[克而瑞]“高壓”下深圳樓市為何仍異常火爆？

??在4月銀保監(jiān)會要求徹查“房抵經(jīng)營貸”后，深圳房地產(chǎn)市場依然熱度不減，住建部門屢屢“窗口指導(dǎo)”，6月10日更是爆出光明區(qū)金融街華發(fā)·融御華府項目剛拿到預(yù)證，購房者就連夜排隊。為何持續(xù)“高壓”下的深圳樓市仍異?；鸨渴袌鰺岫扔帜芫S系多久？

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??2019年下半年二手房市場率先轉(zhuǎn)暖

??疫情后仍持續(xù)火熱

??深圳早已是二手房主導(dǎo)的市場，因新房供應(yīng)異常緊缺，大量的購房消費需求流向二手房市場，年均二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的1.5倍。

??近年來，深圳二手房市場規(guī)模持續(xù)擴容，成交面積穩(wěn)步提升。2019年8月，深圳獲批中國特色社會主義先行示范區(qū)，重磅政策紅利加持下二手房市場率先轉(zhuǎn)暖，成交量價皆步入上行通道，全年成交面積升至663萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

??疫情后深圳二手房市場仍持續(xù)火熱，3月成交顯著放量且同比轉(zhuǎn)正，成交面積升至80萬平方米，同比增長80%。隨后4、5兩月市場熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運行，同比仍實現(xiàn)較大比例增長。1-5月，二手房累計成交309萬平方米，同比增長40%，全年成交有望再創(chuàng)新高。

??從周度成交情況來看，第20周（5月11日-17日）以來深圳二手房成交明顯放量，周均成交面積皆都在20萬平方米左右，購房者入市情緒持續(xù)高漲。第23周（6月1日-7日）二手房成交面積跌至20萬平方米，環(huán)比微降5%，但同比仍增長108%，顯示成交仍處高位，市場熱度依舊不減。

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??新房市場全面轉(zhuǎn)暖

??不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅

??疫情后深圳新房市場全面轉(zhuǎn)暖，甚至出現(xiàn)過熱的征兆。2月底，去年賣小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的潛在購房需求持續(xù)釋放。3月初，銀行信貸資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場，二手房價格開始上漲，此階段新房仍有一定幅度的折扣優(yōu)惠，致使新房去化速度明顯加快。4月以來，盡管市場監(jiān)管加強，央行更是出手重拳徹查深圳房抵經(jīng)營貸，但房地產(chǎn)市場熱度依舊不減，不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅。

??一方面，高端市場持續(xù)火熱，豪宅基本開盤即售罄。前5月，深業(yè)中城、招商太子灣、新錦安壹號公館等豪宅銷售金額都在30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領(lǐng)璽更是接近50億元。主要還是受限價政策影響，豪宅售價普遍低于市場預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強烈。

??另一方面，在市場全面轉(zhuǎn)暖之后，剛需盤去化速度明顯加快，新開盤項目去化率基本能達(dá)到80%，熱銷盤萬科星城、佳兆業(yè)山海城、特發(fā)天鵝湖畔等月均銷售套數(shù)皆超100套，首開便售罄的項目也不在少數(shù)。

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??資金寬松刺激高產(chǎn)階層購房抗通脹

       房價上漲預(yù)期倒逼剛需恐慌入市

??我們認(rèn)為深圳房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，核心動因不乏以下三方面因素：

??其一，貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，信貸資金整體趨向?qū)捤?，相對充裕的信貸資金通過各種渠道進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域?；谫Y產(chǎn)保值增值的現(xiàn)實需求，高凈值群體購房并非“消費”而是“儲蓄”，驅(qū)動深圳豪宅市場持續(xù)火熱，豪宅項目頻頻開盤即售罄。

??其二，2019年下半年深圳二手房市場率先轉(zhuǎn)暖，2020年2月賣小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸，基于住更好房子的換購訴求，新房市場明顯受益。而在房價上漲預(yù)期的作用下，進(jìn)一步倒逼恐慌性購房需求，購房者入市情緒持續(xù)高漲。

??其三，2019年8月以來，隨著市場轉(zhuǎn)暖，深圳房價開始步入上行通道，二手房售價更具彈性，整體漲幅明顯高于一手房。2020年4月，二手房銷售價格指數(shù)同比上漲10.3%，新房則同比上漲4.8%，一、二手房售價漲幅之間的差值漸有擴大的趨勢。

??正由于深圳二手房市場甚為火熱，售價整體漲幅明顯高于新房，致使新房性價比優(yōu)勢突顯。長期來看，我們認(rèn)為一、二手房售價之間的差值基本恒定，而在二手房售價大幅上漲的情況下，新房售價猶存一定的補漲空間。

??綜上所述，在信貸資金寬松下購房“儲蓄”、房價上漲預(yù)期倒逼恐慌性購房等一系列因素作用下，短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場熱度仍將慣性延續(xù)，成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運行，房價猶存一定的上漲空間。

??我們認(rèn)為除了加強市場監(jiān)管、嚴(yán)打信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場之外，增加土地供應(yīng)才是緩解深圳房價上漲預(yù)期的根本，唯有房地產(chǎn)市場回歸供求平衡的穩(wěn)態(tài)，市場一致預(yù)期房價將走穩(wěn)，購房者入市情緒乃至房地產(chǎn)市場才能逐步回歸理性。

??下一階段仍要加快“大深圳”城市圈建設(shè)，核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟往來更為密切，產(chǎn)業(yè)加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更要雙向流動，有序引導(dǎo)更多深圳潛在置業(yè)群體外溢至東莞、惠州、中山乃至汕尾等周邊衛(wèi)星城市，在一定程度上緩解深圳房價上漲預(yù)期。