[易居研究院]2020年7月全國房地產(chǎn)市場報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院8月14日發(fā)布了《2020年7月全國房地產(chǎn)市場報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，2020年1-7月房企到位資金同比由降轉(zhuǎn)增，但下半年房企融資環(huán)境或?qū)⑹站o。2020年1-7月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-6月降幅繼續(xù)收窄，其中繼上月房地產(chǎn)開發(fā)投資轉(zhuǎn)增后，本月房企到位資金同比也由降轉(zhuǎn)增。但近日，市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)下半年房企融資環(huán)境將比上半年收緊。

??易居研究院研究員沈昕表示，1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值創(chuàng)2019年9月以來新高，需警惕未來供大于求。新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個(gè)季度后的供求比。該指標(biāo)7月已經(jīng)創(chuàng)2019年9月以來的新高。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??報(bào)告顯示：

??2020年1-7月全國土地購置面積同比下降1%，7月同比下降1.9%

??2020年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9659萬平方米，同比下降1%，降幅比1-6月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來看，7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1694萬平方米，同比下降1.9%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，降幅創(chuàng)2012年以來新高，二季度后降幅逐漸收窄。

??受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續(xù)收窄，6月和7月已接近0。預(yù)計(jì)三四季度土地購置面積同比可能由降轉(zhuǎn)增。

??2020年1-7月全國土地購置均價(jià)同比上漲13.4%，漲幅擴(kuò)大

??2020年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)5572元/平方米，同比上漲13.4%，比1-6月擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)。2020年1-2月土地購置均價(jià)下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購置均價(jià)漲幅擴(kuò)大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價(jià)拉高，5月和6月成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄，7月漲幅小幅擴(kuò)大。7月份以來，多個(gè)一二線城市收緊了調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月成交均價(jià)漲幅還會小幅收窄。

??2020年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.4%，增速小幅提高

??2020年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4%， 增速比1-6月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資55682億元，增長4.1%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。1-7月全國固定資產(chǎn)投資同比下降1.6%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來看，7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12545億元，同比增長11.7%。3月以來開發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長，說明全國房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)完全恢復(fù)正常。

??從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長4.1%，辦公投資同比下降1.4%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降8.9%。住宅投資是三類物業(yè)中唯一同比正增長的。

??2020年1-7月房屋新開工面積同比下降4.5%，降幅收窄

??2020年1-7月，房屋新開工面積120032萬平方米，下降4.5%，降幅比1-6月收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積88089萬平方米，下降5.1%。單月數(shù)據(jù)來看，7月房屋新開工面積22496萬平方米，同比增長11.3%。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月年初累計(jì)房屋新開工面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??2020年1-7月全國商品房銷售面積同比下降5.8%，降幅收窄

??2020年1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降21.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降18.8%。單月數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積同比增長9.5%，已連續(xù)3個(gè)月同比正增長，說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。

??受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月份以來隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月年初累計(jì)商品房銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄，但收窄幅度或有所趨緩。

??2020年上半年住宅新開工面積與銷售面積的比值為117%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4月和5月繼續(xù)上升至2019年平均水平，6月小幅下降。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??分地區(qū)來看，2020年1-7月，東部地區(qū)商品房銷售面積34524萬平方米，同比下降2.2%，降幅比1-6月份收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積22315萬平方米，下降11.1%，降幅收窄3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積23589萬平方米，下降4.2%，降幅收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積3203萬平方米，下降14.5%，降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間并保持至今，2019年2月年初異動降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅持續(xù)收窄。1-7月東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅是四類地區(qū)中最小的，主要是長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，2016年全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，受此影響，2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，3月份以來同比降幅逐漸收窄。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。1-7月，東北地區(qū)銷售面積同比降幅是四類地區(qū)中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來看，東部地區(qū)調(diào)整時(shí)間最長，2018年年初以來就一直是同比下降，即將進(jìn)入探底復(fù)蘇階段；中部地區(qū)降溫時(shí)間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過程中；西部地區(qū)最晚啟動，降溫時(shí)間也最晚，處于震蕩下行過程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過程中。

??2020年1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值為119%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4月以來繼續(xù)震蕩上升，7月已經(jīng)創(chuàng)2019年9月以來新高。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-7月全國商品房成交均價(jià)同比上漲3.9%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-7月，全國商品房成交均價(jià)9736元/平方米，同比上漲3.9%，漲幅比1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)9844元/平方米，同比上漲5.7%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比下跌4.4%；辦公樓成交均價(jià)同比下跌0.6%。

??分地區(qū)來看，東北和東部地區(qū)漲幅較高，為5.8%和4.3%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲1.8%和0.6%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降

??2020年7月末，商品房待售面積50691萬平方米，比6月末下降0.8%，相比去年同期增長1.6%。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長，2020年2月同比也出現(xiàn)增長，3月份以來雖環(huán)比持續(xù)小幅下降，但仍高于去年低點(diǎn)較多；商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，7月末比6月末微降0.1%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢，7月末比6月末小幅下降0.4%。

??現(xiàn)房存銷比以“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”的公式進(jìn)行計(jì)算。兩組數(shù)據(jù)皆來自統(tǒng)計(jì)局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算。

??根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計(jì)算可知，2012年以來，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢相對平穩(wěn)，存銷比要遠(yuǎn)低于商辦物業(yè)的存銷比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個(gè)月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達(dá)到54個(gè)月，2015年平均也在46個(gè)月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達(dá)到59個(gè)月的歷史最高點(diǎn)。

??歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中將房地產(chǎn)去庫存作為重要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項(xiàng)措施，大大促進(jìn)了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

??2020年7月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為27月，相比6月末下降1.5%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為17.6月，相比6月末下降1.6%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為50.6月，相比6月末下降3.2%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53月，相比6月末下降1%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，整體來看三類物業(yè)存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年1-7月房企到位資金同比增長0.8%，由降轉(zhuǎn)增

??2020年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長0.8%，1-6月份為下降1.9%。其中，國內(nèi)貸款16130億元，增長4.9%；利用外資80億元，增長29.9%；自籌資金32042億元，增長3.3%；定金及預(yù)收款32830億元，下降3.4%；個(gè)人按揭貸款16200億元，增長6.6%?？梢钥吹?，在各類資金中，除定金及預(yù)收款以外都是正增長，說明房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境比去年寬松。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續(xù)上行，7月同比由降轉(zhuǎn)增。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續(xù)至今，2020年7月開口為2.6個(gè)百分點(diǎn)。

??疫情發(fā)生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，融資環(huán)境相對去年更寬松。近日，市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。具體為紅線 1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；紅線 2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)下半年房企融資環(huán)境將比上半年收緊。

??預(yù)計(jì)三季度全國多項(xiàng)指標(biāo)降幅將繼續(xù)小幅收窄

??2020年1-7月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-6月降幅繼續(xù)收窄，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅略微擴(kuò)大，土地購置均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比增長；房企到位資金同比由降轉(zhuǎn)增。

??從目前的政策環(huán)境來看，7月以來，上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳、南京等均進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策繼續(xù)保持一致性。7月24日，國務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市代表參加，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等。7月30日中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位。近日，市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，預(yù)計(jì)下半年房企融資環(huán)境將有所收緊。在目前的政策環(huán)境和貨幣環(huán)境下，預(yù)計(jì)三季度各項(xiàng)指標(biāo)降幅還將小幅收窄，但收窄的幅度或有所趨緩。

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