[易居研究院]7月全國(guó)房地產(chǎn)研究報(bào)告

??資金面趨緊和銷售乏力后，房企投資開始降速，多項(xiàng)指標(biāo)增速連續(xù)3個(gè)月收窄

??一、1-7月土地成交面積降幅小幅擴(kuò)大，成交均價(jià)同比由跌轉(zhuǎn)漲

??1、1-7月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅小幅擴(kuò)大

??報(bào)告摘要：

??1、 1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%；土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲2.6%。表明土地市場(chǎng)量跌價(jià)微升，市場(chǎng)偏冷。

??2、 1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.6%。分物業(yè)來看，住宅投資同比增長(zhǎng)15.1%，辦公投資同比下降0.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降9%。開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)9.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工面積同比增速均連續(xù)3個(gè)月收窄，表明資金面緊張和銷售乏力后，房企投資和新開工開始減速。

??3、 1-7月份，商品房銷售面積同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中東部地區(qū)同比下降4.2%，中部地區(qū)同比下降0.1%，西部地區(qū)同比增長(zhǎng)2.8%，東北地區(qū)同比下降7.8%。從銷售面積來看，目前西部地區(qū)是唯一同比增長(zhǎng)的，東北地區(qū)同比降幅最大。

??4、 1-7月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲7.7%，漲幅比1-6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中東部地區(qū)漲幅較高，為9.8%，東北、中部和西部地區(qū)漲幅分別為9%、6.8%和6.3%。

??5、 1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7%，增速連續(xù)3個(gè)月回落；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速3.6個(gè)百分點(diǎn)，房企資金壓力較大。

??6、 7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。央行隨后發(fā)布消息稱，要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。近日，銀保監(jiān)會(huì)決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域、同業(yè)和表外業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)違規(guī)行為。綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力將加劇，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。

??一、1-7月土地成交面積降幅小幅擴(kuò)大，成交均價(jià)同比由跌轉(zhuǎn)漲

??1、1-7月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅小幅擴(kuò)大

??1-7 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9761 萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6 月份擴(kuò)大1.9 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4795 億元，下降27.6%，降幅與1-6 月份持平。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016 年9 月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017 年初重新回到正增長(zhǎng)；此后年初累計(jì)增速在5-13%內(nèi)震蕩上行，11月同比增速升至16.3%，為2012 年3 月以來的近五年來最高位；12 月有所回調(diào)。2018 年初，土地購(gòu)置面積同比微降，此后兩個(gè)月小幅震蕩，5 月份開始連續(xù)回升，9-12 月份增速高位盤整。2019 年1-2 月，土地購(gòu)置面積同比大幅下降，降幅創(chuàng)2012 年以來新高,3-5 月份低位盤整，6 月份降幅有所收窄，7 月降幅小幅擴(kuò)大。今年以來土地購(gòu)置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。2019 年下半年，考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積還將低位盤整。

??2、1-7月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比小幅上漲2.6%，由跌轉(zhuǎn)漲

??1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4912元/平方米，同比上漲2.6%，1-6月為下跌0.1%，漲幅較去年同期收窄7個(gè)百分點(diǎn)。繼年初季節(jié)性異動(dòng)后，3月土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅已回落至正常區(qū)間，4月漲幅進(jìn)一步收窄，5月已進(jìn)入負(fù)區(qū)間，6月跌幅小幅收窄，7月漲幅重新回正。2019年下半年，考慮到開發(fā)商資金面緊張，預(yù)計(jì)全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅難以大幅上漲，繼續(xù)低位盤整的可能性較大。