[易居研究院]金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

??7月M1同比增速再度下滑，首套房貸平均利率連升兩個月

??下半年房企恐要勒緊褲腰帶

??報(bào)告摘要：

??1、7月末，M1同比增長3.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和2個百分點(diǎn)。

??2、7月末，住戶部門貸款余額同比增長16.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個和2.2個百分點(diǎn)。

??3、7月末，中國一年期國債收益率為2.62%，分別比上月和上年同期低0.02個和0.22個百分點(diǎn)。

??4、7月份，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的18個城市首套房貸平均利率5.55%，環(huán)比上升0.13個百分點(diǎn)。

??5、美聯(lián)儲7月31日宣布降息25個基點(diǎn)后，新西蘭、印度、菲律賓和泰國等國分別宣布降息，今年以來已有20多個國家和地區(qū)實(shí)施了降息，預(yù)計(jì)我國的貨幣政策還有寬松空間。預(yù)計(jì)今年下半年或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值；下半年百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、7月金融數(shù)據(jù)

??1、7月末M1同比增速3.1%，小幅回落；住戶部門貸款余額同比增速16.5%，繼續(xù)回落M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動和價格波動的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??2019年7月末，M1同比增長3.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和2個百分點(diǎn)。住戶部門貸款余額同比增長16.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個和2.2個百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年7月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至2019年7月，M1同比增速有3個階段性低點(diǎn)，前兩個低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速6個月和16個月，后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。M1增速有所上升，說明2月份以來實(shí)體經(jīng)濟(jì)所處的流動性環(huán)境有所改善。在7.30會議中央首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，央行強(qiáng)調(diào)要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。從歷史走勢和現(xiàn)階段政策走向來看，今年下半年住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

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