[貝殼研究院]二手房市場(chǎng)城市榜單

??回顧即將過(guò)去的2020年，在新冠疫情沖擊之下，二手房市場(chǎng)底部升溫。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測(cè)算，全國(guó)二手房交易金額達(dá)7.3萬(wàn)億元，比去年增長(zhǎng)8.1%，創(chuàng)2015年以來(lái)最大值。

??盡管總量創(chuàng)新高，但區(qū)域分化、產(chǎn)品分化非常明顯。我們用貝殼數(shù)據(jù)盤點(diǎn)一下2020年城市區(qū)域的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)。

??二手房交易GMV榜單中，一線四城及強(qiáng)二線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)躋身TOP10。與去年比，上海依舊居于榜首，GMV突破萬(wàn)億。一線四城排位不變，蟬聯(lián)前四。杭州、成都憑借規(guī)模增長(zhǎng)擠進(jìn)前10，而蘇州、重慶掉出榜單。

??交易GMV增速榜單中，2020年杭州二手房成交體量的明顯增長(zhǎng)推動(dòng)交易GMV增幅高居榜首，西安、南京分列二、三位。榜單中城市主要分布在長(zhǎng)江中下游、珠三角區(qū)域，西安是唯一上榜的北方城市，展現(xiàn)了全年二手房市場(chǎng)“南強(qiáng)北弱”的特征。

??成交量榜單中，上海以29.1萬(wàn)套的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)居于榜首，比排在第二位的北京高出76%。TOP10的城市中深圳及合肥兩城憑借成交量的增長(zhǎng)擠進(jìn)榜單，沈陽(yáng)、蘇州兩城掉出榜單。TOP10的城市成交總量占全國(guó)成交量的三分之一。

??成交量增幅榜單中，杭州以45%的增速居于榜首，西安、成都分列二、三位。與GMV漲幅榜單類似，上榜城市主要是長(zhǎng)江中下游及珠三角城市，北方上榜城市增加一個(gè)青島，青島全市二手房成交量在經(jīng)歷連續(xù)兩年下滑后迎來(lái)反彈。

??市場(chǎng)結(jié)構(gòu)榜單中，北京依舊是全國(guó)存量化程度最深的城市，二手房成交占比達(dá)72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的修復(fù)力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升約6.5個(gè)百分點(diǎn)，廣州提升5.5個(gè)點(diǎn)，上海提升近3個(gè)百分點(diǎn)。

??房?jī)r(jià)榜單中，深圳房?jī)r(jià)自2019年9月超過(guò)北京成為內(nèi)地第一，今年繼續(xù)保持第一。未來(lái)中短期內(nèi)，深圳市場(chǎng)受供需矛盾剛性約束，預(yù)計(jì)還將保持第一。杭州房?jī)r(jià)超越廣州也成常態(tài)。從區(qū)域分布看，TOP10城主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

??房?jī)r(jià)跌幅榜單中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，廊坊房?jī)r(jià)仍未走出2017年以來(lái)的下跌通道，今年疫情之下，房?jī)r(jià)跌幅同比擴(kuò)大。山東省頭部城市青島、濟(jì)南房?jī)r(jià)跌幅分列榜單二、三位。房?jī)r(jià)下跌的以北方城市為主，TOP10中占據(jù)8席?？傮w上，房?jī)r(jià)跌幅與城市發(fā)展基本面及人口吸引力負(fù)相關(guān)。

??二手房業(yè)主調(diào)價(jià)行為中的漲價(jià)占比代表業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。珠三角東莞、深圳及惠州占據(jù)榜單前三，身處世界級(jí)灣區(qū)的位置，且住房供需矛盾較大，深莞惠區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)。長(zhǎng)三角區(qū)域城市市場(chǎng)預(yù)期也普遍較高。

??二手房源的交易周期代表市場(chǎng)的活躍程度，也代表了房屋的流通性。中山二手房房源平均成交周期逼近200天，也就是在中山賣出一套二手房平均需要近7個(gè)月。上榜城市房源平均成交周期均在5個(gè)月以上，二手房出售難度大與城市住房供需矛盾直接相關(guān)。