[克而瑞]從幼兒園人數(shù)與出生率看典型城市人口吸引力

??導(dǎo) 讀

??幼齡兒童遷徙促年齡結(jié)構(gòu)改變，“返老還童”型城市迎來(lái)更多結(jié)構(gòu)性變化機(jī)會(huì)。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟、周奇

??2017年開(kāi)啟的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，使得人口加速向經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的一二線城市集聚，并且在人口出生率持續(xù)下滑、房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)模見(jiàn)頂大背景下，這些能夠聚集更多年輕流動(dòng)人口的城市，也更為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。但考慮到各城市生活、就學(xué)、購(gòu)房成本差異較大，典型如北京外來(lái)人口即面臨著購(gòu)房難、子女求學(xué)難的問(wèn)題，相比之下，那些購(gòu)房門(mén)檻較低、能夠留下更多年輕二代戶家庭的城市，也可能迎來(lái)更多的需求結(jié)構(gòu)性變化機(jī)會(huì)。為此，我們以2020年中國(guó)城市發(fā)展前景排行榜排名TOP50的城市為樣本，從各城市幼兒園在園學(xué)生數(shù)這一指標(biāo)切入，聯(lián)系各城市的出生人口指標(biāo)，比較各城市人口吸引力的差異，以及在樓市量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)走勢(shì)方面的不同，以此提供相關(guān)結(jié)論以供參考。

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??研究背景:幼兒園招生人數(shù)持續(xù)下降，人口遷徙加劇各地在讀幼兒數(shù)量分化

??雖然全面二胎已經(jīng)實(shí)施5年，但新生人口數(shù)量并未迎來(lái)“井噴式”增加，反而在2016年達(dá)到1786萬(wàn)的新生人口峰值之后連續(xù)三年減少，2019年新生人口已經(jīng)降至1465萬(wàn)人，較2016年峰值下降了321萬(wàn)，這一降幅堪稱“斷崖式下跌”。與此同時(shí)，幼兒園招生人數(shù)也在持續(xù)下滑。從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，除京、滬之外的大部分城市落戶政策逐漸放松，人口流動(dòng)十分頻繁。在此影響之下，各地適齡幼兒園幼兒數(shù)量也在繼續(xù)分化，廣東省遷入適齡幼兒園兒童數(shù)量高達(dá)百萬(wàn)，北京、上?，F(xiàn)幼齡兒童回遷。

??1.1入園率上升與招生數(shù)下降同步到來(lái)，出生率下滑背景下年輕家庭更為“金貴”（略）

??1.2廣東省遷入幼兒園兒童達(dá)百萬(wàn)，北京、上?，F(xiàn)幼齡兒童回遷（略）

??1.3留下更多年輕家庭，留下更多長(zhǎng)期住房需求（略）

??02

??城市對(duì)比：經(jīng)濟(jì)滯漲、生活成本上升

??四成典型城市正在面臨幼齡兒童流失

??在產(chǎn)業(yè)衰退、生活成本上升、學(xué)位緊張、門(mén)檻上升等多因素的影響之下，部分城市幼齡兒童面臨流失。就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來(lái)看，四成城市呈遷出狀態(tài)，六成城市呈遷入狀態(tài)。其中遷出量最突出的城市是南昌、長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊這類近些年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的城市，由于收入水平滯漲、生活成本上升，這些城市2019年適齡幼兒園兒童遷出量均在5萬(wàn)人以上。值得注意的是，雖然北京、上海經(jīng)濟(jì)水平高，但由于學(xué)位緊張、入學(xué)門(mén)檻較高，因此適齡幼兒園占比并不高，均在4%以下，典型如上海，占比僅有2.43%，幼齡兒童面臨外流。

??2.1深圳幼兒園兒童人數(shù)超北京，泉州、東莞躋身前十（略）

??2.2哈爾濱、長(zhǎng)春幼齡兒童占比不足2%，不到全國(guó)均值一半（略）

??2.3寧波外來(lái)幼兒數(shù)量居于前列，長(zhǎng)春超三成兒童去外地讀幼兒園（略）

??2.4城市分類：產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才政策激發(fā)城市活力，幼齡兒童流入助力寧、杭“返老還童”（節(jié)選）

??由于涉及城市眾多，這些城市的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)水平各不相同，城市人口的流動(dòng)性存在較大差異，加之城市之間常住人口規(guī)模存在較大差異?；诖?，我們選取了適齡幼兒園兒童的遷徙量和占常住人口的比重這兩個(gè)具有可比性的指標(biāo)，從而更加客觀地對(duì)這50個(gè)典型城市進(jìn)行分類。通過(guò)幼齡兒童占比與全國(guó)平均水平的對(duì)比、適齡幼兒兒童的遷入/出與否兩個(gè)維度的測(cè)評(píng)，可以分為四大類，分別是：

