[克而瑞]人口嚴重老齡化、自然負增長的南通，為何房地產(chǎn)熱度持續(xù)高漲？

??2020年已經(jīng)過去5個多月，疫情對于房地產(chǎn)、尤其是土地市場的影響逐漸消退，樓市指標持續(xù)向好，六成超百億城市土地規(guī)模已經(jīng)回正（《六成典型城市土地出讓金已同比回正，杭、京、滬位列三甲》），長三角地區(qū)更是最受青睞，除了一二線核心城市之外，在三四線城市中南通無疑最為耀眼，但從戶籍人口數(shù)據(jù)來看，南通卻是長期生育低迷、本地人外遷、老齡化嚴重，為何是這座城市迎來這一波上漲？本文將從人口、規(guī)劃、房價、政策等多方面進行剖析，并對未來市場做出進一步展望。

??01商品房市場

??近年銷售規(guī)模持續(xù)高位

??2020年市場韌性同樣亮眼

??從統(tǒng)計局公布的商品住宅銷售數(shù)據(jù)來看，近幾年南通的房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，2017-2019年商品住宅銷售面積均在1500萬平方米左右，尤其是在房地產(chǎn)承壓、整體環(huán)境不佳的2019年，商品住宅銷售面積與2018年依舊持平，高達1571萬平方米。

??即使受疫情影響較嚴重的2020年一季度，全市商品房銷售面積321.8萬平方米，同比下降9.0%，降幅小于江蘇省平均水平6.3個百分點，列江蘇省設區(qū)市第4位；并且一季度新建商品住宅可售房源572.9萬平方米，同比下降16%，庫存明顯下滑；此外，房地產(chǎn)投資方面表現(xiàn)也十分突出，1-4月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資364.3億元，同比增長16.7%，高于全省平均水平17.0個百分點，列設區(qū)市第3位，整體市場表現(xiàn)向好。

??02土地市場

??前5月土地出讓金躍居長三角第七位

??可比地價增幅超六成

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前5月南通土地出讓金總和為324億元，在長三角城市中僅次于杭州、上海、南京、溫州、蘇州和寧波，居于第七位，在三四線城中僅次于溫州；與2019年同期相比，漲幅高達261%，漲幅在長三角41個城市中居于首位。

??從價格方面來看，2020年1-5月南通土地成交均價為4870元/平方米，較2019年均價3332元/平方米上漲了46%。在這期間，優(yōu)質地塊集中入市，競拍超百輪的現(xiàn)象頻現(xiàn)，地價也由此一路上升，單4月以來，主城區(qū)成交7宗宅地的平均樓板價約在8388元/平方米，其中大部分地塊的成交樓板價基本均超過了10000元/平方米，而2019年其周邊地塊平均樓板價還不足8000元/平方米，可比地價漲幅超過60%。種種數(shù)據(jù)均顯示，前5月南通土地市場熱度急劇攀升。

??03城市發(fā)展

??人口回流彌補老齡化短板

??滬通鐵路加速融入上海進程

??由于本地年輕人外遷比重較高，南通長期生育低迷，自2003年至今，人口自然增長率已經(jīng)連續(xù)17年負增長，并且近些年人口負增長率越發(fā)嚴重，在此影響之下，南通在2018年就成為上海之后又一戶籍人口老齡化率突破30%的城市，在江蘇省各個城市中排名第一，2019年南通老齡化較2018年又上升了0.6個百分點，60歲以上老人比重升至增至30.8%。

??值得慶幸的是，近些年在長三角一體化布局加速之下，尤其是滬通鐵路開工建設的近2年，南通外出人口逐漸減少，人口回流速度有了明顯的提升，以2019年為例，常住人口為731.8萬人，較2018年增加了0.8萬人，在考慮自然人口負增長導致的人口規(guī)模減少2.1萬人，2019年其人口機械遷入量達到2.9萬人，較2015、2016年有了顯著增加。經(jīng)濟方面，南通民營經(jīng)濟較為發(fā)達，經(jīng)濟體量巨大，2019年地區(qū)生產(chǎn)總值達9384億，即將進入“萬億俱樂部，在省內僅次于蘇州、南京和無錫，發(fā)達的民營經(jīng)濟造就了良好的民富基礎，因此購買力較強。

??隨著滬通鐵路的開通和上海第三機場的落戶，南通作為上海“北大門”的屬性被進一步強化，屆時，上海至南通鐵路出行最短時間將從4小時左右壓縮到約1.5小時，這樣南通在一定程度上可以承接上海的溢出效應，包括承接上海全球城市非核心功能以及優(yōu)質產(chǎn)業(yè)。這無疑會對當?shù)亟?jīng)濟帶來有力影響，房地產(chǎn)行業(yè)勢必會受益良多。

