[克而瑞] 河北省三四線城市（四十）：廊坊篇

文／沈曉玲、萬任澄

??調(diào)研感受庫存積累，市場整體去化壓力大； 限購政策剔除外來投機(jī)客群，本地內(nèi)生需求較為疲軟；廣陽、安次兩區(qū)價格分化明顯，客戶地緣性強(qiáng)；項(xiàng)目營銷通過渠道、行銷、折扣等方式，渠道轉(zhuǎn)化率較低；土地市場以一二級聯(lián)動為主，品牌房企難以進(jìn)入；大興機(jī)場導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人口或是未來廊坊市場的有力支撐。

??01 市場綜述

??庫存積累、去化壓力大，市場整體低迷

??圍繞限購前后，廊坊市場可謂“冰火兩重天”，17年之前，受益于雄安新區(qū)規(guī)劃、京津冀協(xié)同發(fā)展等政策利好，大批北京投資客進(jìn)入廊坊，市場異常火爆，近乎無房可賣，榮盛單是廊坊市區(qū)銷售就破百億。17年6月，廊坊加碼調(diào)控，非本地戶籍需繳社保滿三年方可購房，大批投資客抽離，市場徒然降溫，房企紛紛打折促銷，房價也波動下行，幾近腰斬，且限購政策延續(xù)至今未見松動。

??19年持續(xù)18年的萎靡之勢，市場未見起色，整體庫存去化壓力較大。主要是由于市場由外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需，而前期炒房潮導(dǎo)致需求大幅透支，目前本地客戶購買力不足以支撐，廊坊進(jìn)入調(diào)整的陣痛期。

??02 調(diào)控政策

??調(diào)控以限購為主，并提高首付比例

??廊坊政策調(diào)控始于16年4月出臺的“廊九條”，規(guī)定非本地戶籍居民限購一套住房，但僅針對廊坊北三縣及固安縣。17年4月，限購范圍擴(kuò)大，對廊坊主城區(qū)（廣陽、安次、開發(fā)三區(qū)）、三河市、霸州市及大廠、香河、固安、永清、文安五縣統(tǒng)一出臺限購政策，且上調(diào)了首套首付比例至50%。17年6月，廊坊進(jìn)入最嚴(yán)調(diào)控，非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購房，且限購一套住房，本地戶籍人群限購兩套，并且調(diào)整住房公積金政策，政策一直延續(xù)至今未見松綁。

??固安縣方面,根據(jù)近期調(diào)研信息,政策有出現(xiàn)部分松動,外地人士在固安無房無需驗(yàn)資,可以購買一套。

??03  區(qū)域房價

??廣陽、安次價格分化明顯，大湖定位固安標(biāo)桿

??廊坊市包含兩區(qū)、兩市、六縣。市區(qū)被京廊鐵路一分為二，京滬鐵路以北為廣陽區(qū)，下轄開發(fā)區(qū)。以南為安次區(qū)。市區(qū)東北為大廠、香河、三河“北三縣”。市區(qū)西南方向則包括固安、永清、霸州、文安及大城五縣。

??整體上看，市區(qū)內(nèi)廣陽、安次價格分化明顯。廣陽為市中心，整體配套齊全，擁有3家三甲醫(yī)院及新朝陽、萬達(dá)兩大三圈，房價1.6-2萬/平方米，主打改善性需求；廣陽區(qū)下轄的開發(fā)區(qū)有部分產(chǎn)業(yè)，但能級較低，主打交通優(yōu)勢，緊鄰京滬高速，來往北京便利，有部分北京外溢客戶，房價1.2-1.3萬/平方米。安次區(qū)地理位置較偏，房價1.15-1.35萬/平方米，主打本地剛需，小戶型、低總價產(chǎn)品去化較好。

??固安方面，包含空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新工業(yè)園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)、溫泉旅游度假區(qū)六大區(qū)域。大湖片區(qū)為全縣中心，四大公園環(huán)繞，離北京大興僅一湖之隔，緊鄰京廣線，駕車到北京市區(qū)約1小時。大湖孔雀城為全縣標(biāo)桿產(chǎn)品，主打改善需求，房價2.2-2.5萬/平方米，總價400-500萬，客戶主要來自北京朝陽、海淀片區(qū)。

??04  客戶結(jié)構(gòu)

??以本地及郊縣內(nèi)生需求為主，地緣性意識較強(qiáng)