??1）“生機(jī)勃勃”型：幼齡兒童占比高于全國(guó)平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市的典型代表包含惠州、泉州、東莞、海口等，多為制造業(yè)發(fā)達(dá)的城市。在產(chǎn)業(yè)支撐下，這類城市年輕人口還將持續(xù)流入，幼兒占比還會(huì)提升，購(gòu)房需求在中短期內(nèi)無(wú)憂，房地產(chǎn)前景總體較佳；但長(zhǎng)期來(lái)看，還要考慮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型可能對(duì)這類制造業(yè)城市造成的人口沖擊，如果人口持續(xù)外流的話，增量規(guī)?？赡苊媾R一定的挑戰(zhàn)。

??2）“返老還童”型：幼齡兒童占比低于全國(guó)平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市以寧波、杭州、成都、西安為代表。近些年來(lái)，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，是典型的人口流入型城市，2019年四城常住人口增量均在20萬(wàn)人以上，對(duì)流動(dòng)人口的吸引力優(yōu)勢(shì)十分凸顯。這類城市雖然目前適齡幼兒園兒童占比低于全國(guó)水平，但考慮到近些年適齡幼兒園兒童凈流入，長(zhǎng)期而言適齡幼兒園兒童占比呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，是未來(lái)的“朝陽(yáng)城市”，加之這類城市產(chǎn)業(yè)水平高、流入人口的文化水平相對(duì)較高，對(duì)城市房地產(chǎn)的支撐較強(qiáng)，因此房地產(chǎn)增量潛力巨大。

??3）“保養(yǎng)有道”型：幼兒園人口與本市出生人口相當(dāng)。這類城市的典型代表包含徐州、湖州、蘇州、臺(tái)州等城市。這類城市大都是長(zhǎng)三角的三四線城市，雖然幼兒園人口占常住人口的比重不高，但在長(zhǎng)三角一體化的利好之下，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在三四線城市中表現(xiàn)相對(duì)較佳，幼兒園人口與出生規(guī)模相當(dāng)，規(guī)模保持在適度水平。總體來(lái)看，這類城市的需求規(guī)模不會(huì)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

??4）“自然老化”型：幼齡兒童占比低于全國(guó)平均、幼兒園人口凈遷出。這類城市中既包含了北、上、廣三個(gè)一線城市，也包含福州、青島、南京等在搶人大戰(zhàn)中相對(duì)處于下風(fēng)的二線城市。這類城市處于控制人口規(guī)模等多方面的考慮，或主動(dòng)、或被動(dòng)地減少了幼兒園人口規(guī)模，幼兒園人口均呈凈遷出格局，使得幼齡兒童占比低于全國(guó)平均。綜合來(lái)看，這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并不欠缺，未來(lái)前景無(wú)需過(guò)度擔(dān)心。

??值得注意的是，這類城市中還有一些幼兒園人口凈遷出，同比幼齡兒童占比不足全國(guó)平均1/2的城市。這些城市不僅青少年占比低，一般勞動(dòng)力占比也處于低位，是快速步入老齡化的城市，譬如哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)和天津，我們將這類城市劃分為“加速衰老”型城市。原因顯而易見(jiàn)，東北的產(chǎn)業(yè)衰退使得大量年輕人口逃離，城市加速衰老也在意料之中，如果東北尋求不到產(chǎn)業(yè)升級(jí)，未來(lái)如鶴崗5萬(wàn)元買(mǎi)套房的現(xiàn)象在東北三省會(huì)更為普遍。

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??樓市表現(xiàn)：幼兒園兒童數(shù)量與市場(chǎng)規(guī)模正相關(guān)

??年輕家庭流失下天津、大連面臨庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)

??通過(guò)上述分析來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育資源優(yōu)劣等多方面差異下，典型城市近年來(lái)的幼兒規(guī)模也發(fā)生變化，進(jìn)而對(duì)城市的常住人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的變化。這對(duì)于與“人”各方面息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需關(guān)系、成交規(guī)模、成交結(jié)構(gòu)等諸多方面也出現(xiàn)了相應(yīng)的變化。在本章中，我們將對(duì)在上一章中的四類典型城市在成交規(guī)模、供求關(guān)系、房?jī)r(jià)變動(dòng)和成交結(jié)構(gòu)四大指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，進(jìn)而找出這些城市中有哪一類值得關(guān)注。                                                     

??3.1成交規(guī)模：大量的新增年輕家庭，成為近年來(lái)泉州、南寧需求增長(zhǎng)的有力支撐（略）

??3.2供求關(guān)系：天津、大連等市面臨年輕家庭流失，需求側(cè)支撐明顯不足

??再?gòu)墓┣箨P(guān)系方面來(lái)看。大部分樣本城市的供求關(guān)系均比較合理，去化周期多在12個(gè)月以下，僅大連、天津等城市的去化周期超過(guò)了20個(gè)月，存在一定的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

