[易居研究院]40城土地庫(kù)存報(bào)告

??7月40城去化周期22個(gè)月，年內(nèi)或仍將上行，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)壓力將增加

??報(bào)告摘要：

??1、由于商品房庫(kù)存面積較低，房企積極拿地補(bǔ)庫(kù)存，目前40城土地庫(kù)存面積仍處于上行趨勢(shì)中。隨著政策收緊，未來(lái)幾個(gè)月土地市場(chǎng)降溫幾乎成定局，但降溫幅度能否達(dá)到“腰斬”的程度仍需進(jìn)一步觀察，土地庫(kù)存或仍將維持高位震蕩，短期較難進(jìn)入下行趨勢(shì)。而商品房銷售面積未來(lái)幾個(gè)月大概率有所下降，因此40城去化周期或?qū)⒗^續(xù)震蕩上行，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)壓力將增加。

??2、7月份，二線城市土地庫(kù)存面積和去化周期繼續(xù)增長(zhǎng)，其中去化周期已于4月份超過(guò)三四線城市，在政策與融資環(huán)境收緊的趨勢(shì)下，未來(lái)開(kāi)發(fā)商應(yīng)合理控制在二線城市的拿地節(jié)奏與規(guī)模。

??一、40城土地成交及庫(kù)存面積

??城市土地庫(kù)存面積可以較好地衡量城市潛在的新建商品房供應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫(kù)存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房，即狹義庫(kù)存的條件。我們定義：城市土地庫(kù)存面積 = 過(guò)去18個(gè)月該城市招拍掛市場(chǎng)上成交的土地建筑面積總和，此類土地包括招拍掛市場(chǎng)上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地和其他用地。18個(gè)月為房企從拿地到預(yù)售的預(yù)計(jì)平均時(shí)間。

??2019年7月，40城土地成交面積為6092萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21.8%，同比增長(zhǎng)62.6%?；仡櫄v史，2015年至2017年上半年40城土地成交面積整體較小，基本處于2000至3000萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，2017年下半年成交面積增長(zhǎng)明顯，2018成交面積年有所回落，主要處于3000至4000萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市地市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，土地成交面積再次快速增長(zhǎng)。7月30日中央政治局會(huì)議定調(diào)后，部分房企表示下半年將減少甚至停止拿地，以加快回款為主要目標(biāo)，預(yù)計(jì)下半年土地成交面積將有較明顯下降。

??截至2019年7月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市土地庫(kù)存面積為71005萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.9%，同比增長(zhǎng)13%。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年7月40城土地庫(kù)存面積位于歷史低位，也就意味著當(dāng)時(shí)潛在新房供應(yīng)規(guī)模最小，未來(lái)一兩年新房很可能明顯供不應(yīng)求，后來(lái)的市場(chǎng)也正是如此。隨后庫(kù)存面積總體步入上行通道。2011年至2015年的庫(kù)存面積總體上明顯大于2015年后的庫(kù)存面積，2019年7月40城土地庫(kù)存面積大體相當(dāng)于2015年2月的水平。這表明當(dāng)前的新房供應(yīng)量總體上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此庫(kù)存去化壓力相對(duì)較小。

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