[易居研究院]2021年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月11日發(fā)布了《2021年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》。報告指出，2月M1同比增速回落，1月大概率是本輪周期的階段性高點。2月末，M1余額同比增長7.4%，增速分別比上月末低7.3個百分點，比去年同期高2.6個百分點。2月末M1較上月末下降較多，主要原因是去年2月M1增速從前月的0%升至4.8%，基數(shù)抬高壓低了今年2月的同比增速。從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來看，今年1月大概率是本輪周期M1同比增速的高點，2月已回落至正常區(qū)間，今年的M1同比增速走勢可能與2013年較為相近，貨幣對樓市的影響大概率也與2013年較為相似。2月全國首套房貸利率環(huán)比上升，拐點已經(jīng)到來。2月全國首套房貸款平均利率為5.26%，比上月上升0.04個百分點，比上年同期下降0.24個百分點。2021年1月下旬開始，房貸市場出現(xiàn)了新的一輪收緊調(diào)控，從一線城市逐漸蔓延至各大房市熱門區(qū)域，1月很有可能是本輪周期全國首套房貸平均利率的低點。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計今年樓市大概率還是以局部行情為主，不會出現(xiàn)全國性的大行情。2021年政府工作報告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。預(yù)計今年的M1同比增速走勢可能與2013年較為相近，與2015-2016年有明顯不同，貨幣對樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會出現(xiàn)全國性的大行情。

??報告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進行研究。

??2月末M1余額同比增長7.4%，增速回落；住戶部門貸款余額同比增長16.3%，增速提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機關(guān)團體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??2月末，M1余額同比增長7.4%，增速分別比上月末低7.3個百分點，比去年同期高2.6個百分點。2月末M1較上月末下降較多，主要原因是去年2月M1增速從前月的0%升至4.8%，基數(shù)抬高壓低了今年2月的同比增速。目前的M1同比增速仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

??2月末，住戶部門貸款余額同比增長16.3%，增速分別比上月末和上年同期高1.1個百分點和2.5個百分點。從新增貸款數(shù)據(jù)上看，2月住戶貸款增加1421億元，其中，短期貸款減少2691億元，中長期貸款增加4113億元；而去年2月由于疫情影響，住戶部門貸款減少4133億元，其中，短期貸款減少4504億元，中長期貸款增加371億元，去年同期的低基數(shù)導致今年2月住戶部門貸款余額同比增速較高。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個和2個階段高點，前2個階段高點前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至今，M1同比增速有3個階段性低點，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月、16個月和2個月，第二次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點。

??從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來看，今年1月大概率是本輪周期M1同比增速的高點，2月已回落至正常區(qū)間，今年的M1同比增速走勢可能與2013年較為相近，與2015-2016年有明顯不同，貨幣對樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會出現(xiàn)全國性的大行情。

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