[克而瑞]揭秘架空層之前世今生

??新年伊始，不少熱點城市開始新一輪政策加碼，強化產(chǎn)品力建設成為更多房企適應市場、防范風險的重要著力點。在深度分析了2020年在售的2000多個住宅項目基本信息、戶型、室內(nèi)精裝設計、社區(qū)空間和社區(qū)景觀五大方面30多個指標后，克而瑞研究中心產(chǎn)品力研究小組推出了住宅產(chǎn)品指標系列解讀。

??◎  作者 / 產(chǎn)品力研究小組

??架空層是指建筑物中僅以結構柱或剪力墻作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層，即與外部鏈接性良好的半室內(nèi)、公共型灰空間。它在一定程度上能淡化建筑內(nèi)外空間的界限，在建筑空間序列中起到過渡、連接、轉化和襯托等作用，尤其是經(jīng)歷了疫情之后的人們對社區(qū)活動空間提出更高要求，使得架空層景觀也出現(xiàn)在越來越多的社區(qū)空間設計中。

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??近6成項目設置架空層

??2020年所有在售項目中，設有架空層的比例達58%，已經(jīng)成為產(chǎn)品和品牌價值提升重要途徑。

??架空層的發(fā)展

??架空層并非騰空出世。在傳統(tǒng)建筑中，江南水鄉(xiāng)依水而建的高腳樓、傣家竹樓、苗家吊腳樓、蘇州園林的水榭、山西懸空寺等無不含有架空層。

??上世紀80年代初，架空層廣泛出現(xiàn)在公家房、単位集資房中。由于大部分架空層結構墻體多且雜亂、空間零散且大小不一，為設計帶來不小難度，導致過去不太受到重視。僅是將結構落地、層高較低的區(qū)域用作停自行車、管道層、雜物間等功能。隨后又常作為停車位、物業(yè)用房、水電控制房等用途使用。因此，人們對于傳統(tǒng)架空層印象是陰暗、逼仄的，停留在堆放雜物，存放電動車、自行車，至多形成簡易鄰里中心，設一些過時的健身器材，缺乏實用性和美觀性，架空層成為“被架空的一層”。

??從2005年至今，架空層通過景觀設計和場景打造逐漸成為居住區(qū)品質(zhì)的象征。它不僅增加了空間層次感和居住舒適度，還能釋放更多社交活動空間，減輕由于現(xiàn)代建筑使城市空間分離成私密空間和公共空間造成的感情疏遠。

??回顧架空層的發(fā)展，大致可以歸納為四個階段：

??1.0時代——簡單器械布置和簡單裝飾

??2.0時代——設定基本的功能分區(qū)

??3.0時代——植入豐富的主題場景

??4.0時代——場景模塊+內(nèi)容植入與運營

??當前架空層營建的整體市場環(huán)境大概處于2.0-3.0的階段，但有的房企卻已經(jīng)開始邁向4.0時代。

??綠城的“架空層主題館設計標準化體系”，設定了“童夢童享、悅動空間、生活品鑒、藝術欣賞”四大主題，包含童玩空間、小業(yè)主學堂、友球會、閱覽室、棋藝館等八大空間。綠城不斷優(yōu)化提升架空層設計，將一些在家里無法實現(xiàn)或者不便實現(xiàn)的功能“轉移”到架空層，作為室內(nèi)空間的延續(xù)。

??融創(chuàng)的“歸心社區(qū)”落地杭州杭源御潮府，對傳統(tǒng)架空層進行重新定義，通過對果殼PARK、書享ZONE、足跡SPACE等空間展開集中式布局，將兒童，養(yǎng)老，運動等功能納入其中，呈現(xiàn)出一個功能融匯、場景相通的整體化生活空間。

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??一線城市項目架空層占比最低

??2020年所有在售項目中，我們發(fā)現(xiàn)均價比值≤1.0、1.5＜均價比值≤2.0的剛需和改善項目中，項目設置架空層占比50%。1.0＜均價比值≤1.5、＞2.0的剛改和高端項目中，項目設置架空層占比卻呈下降趨勢，分別為37%與38.5%。

??結合2020年不同城市能級在售項目架空層設置比例圖，我們發(fā)現(xiàn)一線城市項目設置架空層比例最低為39.2%。這是由于一線城市住宅低層全部架空成本過高。以上海為例，尚海灣·豪庭、翡麗甲第、綠地海珀外灘等項目都設有架空層，而一般住宅很少規(guī)劃，即便規(guī)劃，也只有一棟或者兩棟樓，成本過高是主要原因。

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??架空層需強化運營、升級服務

??在一切的規(guī)劃中，人，總是最核心的主角。只有在客戶體驗感上持續(xù)展開思考、不斷深研、不斷精進，才能真正打造目標客群生活與交互的理想空間。

??房企在打造架空層空間的同時，更重要的是通過內(nèi)容塑造、場景構建以及服務的持續(xù)輸出和升級提升自身軟實力，這就需要房企長期運營和管理。

??目前，不少房企將架空層空間與品牌活動相串聯(lián)，植入多樣社區(qū)活動，既增強了物理空間的使用率，也使品牌活動更落地，進而激發(fā)社群活力，以優(yōu)質(zhì)體驗實現(xiàn)微循環(huán)。

??融創(chuàng)的書享活動已運作多年，書享ZONE成為了其固定的物理承載空間。寧波逸樹架空層以“日常的展覽館”為主題，后期更換不同主題的展覽，結合小型主題講座，形成常換常新的空間。

??2017年起，德信地產(chǎn)“彩虹橋計劃”在杭州錢江府、衢州君宸、常州德信佳源君宸府等多個項目上落地生根。通過“全齡層、全時段、全功能”的全家庭園區(qū)優(yōu)配系統(tǒng)的設置，將物理屬性配套體系升級為園區(qū)生活服務體系，全面升級打造有溫度的知己社區(qū)。

??東原集團重視產(chǎn)品背后空間營造所帶來的生活創(chuàng)造，對傳統(tǒng)架空層進行“顛覆重構”，將架空層精裝標準1.0升級至1.1，在滿足全齡化、全維度、延展生活空間的社區(qū)的同時，融入舒適、便捷、美學的生活理念，真正把架空層打造成東原社區(qū)場景營造的亮點。讓生活的范圍不再局限于“小家”，而是真正通過社區(qū)場景空間的打造，將溫情延展至社區(qū)，變成充滿人情味的“大家”。