??04價格優(yōu)勢

??房價仍是環(huán)滬“價格洼地”

??整體房地價差也較為寬裕

??除了人口回流和交通規(guī)劃利好之外，價格也是南通房地產(chǎn)價格洼地的原因。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，與周邊其他環(huán)滬三四線城市相比，南通具有較強的價格優(yōu)勢，2020年商品住宅的價格較無錫、昆山、常州、張家港有2000-5000元/平方米不等的差距，還處于“價格洼地”。

??此外，就其自身來看，對比其全市1.4萬元/平方米、市區(qū)2萬元/平方米、高端3.5萬元/平方米的房價水平來看，南通當前的地價房價比仍在50%以下，投資南通土地市場的盈利預期依舊相對安全。

??這對于承接上海需求外溢尤其是剛需外溢具有先天優(yōu)勢，尤其是南通滬通高鐵開通在即，地理位置帶來的先發(fā)優(yōu)勢，促使南通從“接軌上?！睋Q擋至“融入上?！?，成為上海的“北大門”，開通之后，南通將在上?！耙粋€半小時”交通圈內，樓市勢必迎來一波快速上漲。

??05限價政策

??“雙限”之下項目盈利依然有保障

??通州區(qū)土地成交量增5倍

??此外，相對寬松的“限價”政策和較強的房價上漲預期也為南通房地產(chǎn)的高漲奠定了基礎。就前5個月土地成交數(shù)據(jù)來看，南通西站所在的通州區(qū)和上海第三機場所在的海安區(qū)是土地成交建面最多的兩個區(qū)域，分別占全市成交建面的25%和27%，尤其是滬通高鐵開通已經(jīng)官宣在7月1日開通，在此利好之下，通州區(qū)成為熱點板塊，前5月成交建面達166萬平方米，較去年同期增加了5.5倍。

??不僅僅在量方面表現(xiàn)突出，通州區(qū)的地價也有了明顯上漲，多宗土地競拍輪次超百輪，表現(xiàn)最突出的是4月份，有三宗地競拍輪次均在300輪左右，分別被中南、大唐地產(chǎn)、裕景置業(yè)競得，其中裕景置業(yè)競得的先鋒鎮(zhèn)R2020-003地塊樓板價最高，達14000元/平方米，溢價率高達97.65%，地塊周邊有城市名人府邸、英倫上院、南通別業(yè)等高檔住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚，周邊在售的仁恒公園世紀均價為28500元/平方米，參照這一售價，項目未來房價比不足50%，項目盈利尚佳。

??當然不僅僅是新區(qū)，傳統(tǒng)老城區(qū)崇川區(qū)也從2019年年中開始，加大了優(yōu)質地塊的供應，截止6月14日，2020年崇川區(qū)已經(jīng)成交了4宗純宅地，樓板價均在1.4萬元/平方米以上，其中三宗均在開拍前均以達到最高限價，市場熱度高漲，但是由于“限價”相對寬松，項目盈利空間依然較佳，以R20001地塊為例，成交樓面價為17391元/㎡，參照其房屋備案均價為30980元/㎡，房地比為56%，實現(xiàn)盈利肯定不成問題。

??06未來展望

??交通利好下人口回流加速

??房地產(chǎn)規(guī)?；驅⒃俣忍嵘?/strong>

??在滬通高鐵等規(guī)劃利好的帶動之下，南通人口回流逐漸顯現(xiàn)，高德數(shù)據(jù)顯示，南通在全國熱門遷入和遷出城市中排在40位左右，交通出行量較去年同期呈上升趨勢；并且絕大部分時間遷入指數(shù)大于遷出指數(shù)，逐漸成為典型的人口流入型城市。而且結合招聘數(shù)據(jù)來看，近期南通月平均工資水平已經(jīng)達到8000元/平方米，較2019年底漲幅達4%；并且就工資水平來看，與杭州、蘇州、寧波等高房價城市的差異日益縮小，與同樣環(huán)滬、但房價較其稍高的無錫、常州、昆山、張家港的工資水平基本持平或略高，購買力優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，這在一定程度上也能促進人口回流的速度。

??展望未來，在各種規(guī)劃利好的帶動之下，南通長期人口流失的劣勢有望得到改善，并且疊加人才新政的利好，高收入人群比重或將增加，購買力也將有顯著的提升。在購買力和需求均有保障的局面下，南通房地產(chǎn)成交量價有望再度提升，拿地機會也依舊值得關注。