??結(jié)合這些城市近年來(lái)凈遷入幼兒數(shù)量變動(dòng)情況來(lái)看，大連、天津近年來(lái)學(xué)齡兒童呈現(xiàn)出向外遷出的趨勢(shì)，2015年~2018年三年內(nèi)凈遷出的幼兒數(shù)量均在3萬(wàn)人以上。這說(shuō)明這些城市有大量的年輕家庭流失，而這一群體往往是城市購(gòu)房需求的主力，在此類購(gòu)房需求明顯減少的影響下，這些城市商品住宅去化速度較此前明顯下降，消化周期也因此拉長(zhǎng)。

??不僅僅是天津、大連，這種缺乏年輕家庭流入的城市都在面臨需求側(cè)支撐不足的問(wèn)題。對(duì)比四類城市的平均去化周期即能看出，大連、天津等“自然老化”型城市去化周期平均高達(dá)16個(gè)月，是四類城市中商品住宅去化周期最長(zhǎng)的城市。

??在四類城市中，市場(chǎng)關(guān)系最健康的當(dāng)屬“返老還童”型城市。在這類城市中，多個(gè)城市當(dāng)前的商品住宅去化周期均在12個(gè)月以下，如杭州、寧波等城市的商品住宅消化周期甚至不足6個(gè)月，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于其他三類城市。這些城市的2015年~2018年期間有大量的外來(lái)年輕家庭流入，也帶來(lái)了大量的置業(yè)需求，購(gòu)房需求增長(zhǎng)動(dòng)力充足，支撐市場(chǎng)需求側(cè)穩(wěn)步擴(kuò)大。

??值得注意的是，在近年來(lái)年輕家庭持續(xù)流入的城市中，有部分城市因近來(lái)供應(yīng)較多、消化周期也因此被拉長(zhǎng)。典型如鄭州，雖然省內(nèi)人口持續(xù)流入，新增年輕家庭也帶來(lái)了大量的置業(yè)需求，但由于近幾年鄭州供地量也比較多，需求增長(zhǎng)量難以支撐大規(guī)模的商品住宅供應(yīng)，因此當(dāng)前存在一定的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著鄭州的持續(xù)做大做強(qiáng)，外來(lái)人口持續(xù)流入，加之鄭州近期也調(diào)整了供地節(jié)奏，未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系預(yù)計(jì)能得到改善。

??3.3房?jī)r(jià)走勢(shì)：幼齡兒童占比上升，為?？凇①F陽(yáng)帶來(lái)更強(qiáng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)力（略）

??3.4成交結(jié)構(gòu)：幼兒園兒童持續(xù)增加，推動(dòng)無(wú)錫、杭州中大戶型產(chǎn)品占比上升（節(jié)選）

??幼兒園兒童占比上升，意味著城市的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，這也會(huì)造成該城市的商品住宅成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的變化。從樣本城市的情況來(lái)看，近年來(lái)幼兒數(shù)量增加的城市，特別是凈遷入幼兒數(shù)量占常住人口比例較高的城市，面積在90-120㎡的產(chǎn)品成交份額也明顯上漲。

??分類型城市來(lái)看，四類城市90~150平方米面積段的成交占比在近三年期間均是上漲的，90平方米以下的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)份額均是下降的。對(duì)比來(lái)看，幼兒人口占比的上升對(duì)“返老還童”型城市影響最為明顯，特別是中大戶型的市場(chǎng)份額變化最大。這類城市近三年中大戶型住宅（即面積段在120~150平方米的住宅）成交占比更是大幅提升了10個(gè)百分點(diǎn)，成都、無(wú)錫、杭州、武漢等城市近三年中大戶型成交占比提升均超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

??相比凈遷入幼兒數(shù)量占比更高的“生機(jī)勃勃”類城市，杭州、無(wú)錫這類“返老還童”型城市在近年來(lái)才在人才政策、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境明顯提升等利好下實(shí)現(xiàn)年輕人口的再聚集，如杭州近三年常住人口增量持續(xù)提升，2019年更是高達(dá)55萬(wàn)，較2015年之前新增常住人口數(shù)量明顯增加。這些流入的年輕人中不乏從事互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)等具有購(gòu)買(mǎi)力的人群，有能力負(fù)擔(dān)中大戶型的住宅，同時(shí)隨著生活條件的改善，本地居民中也存在著大量的改善置業(yè)需求。因此商品住宅成交結(jié)構(gòu)變化更為明顯：在2016年~2019年三年間，這類城市中大戶型類產(chǎn)品市場(chǎng)份額上漲較多。

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??總結(jié)：幼齡兒童遷徙促年齡結(jié)構(gòu)改變

