[恒大研究院]疫情之后，為什么中美房地產(chǎn)市場都有超預期表現(xiàn)？

??盡管疫情仍舊嚴峻，美國房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)上升，量價創(chuàng)歷史新高、庫存創(chuàng)歷史新低。占美國住宅交易九成的成屋銷售，10月銷售折年數(shù)從5月的391萬套激增至685萬套，同比大增26.6%；中位價31.3萬美元/套，同比增長16%，價格持續(xù)創(chuàng)歷史新高；待售庫存142萬套，去化周期僅2.5個月，均為歷史性低位水平。

??中國房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)價格平穩(wěn)、銷售量正增長。年初，市場普遍擔憂疫情會引起居民對未來收入水平下降的擔憂，進而影響對房地產(chǎn)的需求。時至年末，1-11月份，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%； 11月，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲4.0%，增速較上年末回落2.8個百分點。

??為什么在疫情風險和沖擊尚未完全消解之際，美國和中國的房地產(chǎn)市場都實現(xiàn)超預期增長？

??一、疫情之后寬松的貨幣政策催生房地產(chǎn)需求，但不同的政策節(jié)奏造成需求的釋放不一樣

??疫情期間，美國開啟“無限量”寬松，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購房需求。3月初美聯(lián)儲兩次降息，聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間降至0-0.25%、并推出7000億美元QE計劃；3月23日更推出“無限量QE”計劃；3月26日存款準備金率降為零。11月，美國30年期固定利率貸款的利率僅2.72%，同比大幅下降102個BP；前三季度，新發(fā)放單戶住宅按揭貸款2.35萬億美元，同比增長59%。

??在應對疫情的政策節(jié)奏上，中國保持適度寬松，但不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。從量和價兩方面推動房地產(chǎn)相關的貨幣金融制度變革，防止資金過度流入房地產(chǎn)領域。

??價格上，房貸利率掛鉤LPR，建立了貨幣政策放松和房地產(chǎn)融資之間的防火墻，在引導實體經(jīng)濟融資成本下行的同時保持房貸利率基本穩(wěn)定。年初以來，一年期LPR下降30個BP，而五年期LPR僅下降15個BP、更為平穩(wěn)。

??量上，加強房地產(chǎn)金融審慎管理，防止資金過度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)。7月24日房地產(chǎn)工作座談會，韓正副總理強調(diào)“要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。截至9月末，個人住房貸款余額為33.7萬億元，同比增長15.6%，增速較上年末回落1.1個百分點。

??政策上，多次強調(diào)房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。5月，《政府工作報告》強調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?0月，黨的十九屆五中全會再次強調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?2月，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

??二、疫情助推三大類購房需求，將長期支撐市場

??長時間居家隔離和辦公，使大家對居住體驗的感受更深，激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望。

??當前，美國房地產(chǎn)市場改善需求更旺盛。新房市場火熱。1-10月，美國新房累計同比增長20.6%，遠高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增長41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。單戶住宅市場更為火熱。1-10月，單戶型成屋銷售折年數(shù)同比增長3.7%，明顯強于多戶型的-3.5%；10月，單戶型銷售中位價31.77萬美元/套，同比增長16.0%，高于多戶型的增速10.3%。

??對于中國而言，疫情同樣助推三大類購房需求，將長期支撐市場。

??一是，購買自有住房、特別是第二居所的意愿提升。疫情期間長期居家，凸顯了第二居所不僅居住品質(zhì)更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優(yōu)勢。

??二是，住宅品質(zhì)改善需求提升。以大戶型為代表的改善型需求被進一步激發(fā)。更大的居住空間，保證了更大的活動空間、更獨立的個人隱私空間、及更好的居家衛(wèi)生健康空間。洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關注。同時，不僅僅是面積，長時間居家也讓居民深刻感受通風、日照、觀景等生活體驗，未來將更加關注戶型、朝向等因素。

??三是，基礎配套升級需求提升。一方面，對高品質(zhì)物業(yè)管理服務的需求提升。物管品質(zhì)不僅關系日常居住體驗，在非常時期還和業(yè)主健康安全密切相關。另一方面，園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等配套條件將成為基本要求。疫情期間小區(qū)封閉式管理，園林綠化和衛(wèi)生環(huán)境將決定業(yè)主身心健康和居住體驗。周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。

??三、危也是機，期待房地產(chǎn)三大升級

??需求順利釋放還需政策支持和供給端發(fā)力。如果應對得當，保持市場平穩(wěn)，將是一次很好的住房消費升級、房地產(chǎn)銷售渠道升級、堅持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策升級。

??本次疫情過后，住房需求的順利釋放還需要三大條件，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡。一是補齊租賃住房短板，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場、增加租賃住房供給；二是提升產(chǎn)品品質(zhì)，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配；三是創(chuàng)新銷售模式，降低買房成本、改善購買體驗。(作者為恒大研究院常務副院長)