[克而瑞]2020年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導 讀 

??1、節(jié)奏：上半年先揚后抑，二季度房企投資金額激增 

??2、集中度：銷售TOP20房企貨值集中度近6成

??3、投資態(tài)度：拿地銷售比攀升至0.37但整體仍謹慎

??4、企業(yè)：投資分化加劇，浙系房企表現(xiàn)突出

??5、區(qū)域：長三角、中西部仍是投資熱點

??榜單解讀

??前言：2020年上半年房企拿地節(jié)奏先抑后揚，二季度以來投資需求得到釋放，銷售50強房企單月平均投資額較一季度上漲144%，投資力度加碼顯著。百強房企拿地銷售比從一季度的0.28回升至0.37，也可見投資信心在逐漸修復。 

??投資回暖之下，房企拿地態(tài)度分化明顯，百強投資金額同比上漲、下跌企業(yè)各占50%。其中頭部房企較為謹慎，碧桂園、融創(chuàng)、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3，且投資金額同比降幅超過40%，而部分浙系房企如綠城、中梁、濱江等投資則相對積極。 

??投資區(qū)域分布來看，長三角區(qū)域供地及時、市場回暖較快下吸引諸多企業(yè)投資，成交建面占比較2019年提升3個百分點，僅次于中西部36%的占比。 

??預計下半年房企投資意愿仍將走高，城市、企業(yè)分化仍將持續(xù)?？紤]到目前經(jīng)濟下行壓力及疫情反復帶來的不確定性，投資仍應該聚焦一二線及三四線核心城市。

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??投資節(jié)奏

??上半年先揚后抑

??二季度50強房企投資金額激增

??2020年上半年房企投資呈現(xiàn)先揚后抑的走勢，一季度受到疫情影響，房企投資拿地幾乎停擺，單月投資金額平均僅1320億元。二季度以來，在城市加速供地、融資相對寬松、銷售逐漸回暖的帶動下，50強房企投資力度加碼，第二季度月均投資金額達到3225億元，較一季度大幅上漲144%。

??從4-6月企業(yè)參拍次數(shù)和競拍輪數(shù)也能反映出投資需求的復蘇。南京、南昌、寧波、南通、臺州等城市不乏參拍企業(yè)超過10家、競拍超過百輪的地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，二季度金地、中海、新城在重點監(jiān)測城市參拍重點地塊的次數(shù)超過70次，但最終競得的概率僅有2成左右，熱點地塊的競拍激烈程度可見一斑。

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??集中度

??新增貨值總量同比減少千億

??銷售TOP20房企貨值集中度近6成

??2020年上半年，新增貨值百強門檻達到79.6億元，環(huán)比上漲19%，同比上漲1%。新增貨值百強企業(yè)總貨值近43990億元，同比下降2%，總量較去年同期減少1000億元。 

??上半年共13家房企新增貨值突破千億，其中碧桂園、保利發(fā)展分列貨值榜前兩位，且貨值均已超過2000億。分梯隊來看，10強房企新增貨值占百強總貨值的36%，同比下降7個百分點，而第二梯隊房企新增貨值占百強總貨值的25%，同比上升了6個百分點。 

??雖然集中度有所下降，但規(guī)模房企的優(yōu)勢依舊明顯。上半年新增土儲資源主要被20強房企所搶占，占比超6成，資源仍高度集中。

??3

??投資意愿

??整體回升但仍處在低位

??第二梯隊企業(yè)納儲積極

??2020年上半年銷售百強房企拿地銷售比為0.37，較去年全年微漲0.03，但與去年上半年相比則基本持平。盡管一季度投資和銷售被疫情影響，但二季度以來房企拿地積極性明顯提升、納儲需求出現(xiàn)反彈。 各梯隊拿地態(tài)度也不盡相同，“一頭一尾”兩部分房企拿地態(tài)度更加謹慎，拿地銷售比較低，銷售TOP10房企拿地銷售比僅為0.28，各梯隊最低；第二、三梯隊房企則積極納儲，拿地銷售比分別提升至0.54和0.47，沖規(guī)模勢頭不減。