??“返老還童”型城市迎來(lái)更多結(jié)構(gòu)性變化機(jī)會(huì)

??隨著新型城鎮(zhèn)化的開(kāi)啟，“城與城”之間的人口流動(dòng)加速，年輕人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)的城市聚集，也同時(shí)帶動(dòng)了幼齡兒童的遷徙。這一遷徙潮也促使了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，如杭州、寧波在外來(lái)年輕人口持續(xù)流入下極大減緩了城市老齡化水平。

??人口年齡結(jié)構(gòu)的改變也對(duì)城市住宅市場(chǎng)成交規(guī)模、結(jié)構(gòu)等各方面產(chǎn)生了一定的影響。從典型城市的分析情況來(lái)看，遷入幼兒數(shù)量較多的城市，其近年來(lái)商品住宅成交規(guī)模也往往增長(zhǎng)較多，典型如鄭州、重慶、西安，這些城市2019年流入的幼兒數(shù)量居于典型城市前列，其商品住宅成交規(guī)模增量也明顯靠前。而如天津、大連等出現(xiàn)幼兒向外遷出現(xiàn)象的城市，需求側(cè)支撐明顯不足，商品住宅去化壓力較大，未來(lái)極有可能面臨庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

??更值得關(guān)注的是，幼兒的遷徙往往意味著一個(gè)年輕家庭的遷徙，凈流入（或凈流出）幼兒數(shù)量占常住人口比例較高的城市也會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性變化，如鄭州、東莞等凈遷入幼兒數(shù)量占比較高的城市，中大戶型產(chǎn)品的成交占比提升幅度更大，在進(jìn)入這些城市時(shí)可考慮適當(dāng)在項(xiàng)目中加大中大戶型產(chǎn)品的比例。

??4.1年輕家庭持續(xù)涌入帶來(lái)更多住房需求，長(zhǎng)沙、南寧人口紅利仍在延續(xù)（略）

??4.2越來(lái)越“年輕”的寧波、杭州，正在迎來(lái)更多中大戶型需求（節(jié)選）

??對(duì)于杭州、寧波等年輕人口加速流入的“返老還童”型城市，雖然成交規(guī)模增長(zhǎng)水平略低于“生機(jī)勃勃”型城市，但在年輕家庭的加速流入下，這些城市的成交結(jié)構(gòu)變化最為明顯，特別是中大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)份額提升幅度顯著高于其他三類城市。

??而未來(lái)幾年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好、基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善的影響下，杭州、寧波等城市對(duì)年輕家庭的吸引力將會(huì)進(jìn)一步提升，仍會(huì)有大量的年輕家庭流入，城市人口結(jié)構(gòu)也會(huì)越來(lái)越“年輕”。以此來(lái)看，杭州、寧波等城市未來(lái)中大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)份額還將會(huì)繼續(xù)提升。

??4.3高房?jī)r(jià)門(mén)檻下，能在京滬深留下的年輕家庭購(gòu)買(mǎi)力更值得期待（略）

??4.4“哈長(zhǎng)沈“兒童流失促家庭小型化，中小戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)值得關(guān)注（節(jié)選）

??值得注意的是，在典型城市中，也有部分城市的幼齡兒童出現(xiàn)了明顯的外遷現(xiàn)象，比如哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等東北二線城市，2019年凈遷出幼兒數(shù)量規(guī)模都超過(guò)了3萬(wàn)人。幼兒人口的向外遷出也意味著這些城市多成員家庭數(shù)量的減少，當(dāng)?shù)丶彝ソY(jié)構(gòu)逐漸趨于小型化。以哈爾濱為例，從2016年以來(lái)哈爾濱的戶均人口規(guī)模呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，2018年僅為2.43人/戶，遠(yuǎn)低于當(dāng)年國(guó)家平均水平。

??在整體市場(chǎng)均因中大戶型產(chǎn)品供應(yīng)增多，中小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)份額普遍明顯下降的背景下，這些城市受家庭規(guī)模小型化影響，住宅市場(chǎng)的成交主力仍以中小戶型產(chǎn)品為主。以長(zhǎng)春為例來(lái)看，在其樓市成交結(jié)構(gòu)中，中小戶型的產(chǎn)品一直占據(jù)較大的市場(chǎng)份額，2019年120平方米以下的戶型成交占比繼續(xù)保持在6成以上。

??而在未來(lái)幾年，哈爾濱、長(zhǎng)春等城市人口流出之勢(shì)仍難以逆轉(zhuǎn)，家庭規(guī)模也會(huì)更加小型化，住宅市場(chǎng)上中小戶型產(chǎn)品的置業(yè)需求占比也會(huì)進(jìn)一步增多。因此，對(duì)于這些家庭趨于小型化的城市，建議企業(yè)在布局時(shí)更應(yīng)關(guān)注中小戶型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。