[中信建投]百?gòu)?qiáng)房企單月銷售韌性保持 分化持續(xù)

??百?gòu)?qiáng)房企單月銷售增速韌性保持。2019年1-7月百?gòu)?qiáng)房企銷售額達(dá)到61248億元，同比增長(zhǎng)14.4%，增速與上半年基本持平。7月單月同比增速來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售額8712億元，同比增長(zhǎng)13.7%，較6月下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，增速自二季度以來(lái)持續(xù)放緩。環(huán)比來(lái)看，7月銷售額整體環(huán)比回落，主要受6月房企傳統(tǒng)推盤(pán)月份集中推盤(pán)的高基數(shù)影響，7月環(huán)比降幅約32%。

??集中度提升趨勢(shì)不改，不同梯隊(duì)和房企間分化加大。銷售金額入榜門(mén)檻方面，除Top3相比去年同期下降5.5%外，其余梯隊(duì)門(mén)檻均有所提升，但提升幅度差異顯著，Top10、Top20、Top50和Top100銷售門(mén)檻分別同比提升20.8%、1.1%、33.4%和18.7%。

??房企集中度方面，1-7月，Top100房企權(quán)益銷售金額集中度達(dá)到54.1%，較2018年提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，Top1-3、Top4-10和Top11-20房企集中度均有所提升，Top4-10和Top11-20提升速度較2018年放緩。值得注意的是，Top20之后，尤其是Top50之后房企銷售集中度有所下降，結(jié)構(gòu)方面頭部效應(yīng)也愈發(fā)明顯。

??今年以來(lái)規(guī)模央企銷售明顯提速，保利、中海、華潤(rùn)、招商蛇口1-7月銷售增速分別為20.6%、39.0%、26.3%和33.9%，高于Top50整體增速，保利位居第5，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯，中海6月開(kāi)始超越綠地位列第6，華潤(rùn)擺脫Top10梯隊(duì)末位，當(dāng)前已位列第9，超越龍湖，金茂也由2018年的排名第24位挺進(jìn)Top20梯隊(duì)，躍居第17位，央企銷售彈性不斷展現(xiàn)。

??重點(diǎn)城市7月成交增速有所反彈。7月一手房總體成交同比上升17.1%，增幅擴(kuò)大5.3個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市（4城）銷售同比增速達(dá)到11.1%，二線（16城）、三線（27城）銷售同比增速分別為26.6%和7.3%，一線市場(chǎng)韌性猶存并有所轉(zhuǎn)暖，二線城市回升明顯，三線城市較為平穩(wěn)。二手房方面，我們所跟蹤的16個(gè)城市同比增長(zhǎng)18.2%，增幅擴(kuò)大33個(gè)百分點(diǎn)，存量市場(chǎng)整體反彈。

??融資渠道收緊，龍頭優(yōu)勢(shì)凸顯。本月房地產(chǎn)信托、海外債融資渠道收緊，央行召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)提出合理控制房地產(chǎn)貸款投放。當(dāng)前來(lái)看，地產(chǎn)融資渠道條條收緊，融資成本普遍回升，但主流房企融資成本可控上行，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，優(yōu)勢(shì)依然顯著。

??建議優(yōu)選：1、一二線布局龍頭房企（萬(wàn)科、保利）；2.具備成長(zhǎng)彈性的二線品種（陽(yáng)光城、華發(fā)股份等）；3、享受存量?jī)r(jià)值紅利（光大嘉寶、大悅城等），以及物業(yè)服務(wù)板塊（中航善達(dá)）等。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