[諸葛找房]2020年全國重點50城租售比調查研究報告

??近年來，伴隨著一路高漲的房價，購房壓力也在逐漸增大，無論是生活在一線還是熱點二三線城市的人們，生活都“大不易”。面對“買不起”的現(xiàn)實，租房則成為許多年輕人不得已的選擇。

??當前我國的租售比遠遠偏離國際合理區(qū)間，租金難以追上房價上漲的速度，租金與房價差距被拉大。同時，我國大多數(shù)城市租金回報率低于全球其他重點城市，收回成本年限被大大拉長，按照這樣的租金收益，甚至不及將購房款存銀行收定期利息。巨大的房產(chǎn)價值卻缺少獲取合理回報的渠道，而這或許正是中國買賣市場和租房市場所面臨的畸形矛盾。本報告將從租售比、租金回報率、售租比三個指標看當前的房價和租金之間的關系。

??一、租售比：全國大中城市租售比遠低于合理水平，二線城市租售比最高

??房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。中國由于房價的高企，租金還無法追上房價上漲的步伐，2020年全國50個重點城市的租售比1：611，遠低于國際合理租售比區(qū)間水平。其中，僅有銀川一個城市租售比為1：289處于合理區(qū)間內，其他城市均低于合理值范圍。相較于2019年租售比水平，2020年的租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢。主要原因在于房價繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調，這也與今年疫情沖擊之下，租房需求下降有關，疊加長租公寓機構爆雷不斷，租賃市場活躍度下降。

??分城市等級來看，一線城市平均租售比為1:646，租金回報率為1.86%；二線城市平均租售比為1:588，租金回報率為2.04%；三四線城市租售比為1:623，租金回報率為1.93%。整體來看，二線城市租金回報率相對較高，其次為三四線城市，一線城市租金回報率最低，究其原因在于一線城市房價水平居高，租金難以追上房價上漲的速度，租金與房價差距最大。

??根據(jù)統(tǒng)計的50個全國大中城市，平均租售比為1：611，而從低租售比TOP10城市來看，集中分布于環(huán)渤海、長三角、珠三角經(jīng)濟圈的二線和三四線城市，其中，廈門以1：975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1：864和1：786。廈門2020年平均租金水平為47.51元/㎡/月，房價已經(jīng)達到46335元/㎡的水平，成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房價城市；三亞2020年租金水平為42.43元/㎡/月，房價為36660元/㎡，位居房價水平第八。廈門、三亞等城市作為典型的旅游業(yè)為主的城市，受到區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢的利好帶動，吸引了一大批外地投資客戶，房價上漲較快。位居低租售比TOP10的城市基本上受到各種利好因素的影響，投機性需求居高，房價漲幅領先于租金漲幅，租售比處于較低水平。如位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的青島、石家莊、淄博、濟南、北京、天津等城市，位于環(huán)京區(qū)域的優(yōu)勢條件，使得人口吸附能力較強，吸引大批外來客戶來此購房，房地產(chǎn)市場熱度上升迅速。

??從高租售比TOP10的城市來看，集中分布于西北和東北的二線和三四線城市，其中，銀川以1：289的租售比位居首位，是唯一一個處于合理租售比區(qū)間的城市，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1：364和1：376，位居第二、三。銀川2020年租金水平為25.94元/㎡/月，房價水平卻僅有7487元/㎡，房價處于50個重點城市末位水平；烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/㎡/月，房價為8712元/㎡，房價也處于50個重點城市低房價前三的水平。這兩個城市分別作為寧夏和新疆的省會城市，但是位居西北區(qū)域，對外溝通匱乏，基礎設施配套較差，外來人口吸附能力較低，房價上漲乏力。西北城市包攬前二，東北城市也占據(jù)多數(shù)份額，主要是受到區(qū)位和經(jīng)濟基本面的影響，這些區(qū)域多經(jīng)濟發(fā)展水平較低，基礎設施薄弱，缺乏強大的產(chǎn)業(yè)支撐，房價水平不高，但對外來務工人員的吸引力較大，租賃市場熱度高，租金上漲速度快。