太經(jīng)濟(jì)巨擘，報(bào)告亦衍生至中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)。人口結(jié)構(gòu)變化、全球財(cái)富流動(dòng)、技術(shù)革新的影響等因素都促使市場(chǎng)參與者重新探索商業(yè)模式，把握機(jī)遇，直面挑戰(zhàn)。

??宏觀(guān)趨勢(shì)剖析

??-  城市韌性指數(shù)，抵御顛覆力考核“硬指標(biāo)”

??第一太平戴維斯韌性城市指數(shù)識(shí)別出全球面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多顛覆力量時(shí)，能夠承受考驗(yàn)、或順應(yīng)潮流并加以善用的城市。中國(guó)城市占據(jù)6個(gè)席位，北上廣深四大一線(xiàn)城市赫然在列，此外天津、蘇州入榜新興韌性城市。這些城市經(jīng)濟(jì)蓬勃，具有可持續(xù)發(fā)展力，吸引投資程度高、房地產(chǎn)資本流動(dòng)性大、市場(chǎng)高度成熟。

??“亞太區(qū)在2018年趕超美洲，成為500億美元以上GDP城市最多的區(qū)域。預(yù)計(jì)到2028年，亞太區(qū)將擁有全球半數(shù)以上的500億美元級(jí)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。中國(guó)城市在過(guò)去十年中所展現(xiàn)的韌性表現(xiàn)尤為值得稱(chēng)道。”第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可（James Macdonald）表示。

??-  超級(jí)城市群，韌性效果“加成”

??城市人口不斷增加，推動(dòng)大都市區(qū)融合，形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的超級(jí)城市群，疊加城市韌性。區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源、人才的共享，并擁有充足的勞動(dòng)力和廣闊的消費(fèi)者市場(chǎng)。另一方面，城際共通協(xié)作亦需面臨一系列的挑戰(zhàn)，包括市場(chǎng)規(guī)則、市場(chǎng)監(jiān)管、信用治理的統(tǒng)一等。

??粵港澳大灣區(qū)是中國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的超級(jí)城市群之一?，F(xiàn)正投資建設(shè)以高速鐵路、城際鐵路為主體的城際快速交通網(wǎng)絡(luò)，將連通區(qū)內(nèi)11座城市。深圳、廣州作為區(qū)內(nèi)主要城市，其影響力也將繼續(xù)增強(qiáng)。隨著一體化進(jìn)程的推進(jìn)，大灣區(qū)將成為經(jīng)濟(jì)重地。

??作為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略之一，長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的建設(shè)備受關(guān)注。以上海為核心，政府力求實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、交通互聯(lián)、以及公共服務(wù)置換，將長(zhǎng)三角打造為具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群、全球資源配置的亞太門(mén)戶(hù)。

??-  技術(shù)城市排名，技術(shù)領(lǐng)域vs 房地產(chǎn)

??第一太平戴維斯技術(shù)城市指數(shù)排行榜中，從商務(wù)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、城市活力及健康、人才儲(chǔ)備、房地產(chǎn)成本、移動(dòng)性六大層面考察全球30個(gè)技術(shù)城市。北京、上海、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名。

??中國(guó)作為技術(shù)創(chuàng)新的主力軍之一，有志于引領(lǐng)人工智能（AI）的發(fā)展。中國(guó)的科技人才儲(chǔ)備在全球首屈一指，每年有近500萬(wàn)科學(xué)、技術(shù)、工程和數(shù)學(xué)（STEM）專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生。中國(guó)業(yè)已站在人工智能領(lǐng)域和技術(shù)制造業(yè)前沿，本土硬件企業(yè)也正大舉進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東（Anthony McQuade）表示：“北京，作為全國(guó)政治決策中心，風(fēng)投資本的主要目標(biāo)市場(chǎng)，擁有強(qiáng)有力的政策支持以及極具戰(zhàn)略意義的城市規(guī)劃，憑借成熟的商務(wù)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境和通達(dá)的交通移動(dòng)性，吸引了大量大型技術(shù)企業(yè)來(lái)此投資，推進(jìn)科技創(chuàng)新，成為推動(dòng)和打造智慧城市最為積極的城市之一?！?/p>

??房地產(chǎn)趨勢(shì)之變

??-  高端住宅市場(chǎng)流動(dòng)

