[世邦魏理仕]寫字樓租戶需求升級 房地產(chǎn)市場數(shù)字化進程加速

??2020年4月15日，北京–CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2020年一季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。但隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)向好，復工率逐步提高，市場活躍度亦有望快速回升。

??l 寫字樓市場：短期內(nèi)新租需求放緩，業(yè)主給予優(yōu)惠策略將為租戶升級、擴租和搬遷活動創(chuàng)造機會；

??l 零售物業(yè)市場：業(yè)主和政府采取措施為商戶減負，商業(yè)數(shù)字化進程加速；

??l 倉儲物流市場：冷鏈和醫(yī)藥類租戶活躍度提升，科技物流需求迫切；

??l 投資市場：八筆大宗交易成交，成熟型物業(yè)受青睞；

??l 商務(wù)園市場：五個項目入市，創(chuàng)歷年單季最大新增供應(yīng)量。

??一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——短期新租需求放緩，業(yè)主優(yōu)惠策略有利租戶需求升級

??2020年第一季度，北京寫字樓市場錄得一個新項目交付使用，即燕莎商務(wù)區(qū)的華瑞大廈。受新冠疫情影響，麗澤區(qū)域原計劃交付的項目暫延期入市。此外，疫情使得租賃活動受限，新租需求出現(xiàn)延期或暫時停滯，會展、文體娛樂及貿(mào)易等行業(yè)的租戶縮面積和退租現(xiàn)象較為明顯。

??截至季末，全市凈吸納量跌至-50,700平方米，空置率上升0.7個百分點至14.5%。擴租和升級等新租需求中傳統(tǒng)金融仍占主導；科技行業(yè)需求繼續(xù)放緩，但仍是去化的主要動力之一。在可租空間持續(xù)增多，新租需求放緩的雙重壓力下，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金，使得全市平均租金報價同樣本環(huán)比下降0.7%，報每月每平方米424.4元。未來六個月，近884,700平方米的新增供應(yīng)的入市將繼續(xù)推升空置率，租金亦將繼續(xù)下行。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出：“新冠疫情的爆發(fā)打破了租賃市場的活動節(jié)奏，市場表現(xiàn)低于歷史同期。面對空置率高企以及疫情對行業(yè)沖擊的影響，租金下行壓力增大。但隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)向好，復工率逐步提高，市場活躍度亦有望快速回升；此外，受疫情的影響，短期內(nèi)業(yè)主會給予更多優(yōu)惠策略以吸引租戶，這將為租戶升級、擴租和搬遷活動創(chuàng)造更有利的機會窗口?！?/p>

??二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——業(yè)主和政府采取措施為商戶減負，商業(yè)數(shù)字化進程加速

??2020年第一季度，北京沒有新增零售物業(yè)項目。現(xiàn)有項目持續(xù)轉(zhuǎn)型、整合，如阜成門華聯(lián)、五道口華聯(lián)停業(yè)改造，太陽宮愛琴海轉(zhuǎn)型寫字樓；華潤置地接手北京銀座和諧廣場。本季度1月下旬到3月中旬期間，實體商業(yè)受到疫情嚴重影響，客流量和銷售額大幅下滑，部分商場縮短營業(yè)時間或暫停營業(yè)。餐飲、線下服務(wù)以及除超市外的零售業(yè)態(tài)受明顯沖擊。

??社群營銷和線上商場在本次疫情中發(fā)揮很大作用，預計未來商業(yè)的數(shù)字化進程也將加速。業(yè)主減免租金以緩解現(xiàn)有商戶壓力。政府也出臺為商戶減負、減租扶持政策。目前受疫情影響造成的商戶退租尚不明顯，空置率環(huán)比上升0.8個百分點至7.3%，主要因項目改造清退租戶所致。購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元，同樣本比環(huán)比下降0.5%。未來六個月，將有一個項目入市，受疫情后續(xù)影響，零售物業(yè)的兩級分化將更加明顯。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“疫情過后，短期可能給購物中心帶來空置上升和一輪租戶調(diào)整。長期將同時推動業(yè)主方和品牌方更加關(guān)注轉(zhuǎn)型升級和行業(yè)創(chuàng)新，如對商業(yè)設(shè)施軟硬件提出更高的要求，并通過加大線上平臺和社交媒體營銷上的投入挽回客流。這些舉措或成為長期的發(fā)展策略?！?/p>

??三、倉儲物流市場

??——冷鏈和醫(yī)藥類租戶活躍度提升，科技物流需求迫切

??2020年第一季度，北京獲得三宗工業(yè)地塊成交，買家來自醫(yī)藥醫(yī)療類和半導體方面的高新技術(shù)企業(yè)。主要工業(yè)園區(qū)土地價格環(huán)比持平，報每平方米2,494元。順義空港物流基地新交付一個80,000平方米的項目，填補了長期以來的市場空缺。受新增項目拉動，空置率環(huán)比提升1.7個百分點至6.0%，達到近五年的新高。凈吸納量錄得46,000平方米，主要來自醫(yī)藥、速遞、第三方物流等行業(yè)。整體租金同樣本環(huán)比上漲0.7%，報每月每平方米49.6元。

