[貝殼研究院]8月土地、二手房市場基本完成修復(fù)

??8月31日，貝殼研究院發(fā)布8月房地產(chǎn)市場系列報(bào)告。報(bào)告指出，全國重點(diǎn)城市的土地、二手房市場在本月基本完成疫情沖擊后的修復(fù)，累計(jì)成交均實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。深圳二手房市場回落，本月成交環(huán)比下降超5成。新房市場上，居住用地供應(yīng)端1-8月發(fā)力帶動成交量恢復(fù)，累計(jì)成交量趕超去年同期，一線城市持續(xù)領(lǐng)跑。上海土地市場熱度不減，前8月累計(jì)居住用地成交金額連續(xù)兩個月超越北京保持第一。租賃市場成交量小幅下降，租金價(jià)格環(huán)比微升。預(yù)計(jì)9月租賃市場將繼續(xù)回歸常態(tài)化水平。

??二手房市場：重點(diǎn)城市前8月累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)正，疫后修復(fù)基本完成

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月重點(diǎn)城市鏈家二手房市場季節(jié)性回落，本月成交總量環(huán)比下降5.2%，同比增長34%。1-8月成交量較去年同期增長0.68%，上半年疫情對市場的沖擊基本在8月完成修復(fù)。

??從近幾月市場走勢看，城市圈之間表現(xiàn)分化特征顯著。環(huán)京城市圈成交量整體穩(wěn)中有升，其中，北京二手房實(shí)時(shí)成交量環(huán)比增長7.2%、同比增長49.6%。1-8月累計(jì)成交量基本追平去年同期，買賣雙方成交周期已縮短至年度最低水平，前期疫情對市場的影響基本填平；環(huán)滬城市圈市場預(yù)期較好， 7、8月保持平穩(wěn)增長走勢；環(huán)深城市圈成交量明顯下降，受調(diào)控政策影響，深圳、東莞本月成交環(huán)比降幅均超50%，同比降幅均在50%左右；廣州市場成交環(huán)比下降5%左右，絕對水平保持高位。

??8月住建部、央行等多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，特別是央行、住建部召開房企座談會，在資金監(jiān)測和融資管理方面對于房企具有約束和預(yù)警作用，有利于平穩(wěn)市場預(yù)期。貝殼研究院認(rèn)為，整體來看，未來兩個月二手房市場成交量將季節(jié)性回落，但絕對規(guī)模仍將超過去年同期。

??新房市場：樓面價(jià)穩(wěn)定，環(huán)京城市圈新房市場恢復(fù)最快

??居住用地供應(yīng)端1-8月發(fā)力帶動成交量恢復(fù)，規(guī)劃建面累計(jì)同比增長0.7%，累計(jì)成交量趕超去年同期，一線城市持續(xù)領(lǐng)跑，但增速放緩。樓面價(jià)及溢價(jià)率趨于穩(wěn)定。

??按照累計(jì)計(jì)算（累計(jì)成交金額/累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積），全國70城居住用地樓面價(jià)保持穩(wěn)定上漲，2020年1-8月樓面價(jià)累計(jì)同比上漲13.9%，全國70城各線城市溢價(jià)率保持穩(wěn)定，8月達(dá)到14.9%，而一線城市溢價(jià)率保持增長，8月平均溢價(jià)率為13.1%，同比去年增長2.3個百分點(diǎn)，環(huán)比上月增長0.7個百分點(diǎn)。

??新房市場方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，8月66城新房市場合計(jì)成交套數(shù)同比下滑1.2%，環(huán)比下滑14.5%，成交面積同比下滑1.3%，環(huán)比下滑14.6%。一線城市新房市場累計(jì)成交量下滑幅度仍最大，其中成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16.0%、成交面積累計(jì)同比下滑14.8%。從城市圈而言，環(huán)京城市圈新房市場恢復(fù)最快，截止8月環(huán)京城市圈成交量累計(jì)同比降幅收窄至-2.5%，市場基本穩(wěn)定恢復(fù)。同時(shí)，北京前8月住宅用地市場累計(jì)成交面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至6%，商品住宅庫存出清周期為22個月，年內(nèi)出現(xiàn)首次回落。環(huán)滬、環(huán)深城市圈累計(jì)同比降幅分別為-9.6%、-13%。

??看點(diǎn)一：深圳市場回落，8月二手房成交環(huán)比下降超5成

??從7月15日“深八條”出臺至今，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房成交量環(huán)比下降超過5成，成交均價(jià)環(huán)比下跌9.8%，主要受成交量及結(jié)構(gòu)變化影響。其中“二套非普住宅首付提高至8成”提高改善群體門檻并限制部分房源流通，對中高端需求的抑制較為明顯，8月南山區(qū)、福田區(qū)等中高端市場成交減少，帶動整體成交均價(jià)下跌。剔除成交結(jié)構(gòu)因素影響，深圳二手房價(jià)格指數(shù)漲幅較上月明顯縮小。

??看點(diǎn)二：八城賣地成交破千億，上海累計(jì)賣地金額連續(xù)兩個月保持第一

??8月，上海持續(xù)替代北京成為一線城市2020年1月-8月住宅用地成交金額排名第一，成交金額1797億元。從成交規(guī)劃建面增速上看，較去年同期上海增長5成，廣州增長8成，深圳增長2倍。此外，8月重點(diǎn)城市中，上海、北京、廣州、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢8城累計(jì)住宅用地成交金額破千億。

??看點(diǎn)三：北京新房庫存出清周期年內(nèi)首次回落，二手成交周期縮短至年度最低水平

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，截止8月底，北京商品住宅庫存面積為1096萬㎡，出清周期為22個月，年內(nèi)首次回落，一方面源自供應(yīng)端增速的放緩；另一方面源自疫情反復(fù)結(jié)束后，成交速度的加快。未來供求兩端持續(xù)發(fā)力的情況下，市場供需平衡，出清周期或?qū)⒃诋?dāng)前水平保持穩(wěn)定。二手房市場購房者市場情緒邊際改善。8月北京二手房客源成交周期環(huán)比縮短3天至96天，帶動房源成交周期環(huán)比縮短6天至121天。雖然與去年同期相比買賣雙方成交周期均仍處于高位，但已縮短至年度最低水平，與2019年12月基本持平。

??看點(diǎn)四：北京租賃市場正式回暖，租金連續(xù)3個月上漲，成交熱度達(dá)年內(nèi)峰值

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從成交量來看，8月北京租賃市場持續(xù)回暖，環(huán)比上漲12.2%，已經(jīng)超過5月份成交量水平，不僅成為自年初以來成交量最高的月份，也是2019年以來的成交峰值。從價(jià)格來看，平均租金從5月份開始止跌上漲后，6、7、8月連續(xù)三個月保持上漲。8月北京市平均租金為86.6元/㎡，環(huán)比上漲0.5%，同比下降1.0%。

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