??中國(guó)新秀城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去十年中增長(zhǎng)驚人，例如北京，累計(jì)漲幅高達(dá)321.7%。由于比較基數(shù)較低，加之中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富累積，買(mǎi)房保值升值觀(guān)念的推動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)迅猛。盡管有預(yù)測(cè)稱(chēng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將適度放緩，但鑒于高凈值人群數(shù)量不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)高端住宅房地產(chǎn)需求將持續(xù)受到支撐。中國(guó)新秀城市的豪宅價(jià)格在過(guò)去十年中經(jīng)歷驚人增長(zhǎng)，累計(jì)漲幅達(dá)到125％以上。

??而放眼全球，中國(guó)買(mǎi)家也正積極尋求資產(chǎn)的多元化配置。歐洲經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，收益穩(wěn)定，主要城市的大型新建住宅項(xiàng)目進(jìn)一步向境外人士開(kāi)放，導(dǎo)致中國(guó)買(mǎi)家置業(yè)需求升溫，成為資產(chǎn)配置多元化的理想之選。

??-  新零售、體驗(yàn)消費(fèi)起勢(shì)

??隨著消費(fèi)者行為的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)場(chǎng)景也被重新定義。業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商引入新的休閑概念，提升零售綜合體項(xiàng)目的價(jià)值。傳統(tǒng)休閑業(yè)態(tài)（如餐飲、健身和影院）需求仍在，但真正引領(lǐng)消費(fèi)的卻是新興休閑業(yè)態(tài)，包括以技術(shù)為支撐的新概念。

??2013年至今，新興休閑業(yè)態(tài)共吸金198億英鎊，休閑擴(kuò)張浪潮席卷全球。購(gòu)物中心的傳統(tǒng)零售主力業(yè)態(tài)正逐漸被客流效應(yīng)顯著的新概念休閑所取代，包括快速興起的競(jìng)技社交，催生出“社交+餐飲”新消費(fèi)模式。而沉浸式VR助力引入體驗(yàn)式品牌。

??-  城市更新進(jìn)行時(shí)

??線(xiàn)上零售持續(xù)火熱，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商亟需調(diào)整策略，煥新零售空間。土地資源稀缺、存量時(shí)代下的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展成為超大城市面臨的共同難題。住宅、百貨、購(gòu)物中心、辦公樓、廠(chǎng)房、園區(qū)改造等皆為城市更新不可或缺的重要一環(huán)。

??走文藝路線(xiàn)的北京萬(wàn)科時(shí)代廣場(chǎng)從商場(chǎng)變身城市綜合體，通過(guò)藝術(shù)裝置和巨型浮雕式雕塑營(yíng)造空間戲劇感；美國(guó)俄亥俄州的蘭德?tīng)柟珗@購(gòu)物中心前身為全球最大購(gòu)物中心，現(xiàn)被亞馬遜改造為大型多層配送中心，集聚效應(yīng)有望吸引餐飲和零售業(yè)態(tài)；位于倫敦的CantiumRetail Park 原本是廢棄零售公園，現(xiàn)被改造為集住宅、零售與餐飲于一體的高端綜合體。

??-  共享經(jīng)濟(jì)繁榮（共享居住、共享辦公）

??當(dāng)代年輕人重視協(xié)作、聯(lián)系、分享，世界正受到新生代價(jià)值觀(guān)的影響。共享居住和辦公應(yīng)運(yùn)而生。年輕一代居住需求不斷變化，共享居住，成為國(guó)內(nèi)千禧一代的理想居住選擇。

??共享辦公空間靈活的辦公對(duì)經(jīng)濟(jì)有利好作用，使傳統(tǒng)業(yè)主為挽留租戶(hù)做出更多努力，成為“空間即服務(wù)”概念的運(yùn)營(yíng)商，或?qū)⒁l(fā)辦公空間租賃期限縮短。業(yè)主還將越來(lái)越多地與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作，最大限度釋放資產(chǎn)潛力。

??-  工業(yè)、物流地產(chǎn)新視角

??城市物流日益復(fù)雜，使得現(xiàn)有道路網(wǎng)絡(luò)的負(fù)荷增加，對(duì)城市房地產(chǎn)空間提出更多需求。倉(cāng)庫(kù)選址應(yīng)盡可能接近其送貨目的地，同時(shí)盡可能避開(kāi)交通擁堵。城市倉(cāng)庫(kù)租戶(hù)的房地產(chǎn)需求將發(fā)生變化。

??中國(guó)計(jì)劃到2025年建設(shè)150個(gè)物流樞紐。屆時(shí)還將借助自動(dòng)駕駛和無(wú)人機(jī)技術(shù)，提高空運(yùn)、高鐵、冷鏈和農(nóng)村電商的快遞服務(wù)能力。