??租金上漲主要體現(xiàn)在頭部電商企業(yè)的續(xù)租交易，其在突發(fā)疫情中體現(xiàn)出對社會民生的保障作用，自身也獲得流量的進一步增長，因而對未來發(fā)展表現(xiàn)較充足的信心。雖然遭遇新冠疫情，但目前并未見到租戶退租或者縮減面積情況。未來六個月，預計有66,000平方米的新增項目交付，可租面積依然緊缺，但預計到疫情對國內(nèi)外供應(yīng)鏈的后續(xù)影響帶來的需求波動，租金上漲空間被壓縮。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“受疫情和宏觀政策刺激，冷鏈和醫(yī)藥類租戶活躍度提升，生鮮電商和零售類租戶也將進行供應(yīng)鏈的調(diào)整和升級以適應(yīng)消費需求的演變。長期來看，市場對科技物流的需求將更加迫切，倉儲物流管理數(shù)字化進程將加速。但另一方面，疫情導致的國內(nèi)及全球供應(yīng)鏈運行受阻，有可能在未來半年影響倉儲物流需求，尤其是來自第三方物流需求的波動?！?/p>

??四、投資市場

??——八筆大宗交易成交，成熟型物業(yè)受青睞

??2020年第一季度，北京共確認八筆大宗交易，交易總額達195.9億元人民幣，和去年同期基本持平，幾乎全部交易為春節(jié)前達成。其中境外投資者占比達50%，較去年有進一步提升。交易物業(yè)類型中綜合體占到總交易額度的73%，其中包括本季單筆最大交易GIC收購LG雙子座，以及三峽新能源收購成大廣場，這兩個綜合體的辦公部分面積均占比70%左右；其次，寫字樓占到總交易額度的21%?？梢娫诒本懽謽窍鄬Ψ€(wěn)健的基本面支持下，辦公用途資產(chǎn)依然是投資者較為關(guān)注的物業(yè)類型。

??投資策略方面，核心型物業(yè)交易占比達41%，投資者更加偏好風險較低且有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟型物業(yè)，而該類可投資產(chǎn)的增加也使得核心型物業(yè)交易占比達到41%；此外增值型物業(yè)的交易占比達13%，依然是投資者關(guān)注的資產(chǎn)類型。面對當前新冠疫情的影響，短期內(nèi)投資者推進交易的難度增加，未來六個月投資活躍度可能因此有所減弱。

??世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀剛指出：“延續(xù)去年大宗交易市場的強勁態(tài)勢，今年年初交易量有一個良好的開端。但受新冠疫情的短期影響，在談項目的推進周期延長，可能會影響未來半年的投資活躍度。然而，北京商業(yè)地產(chǎn)市場極有韌性的基本面使其仍然是最受關(guān)注的投資市場之一。隨著優(yōu)質(zhì)可售項目和市場流動性的提升，我們對疫情后市場的恢復仍然充滿信心。”

??五、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園市場

??——五個項目入市，創(chuàng)歷年單季最大新增供應(yīng)量

??2020年第一季度新交付五個項目，分別位于電子城、亦莊、北清路和順義，共新增面積396,800平方米，創(chuàng)歷年單季最大新增供應(yīng)量。受疫情影響，凈吸納量則錄得17,900平方米，主要集中在北清路、豐臺科技園和亦莊三個新興子市場。TMT貢獻了45%的新租面積，但也同時出現(xiàn)一些小規(guī)模經(jīng)營不善的TMT和商業(yè)服務(wù)類租戶減退面積的現(xiàn)象。

??疫情期間，部分業(yè)主采取降低租金或適當延長免租期的方式吸引新租戶，整體市場平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.6%，其中部分租戶結(jié)構(gòu)較為多元化的子市場租金降幅較小。未來六個月，預計會有519,600平方米的新項目交付，大體量新增供應(yīng)疊加疫情對需求造成的滯后影響，未來空置率上升和租金下降還有較大空間。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“本季度新冠疫情的爆發(fā)適逢商務(wù)園市場的新增供應(yīng)入市，短期高企的空置率將對業(yè)主造成較大的去化和租金壓力。但從長期來看，疫情推動各行業(yè)數(shù)字化所帶來的人工智能、大數(shù)據(jù)和云計算等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機，將驅(qū)動相關(guān)產(chǎn)業(yè)導向的商務(wù)園市場的需求發(fā)展?！?/p>

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