[普華永道]房地產(chǎn)行業(yè)的下一個十年

??中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)和金融體系中一個重要的環(huán)節(jié)、經(jīng)濟(jì)生活中一個不可或缺的元素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個過程中也隨著國家政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷調(diào)整著自己的投資方向和管理模式，尤其是在“房住不炒”宏觀政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場參與者都將面臨“如何走好下一步”的決策和抉擇。從某種角度而言，這是一個比較獨特的行業(yè)。首先這是一個充分競爭的行業(yè)，進(jìn)入壁壘不高；然后這是一個資本密集型的行業(yè)，金融杠桿高；再者就是國家宏觀調(diào)控緊，地方微觀調(diào)控嚴(yán)。如何能做到可持續(xù)發(fā)展，我們將從以下幾個方面來思考：

??1.迎合房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)變化：房地產(chǎn)市場將從總量擴(kuò)張過渡到結(jié)構(gòu)分化。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還在繼續(xù)，住房改善的需求仍然旺盛，城市群/帶的發(fā)展和形成繼續(xù)加速；房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的市場參與主體也將持續(xù)震蕩和整合。

??2.對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了幾次的業(yè)務(wù)調(diào)整，從住宅、商業(yè) ，到養(yǎng)老  、教育等概念，   也不乏對跨界業(yè)務(wù)的嘗試，這些調(diào)整還將繼續(xù)；隨著大家對于物業(yè)管理的日趨重視，部分企業(yè)開始在這個領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張，并分拆物業(yè)管理作為更為獨立經(jīng)營的板塊來發(fā)展。

??3.設(shè)計有穩(wěn)定現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的資產(chǎn)配置產(chǎn)品：作為資產(chǎn)配置的重要元素，尤其對于包括資產(chǎn)/基金管理機(jī)構(gòu)在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者，房地產(chǎn)肯定是不可缺少的；將有穩(wěn)定現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)作為基礎(chǔ)的管理產(chǎn)品，比如REITs或者類似資產(chǎn)管理計劃，將是未來市場的流行產(chǎn)品，成為金融市場很好的產(chǎn)品補(bǔ)充。

??4.穩(wěn)健的融資和投資策略：房地產(chǎn)行業(yè)具有資本密集型的特性，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率普遍偏高，權(quán)益工具和債務(wù)產(chǎn)品發(fā)行量巨大，且可能涉及到外匯波動風(fēng)險；資金的壓力也衍生出各種復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，包括股債定義的混淆和外匯套期的管理等；對房地產(chǎn)企業(yè)廣義的現(xiàn)金流管理或者預(yù)算管理提出嚴(yán)峻的考驗。

??5.引領(lǐng)數(shù)字化帶來的行業(yè)和管理變革：智慧城市和智能社區(qū)的概念，將對房地產(chǎn)設(shè)計開發(fā)的模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，最近國家提出的“新基建”也將對整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會發(fā)展產(chǎn)生重大的影響；如何在企業(yè)管理中應(yīng)用大數(shù)據(jù)、實現(xiàn)管理共享及流程自動化，將是提高企業(yè)的管理效率、加強(qiáng)風(fēng)險及合規(guī)管理的關(guān)鍵，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須的內(nèi)功修煉。

??地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期，回歸實業(yè)的本質(zhì)，資金收緊、盈利減少。傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力，多元化業(yè)務(wù)的趨勢明顯。地產(chǎn)企業(yè)逐漸從單純的空間提供者轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g和服務(wù)的提供者，業(yè)務(wù)由低頻次的交易轉(zhuǎn)變?yōu)楦哳l次的服務(wù)。然而，新型業(yè)務(wù)往往盈利模式不清晰，運(yùn)營要求與傳統(tǒng)房企存在較大差異。

??業(yè)務(wù)板塊的多樣化也帶來了集團(tuán)資源協(xié)同配置、組織管控和績效管理問題。不同板塊發(fā)展階段不同，管理成熟度也不盡相同。同時，部分企業(yè)組織冗雜，各級組織響應(yīng)效率不高、各部門之間壁壘高聳，決策 效率低 ，集團(tuán)組織架構(gòu)與戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)協(xié)同不強(qiáng)，難以確保頂層設(shè)計有效落地。

??未來，擁有更強(qiáng)綜合實力的房企在市場、土地、資金等方面將獲得更多的資源和話語權(quán)，行業(yè)資源聚集效應(yīng)會不斷加強(qiáng)，行業(yè)集中度預(yù)計進(jìn)一步提升。在新的發(fā)展階段，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始通過并購加速獲取資源。股權(quán)交易因其交易稅負(fù)較低，往往受到青睞，但投資方也需要對目標(biāo)項目公司的歷史沿革、業(yè)務(wù)及收入成本構(gòu)成、資產(chǎn) 、負(fù)債、   現(xiàn)金流，乃至員工結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，才能形成對交易對價以及交易條款的判斷。