[諸葛找房]2020年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比調(diào)查研究報(bào)告

??近年來，伴隨著一路高漲的房?jī)r(jià)，購(gòu)房壓力也在逐漸增大，無論是生活在一線還是熱點(diǎn)二三線城市的人們，生活都“大不易”。面對(duì)“買不起”的現(xiàn)實(shí)，租房則成為許多年輕人不得已的選擇。

??當(dāng)前我國(guó)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際合理區(qū)間，租金難以追上房?jī)r(jià)上漲的速度，租金與房?jī)r(jià)差距被拉大。同時(shí)，我國(guó)大多數(shù)城市租金回報(bào)率低于全球其他重點(diǎn)城市，收回成本年限被大大拉長(zhǎng)，按照這樣的租金收益，甚至不及將購(gòu)房款存銀行收定期利息。巨大的房產(chǎn)價(jià)值卻缺少獲取合理回報(bào)的渠道，而這或許正是中國(guó)買賣市場(chǎng)和租房市場(chǎng)所面臨的畸形矛盾。本報(bào)告將從租售比、租金回報(bào)率、售租比三個(gè)指標(biāo)看當(dāng)前的房?jī)r(jià)和租金之間的關(guān)系。

??一、租售比：全國(guó)大中城市租售比遠(yuǎn)低于合理水平，二線城市租售比最高

??房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。中國(guó)由于房?jī)r(jià)的高企，租金還無法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐，2020年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：611，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。其中，僅有銀川一個(gè)城市租售比為1：289處于合理區(qū)間內(nèi)，其他城市均低于合理值范圍。相較于2019年租售比水平，2020年的租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。主要原因在于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調(diào)，這也與今年疫情沖擊之下，租房需求下降有關(guān)，疊加長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爆雷不斷，租賃市場(chǎng)活躍度下降。

??分城市等級(jí)來看，一線城市平均租售比為1:646，租金回報(bào)率為1.86%；二線城市平均租售比為1:588，租金回報(bào)率為2.04%；三四線城市租售比為1:623，租金回報(bào)率為1.93%。整體來看，二線城市租金回報(bào)率相對(duì)較高，其次為三四線城市，一線城市租金回報(bào)率最低，究其原因在于一線城市房?jī)r(jià)水平居高，租金難以追上房?jī)r(jià)上漲的速度，租金與房?jī)r(jià)差距最大。

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國(guó)大中城市，平均租售比為1：611，而從低租售比TOP10城市來看，集中分布于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈的二線和三四線城市，其中，廈門以1：975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1：864和1：786。廈門2020年平均租金水平為47.51元/㎡/月，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到46335元/㎡的水平，成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房?jī)r(jià)城市；三亞2020年租金水平為42.43元/㎡/月，房?jī)r(jià)為36660元/㎡，位居房?jī)r(jià)水平第八。廈門、三亞等城市作為典型的旅游業(yè)為主的城市，受到區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)的利好帶動(dòng)，吸引了一大批外地投資客戶，房?jī)r(jià)上漲較快。位居低租售比TOP10的城市基本上受到各種利好因素的影響，投機(jī)性需求居高，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先于租金漲幅，租售比處于較低水平。如位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的青島、石家莊、淄博、濟(jì)南、北京、天津等城市，位于環(huán)京區(qū)域的優(yōu)勢(shì)條件，使得人口吸附能力較強(qiáng)，吸引大批外來客戶來此購(gòu)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升迅速。

??從高租售比TOP10的城市來看，集中分布于西北和東北的二線和三四線城市，其中，銀川以1：289的租售比位居首位，是唯一一個(gè)處于合理租售比區(qū)間的城市，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1：364和1：376，位居第二、三。銀川2020年租金水平為25.94元/㎡/月，房?jī)r(jià)水平卻僅有7487元/㎡，房?jī)r(jià)處于50個(gè)重點(diǎn)城市末位水平；烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/㎡/月，房?jī)r(jià)為8712元/㎡，房?jī)r(jià)也處于50個(gè)重點(diǎn)城市低房?jī)r(jià)前三的水平。這兩個(gè)城市分別作為寧夏和新疆的省會(huì)城市，但是位居西北區(qū)域，對(duì)外溝通匱乏，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，外來人口吸附能力較低，房?jī)r(jià)上漲乏力。西北城市包攬前二，東北城市也占據(jù)多數(shù)份額，主要是受到區(qū)位和經(jīng)濟(jì)基本面的影響，這些區(qū)域多經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)水平不高，但對(duì)外來務(wù)工人員的吸引力較大，租賃市場(chǎng)熱度高，租金上漲速度快。