??4

??企業(yè)分化

??半數(shù)房企上半年投資金額同比下滑

??浙系房企表現(xiàn)突出

??管二季度房企投資強度逐漸加碼，但市場受疫情影響仍未完全修復，因此整體投資保持謹慎之余，企業(yè)間分化加劇。 

??其中半數(shù)房企上半年投資金額較去年同期下滑，尤其是頭部房企，拿地最為謹慎。一方面拿地銷售比低于行業(yè)平均，碧桂園、融創(chuàng)、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3，低于百強均值；另一方面，投資金額同比下滑幅度較大，金茂、萬科上半年投資金額同比降幅近6成。但結(jié)合龍頭房企充裕土儲來看，短暫的拿地放緩并不會影響其未來業(yè)績增長。 

??此外，投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后，主要原因是其投資金額不高，且去年基數(shù)較低。若剔除這一部分影響，實際上投資金額同比下滑的企業(yè)仍占多數(shù)，也反應了當前市場下投資謹慎仍是大趨勢。

??整體投資力度處于低位下，仍有部分房企拿地相對積極，典型的如浙系房企，由于長三角土地供應恢復快、市場回暖顯著，作為地方規(guī)模房企優(yōu)勢顯著。綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第3，同比漲幅164%，延續(xù)了去年以來投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢。而近三年拿地保持快節(jié)奏中梁，上半年拿地銷售比達0.8，投資意愿和力度均較大，積極增加土地儲備也是其規(guī)模進階的基石。

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??區(qū)域分布

??長三角、中西部仍是投資熱點

??三四線投資比例回升

??2019 年由于大量企業(yè)強調(diào)投資“回歸一二線”，帶動一二線城市土地成交占比提升，但2020年以來，受到二線供應節(jié)奏的影響，三四線成交比重持續(xù)回升，上半年百強房企三四線拿地占比達53%，同比提高7個百分點。

??區(qū)域分布上，中西部、長三角仍是百強房企投資集中的區(qū)域，且投資集中度也持續(xù)提高：上半年不少長三角城市土地市場表現(xiàn)突出，綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲，杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升，其中百強房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超7成。

??細化到城市層面，二線城市中，杭州、重慶、西安、成都等城市最受百強房企青睞，而此前成交較多的武漢受到疫情影響相對嚴重，上半年百強拿地建面同比大降54%，預計下半年武漢也將有加速供地的動作。 

??三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地，上半年有近30家百強房企落子溫州，以華鴻嘉信、德信、中南等深耕長三角的企業(yè)為主；此外東莞、佛山、惠州三個位于粵港澳大灣區(qū)的城市也是企業(yè)布局的重心。

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??預計下半年投資意愿持續(xù)回升

??聚焦市場復蘇較快的一二線核心城市

??在市場逐步回歸正軌、融資環(huán)境回暖等因素影響下，預計下半年房企拿地意愿將進一步回升，但企業(yè)間分化仍會加?。喝趧?chuàng)、萬科、金茂等土儲貨值高、去化周期較長且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度；第二、三梯隊房企為了進一步提升業(yè)績，納儲需求迫切，大概率會保持積極的態(tài)度。此外，中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹慎拿地、控制風險。 

??城市層面，投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競拍，尤其以一二線城市和長三角三四線城市最為明顯，房企“撿漏”難度持續(xù)提升?？紤]到目前經(jīng)濟下行壓力及疫情反復帶來的不確定性，投資在聚焦市場復蘇較快的一二線、核心三四線城市的同時，也可以通過尋求合作、收購等多元化拿地渠道，既擴充土儲底蘊、又能合理控制納儲成本。 

??整體來看，疫情過后本輪重點城市加快核心地塊的出讓，對于有資金實力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機會；而對目前以“活下去”為第一要務的中小房企而言，還是應該理性對待回溫的土地市場，以“促銷售、緊投資”為工作重心。