[中房研協(xié)]再出新政：住宅用地公告和出讓“兩集中”， 龍頭房企被認(rèn)為更具競爭優(yōu)勢（2021年第21期）

??今日關(guān)注：

再出新政：住宅用地公告和出讓“兩集中”，

龍頭房企被認(rèn)為更具競爭優(yōu)勢

??【熱點(diǎn)聚焦】

??2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，《通知》表示，為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

??2月23日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。該局此前曾發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，收回部分行政區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布權(quán)。

??2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅決落實(shí)上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。《通知》對2021年全市住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行了部署。其中提到，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。按照計劃，青島市全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

??同期有網(wǎng)傳消息表示，有共計22個重點(diǎn)城市將實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。據(jù)稱，北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。天津、鄭州、青島陸續(xù)發(fā)布通知及文件，印證了該消息的真實(shí)性。

??住宅用地出讓“兩集中”即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。“兩集中”供應(yīng)土地是自然資源部向22個城市同時下發(fā)的要求，對2021年度住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控、集中出讓，通過安排住宅用地供應(yīng)時序，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場預(yù)期、穩(wěn)地價。

??“兩集中”政策的出臺，對房地產(chǎn)金融市場，尤其頭部央企、國企上市公司形成利好， 2月25日，A股房地產(chǎn)板塊開盤走高，截至收盤，萬科A、新城控股等多只股票漲停，也印證了資本市場對新政的認(rèn)可，堅定了資本布局龍頭房企的信心。

??【熱點(diǎn)評析】

??“兩集中”、“三道紅線”、“兩道紅線”共同組建房地產(chǎn)長效機(jī)制

??此次供地“兩集中”政策將與“三道紅線”、信貸集中“兩道紅線”共同形成房地產(chǎn)長效機(jī)制三大舉措，也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)，有利于促進(jìn)各地房地產(chǎn)交易市場平穩(wěn)。此次政策從住宅用地領(lǐng)域改革出發(fā)，積極落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和自然資源部住宅供地供應(yīng)分類調(diào)控工作精神，也是積極關(guān)注和解決大城市住房問題的重要保障。

??新政有利于增強(qiáng)地方政府對土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃能力，降低地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依存度。土地集中發(fā)布與出讓，變相延緩了政府的供應(yīng)節(jié)奏，促使地方政府保障土地在時間上、空間上、數(shù)量上的均衡供應(yīng)，防止部分土地過熱或流拍。

??“大賣場”式集中供應(yīng)降低了單塊土地的價格操縱機(jī)會，抑制高地價出現(xiàn)

??新政的實(shí)質(zhì)是將招拍掛權(quán)限上移，使土地供應(yīng)公開透明，避免因信息不對稱導(dǎo)致房企盲目拍地，抬高地價；其次，土地供應(yīng)的集中管理，也可以避免下級政府為增加收入提高中標(biāo)價。

??在短期內(nèi)，住宅用地的集中供應(yīng)將有效降低土地市場熱度，降低土地出讓溢價率，抑制高地價的出現(xiàn)；土地集中供應(yīng)、供應(yīng)項(xiàng)目集中入市、入市項(xiàng)目集中開盤可以緩解供需失衡關(guān)系，增加消費(fèi)者選擇的空間，加劇各項(xiàng)目間價格的競爭，從而有效控制房價上漲幅度，達(dá)到“穩(wěn)房價”的要求。

??行業(yè)洗牌加劇，龍頭房企更具領(lǐng)先優(yōu)勢

??“兩集中”政策的推出對房地產(chǎn)企業(yè)形成了新的考驗(yàn)：資金充足、財務(wù)指標(biāo)良好、負(fù)債率低且不踩紅線的頭部房企在拿地和時間選擇上有更大的調(diào)節(jié)空間和更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，也有利于龍頭企業(yè)進(jìn)一步提升市場占有率。但同時，中小房企的生存空間將再次被壓縮，新政對那些高杠桿、高周轉(zhuǎn)、小盤運(yùn)營、不斷回款、再融資拿地的小型房企形成直接沖擊，處于品牌劣勢、融資成本劣勢的小型房企將逐漸被邊緣化。

??土地儲備是房企業(yè)績持續(xù)增長的基石。此次政策的初衷，是為了減少非理性的搶地行為，引導(dǎo)房企審慎的選擇土地資源，促進(jìn)房企完善經(jīng)營模式，提高土地資源協(xié)調(diào)能力、財務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整能力和現(xiàn)金流管理能力，確保在主要城市集中推地時資金充沛。此外，未來在熱點(diǎn)城市，開發(fā)商聯(lián)合拿地將成為新的趨勢，聯(lián)合拿地將促進(jìn)各家房企進(jìn)一步加強(qiáng)合作，以確保足量的土地儲備，減少各方參與者自有資本投入，相互分擔(dān)成本，充分提高資金利用效率，增加拿地機(jī)會。

??在拿地競爭加劇、難度高企的壓力下，存量土地收購可能會成為熱點(diǎn)，買賣雙方可以在土地二級市場就價格展開協(xié)商，另一方面，在地點(diǎn)和合作模式上，也有較大的自主權(quán)。未來熱點(diǎn)城市地塊競爭的加劇，也為其他地區(qū)帶來上升機(jī)遇，一些房企可能將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到下沉市場，增加二線及以下城市的土地儲備。

??房企決策將成為重中之重

??“兩集中”新政對房企選地、擇時都提出了更高的要求，全國熱點(diǎn)城市同時推地，迫使房企做好應(yīng)對市場及城市更加全面、更加深入的研判；一年三次的集中土拍，降低了容錯率，增加了房企競拍失敗帶來的潛在損失，房企的決策風(fēng)險也隨之攀升，投資等前期部門將肩負(fù)更重的責(zé)任。

??新政將對房地產(chǎn)及建筑行業(yè)產(chǎn)生周期性的影響，也對房企精細(xì)化運(yùn)營也提出了更高的要求。同期拿地、同期建設(shè)將放大施工壓力，建材和人工在建設(shè)周期內(nèi)相對稀缺，從前期規(guī)劃設(shè)計到后期施工建設(shè)、營銷管理都可能導(dǎo)致運(yùn)營成本增加。這要求房企深入分析競爭對手、積極探索競爭策略，制定合理的投資方案。