??17年限購政策啟動后，大部分投資客被剝離出場，目前廊坊主要以市區(qū)本地的地緣性客戶為主。還包括部分周邊郊縣人群，不過占比不高，約為20%，主要是由于廊坊下縣本身比較強(qiáng)勢，且本地人地緣意識較強(qiáng)，不太愿意在離家較遠(yuǎn)的地方購房。

??未來廣陽片區(qū)是發(fā)展的重點(diǎn)，因?yàn)榫o挨大興機(jī)場，隨著新機(jī)場的持續(xù)運(yùn)營，會導(dǎo)入大量工作人員以及產(chǎn)業(yè)人口，在限購未放松的當(dāng)下，這部分外來人口或是未來支撐廊坊市場的重要保障。

??05 營銷去化

??上渠道、下郊縣拓客，渠道轉(zhuǎn)化率偏低

??市區(qū)項(xiàng)目基本都上渠道，且配合行銷、折扣、特價房及家電贈送等方式。渠道方面，由于不正規(guī)，中介客戶資源整合能力弱，轉(zhuǎn)化率不高，僅有20-30%；行銷方面，40-50人銷售團(tuán)隊(duì)輪留下周邊郊縣拓客；折扣方面，政府限價，漲跌幅均不能超過10%，集中在95-99折。

??多數(shù)項(xiàng)目到訪量不太理想，日均5-15組，月均成交30-60套不等。安次區(qū)150萬是門檻，低總價、小戶型去化良好。廣陽區(qū)近年客戶出現(xiàn)改善意識，榮盛首府定位廣陽高端項(xiàng)目，主打智能化、大平層、社區(qū)食堂等元素，10月底開盤，首開約330套房，目前有認(rèn)購意向僅有100多組。

??固安方面，由于限購松動吸引外來客戶購房，大湖片區(qū)以老帶新、業(yè)主維護(hù)為主要營銷手段，依靠項(xiàng)目自身口碑積累。

??06 土地市場

??一二級聯(lián)動為主，大型開發(fā)商難以進(jìn)入

??廊坊市場供地多以一二級聯(lián)動及勾地為主，有很多不是純粹意義上的招拍掛，這也導(dǎo)致大型開發(fā)商難以進(jìn)入，土地的獲取需要與當(dāng)?shù)卣３置芮新?lián)系。2019年廊坊計劃出讓59幅地塊，其中住宅用地24宗，目前廊坊市區(qū)地塊已經(jīng)基本出讓完畢，屬于無地可供，而舊村棚改等地塊本地房企也已與當(dāng)?shù)卮迕袂⒄勚小?/p>

??07  企業(yè)競爭

??榮盛、華夏遙遙領(lǐng)先，且各自為王

??目前廊坊市場基本被兩大開發(fā)商所占據(jù)，榮盛在廊坊已開發(fā)30余個項(xiàng)目。華夏則是以固安作為大本營，通過產(chǎn)業(yè)新城模式導(dǎo)入人口，在廊坊的固安、霸州等郊縣地區(qū)有較高市占率。萬科、恒大、新城屬于第二梯隊(duì)，且差了一個量級，基本只有1-2個項(xiàng)目在售。本土房企目前僅剩新奧占據(jù)一定的市場份額。四季度榮盛有3盤入市，在廊坊市占率有望進(jìn)一步提升。

??08  綜述

??限購加碼導(dǎo)致需求大減，大興機(jī)場或是一大利好

??2018年，廊坊市GDP為3108億元，在河北省排名第六，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)占比為6%：37%：57%。雖然受益于京津冀一體化的利好，但是目前還停留在紙面上，并沒有實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。廊坊更多扮演人口轉(zhuǎn)移的角色，僅交通領(lǐng)域有序推進(jìn)落地，如大興機(jī)場、軌交S6、高鐵、高速等。

??在17年限購政策出來后，廊坊市場進(jìn)行大幅度的調(diào)整。目前主要依托本地及周邊郊縣的客群需求支撐。但由于前期市場過于火爆，導(dǎo)致庫存積壓，而本地客群購買力十分有限，使得廊坊市場整體疲軟。

??未來廊坊的發(fā)展需要倚賴與京津冀一體化的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，通過產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入擴(kuò)大原有的內(nèi)生性需求。目前大興機(jī)場的開通及周邊配套工程的建設(shè)對于廊坊是一大利好消息。該部分的人口導(dǎo)入或能支持未來廊坊市場的部分需求。