[易居研究院]2020年二季度全國居民購房杠桿研究

??8月10日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年二季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，二季度居民購房杠桿率連續(xù)3個季度小幅上升。數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，個人住房貸款余額新增額創(chuàng)2017年以來新高，這與一季度受疫情影響，部分商品房銷售滯后至二季度有關(guān)，不過需要密切注意后續(xù)是否會持續(xù)走高。二季度全國居民購房杠桿率為32.2%，環(huán)比小幅上升0.1個百分點。

??易居研究院研究員沈昕表示，二季度居民購房杠桿率和住戶部門杠桿率繼續(xù)上升。2020年二季度，我國住戶部門杠桿率上升至59.7%，環(huán)比上季度上升1.9個百分點，同比去年同期上升5.5個百分點。可以看到，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠低于正常情況，導(dǎo)致過去四個季度GDP總額較低有關(guān)。三四季度隨著經(jīng)濟增長的恢復(fù)，預(yù)計住戶部門杠桿率上升的速度會明顯放緩，明年一季度則會大幅下降。

??易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示：

??1、個人住房貸款余額走勢

??從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度末個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%，增速比上季度末低0.2個百分點，比上年同期低1.6個百分點。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

??回顧過去13年數(shù)據(jù)，個人住房貸款余額同比增速最高點出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升,加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。

??2017年二季度，個人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落（30.8%），此后繼續(xù)保持回落態(tài)勢至今，2018年二季度以來回落速度有所趨緩。受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降26.3%，因此個人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴大。二季度商品房銷售面積回升，全國個人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。由于銀行批貸放貸需要一定時間，房貸增速回升可能滯后于商品房銷售回升。三四季度，全國商品房銷售面積預(yù)計還將繼續(xù)回升，個人住房貸款余額同比增速有可能轉(zhuǎn)為提高。

??2、個人住房貸款余額新增額走勢

??這里對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，個人住房貸款余額新增12100億元，環(huán)比增長12%，同比增長11%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個人住房貸款余額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由于央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個百分點后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸意愿較強。2019年二季度至2020年一季度個人住房貸款余額新增額波動較小。2020年二季度，個人住房貸款余額新增額創(chuàng)2017年以來新高，這與一季度受疫情影響，部分商品房銷售滯后至二季度有關(guān)，不過需要密切注意后續(xù)是否會持續(xù)走高。

??從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2020年二季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為24%，環(huán)比增長9個百分點，同比下降4個百分點。同比來看，今年二季度個人房貸占新增貸款比例相比去年同期更低，主要是今年疫情發(fā)生以來，貸款主要投放在支持實體經(jīng)濟和小微企業(yè)上。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個高點（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標(biāo)回落，此后三個季度小幅上升。2019年一季度該指標(biāo)回落，二季度后小幅震蕩上升。2020年一季度該指標(biāo)大幅下降，二季度上升，從歷年情況來看，三四季度后大概率還會繼續(xù)上升。

??3、全國居民購房杠桿率走勢

??這里將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，全國居民購房杠桿率為32.2%，環(huán)比與上季度基本持平，同比上升0.4個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行。2019年一二季度小幅上升，三季度下行，四季度再次小幅上升。2020年一二季度，居民購房杠桿繼續(xù)小幅上升。

??上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房。但需要看到的是，自4月以來，5年期LPR已連續(xù)4個月未調(diào)整，說明貨幣寬松邊際收窄，下半年若5年期LPR 未明顯下調(diào)，房貸利率大概率不會大幅下降。7月份以來，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等熱點城市收緊了調(diào)控政策，進一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度，預(yù)計三季度全國居民購房杠桿率不會大幅變化，小幅上行的可能性略大。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)關(guān)系

??由于新房價格受到限價政策的影響，不能準(zhǔn)確地反映市場情況，本報告均采用二手房價格，數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局70城二手住宅銷售價格指數(shù)以及“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。由于國家統(tǒng)計局二手房價格的統(tǒng)計方式存在不足之處，為了更準(zhǔn)確的反映市場情況，本報告結(jié)合“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對二手房價格進行一定的調(diào)整。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進行累計計算。其中，2016年之前國家統(tǒng)計局70城二手房價的環(huán)比增幅作放大處理，2016年后的房價數(shù)據(jù)來自“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。注：2016年后的數(shù)據(jù)樣本覆蓋了全國337個地級以上城市，與統(tǒng)計局70城樣本相比包含了更多的三四線城市樣本。

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進一步下行，房價指數(shù)漲幅擴大，三四季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。2019年11月5年期以上LPR首次下調(diào)后，12月首套房貸平均利率微降，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。

??2020年一二季度，5年期以上LPR繼續(xù)下降，房貸利率持續(xù)下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行。在目前的政策環(huán)境下，居民購房杠桿率不存在大幅上漲的條件。考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房價已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房價短期內(nèi)不存在大漲的基礎(chǔ)，兩者大概率都是小幅上行。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》中指出：當(dāng)住戶部門杠桿率低于10％時，該國的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟增長；當(dāng)住戶部門杠桿率高于30％時，該國中期經(jīng)濟增長將會受到影響；而當(dāng)住戶部門杠桿率超過65％時，將會影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年二季度，我國住戶部門杠桿率上升至59.7%，環(huán)比上季度上升1.9個百分點，同比去年同期上升5.5個百分點?？梢钥吹剑?020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠低于正常情況，導(dǎo)致過去四個季度GDP總額較低有關(guān)。三四季度隨著經(jīng)濟增長的恢復(fù)，預(yù)計住戶部門杠桿率上升的速度會明顯放緩，明年一季度則會大幅下降。

??國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，所有統(tǒng)計國家的住戶部門平均杠桿率為61.6%，發(fā)達經(jīng)濟體為73.5%，新興市場經(jīng)濟體為43.1%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場經(jīng)濟體平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時，其他主要經(jīng)濟體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2019年末的75.4%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至59.1%，歐元區(qū)國家從60.4%降至57.9%。且近年來我國住戶部門杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來一兩年有可能超越歐盟和日本。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度 - 2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年住戶部門貸存款余額比例繼續(xù)上升，但上升速度逐漸趨緩，四季度為67.4%，創(chuàng)歷史新高。2020年一季度，住戶部門貸存款余額比例下降至63.8%，二季度上升至65.1%，略低于去年同期。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。三是理財方式發(fā)生了變革，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲蓄存款和理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。

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