[克而瑞]萬(wàn)億GDP三線城市之佛山房地產(chǎn)周期暖春將至？

??導(dǎo)讀

??2021年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)升溫，年內(nèi)成交或?qū)⑾冉岛笊?/span>

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩(shī)韻

??2020年，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)輪動(dòng)上漲行情，深圳、東莞市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖，而在深圳、東莞政策加碼后，廣州、佛山市場(chǎng)全面啟動(dòng)，全年佛山成交面積同比增長(zhǎng)5%。作為萬(wàn)億GDP城市，未來(lái)2-3年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何演變？成交是繼續(xù)回升還是轉(zhuǎn)降？

??01

??2020年大灣區(qū)樓市輪動(dòng)上漲
??佛山成交同比增5%

??……略……

??一、2019年粵港澳大灣區(qū)獲批，樓市反響平淡僅珠海成交轉(zhuǎn)暖

??（本節(jié)有刪減）

??2019年2月，粵港澳大灣區(qū)正式獲批。對(duì)標(biāo)國(guó)際一流灣區(qū)、建成世界級(jí)城市群——《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》對(duì)粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標(biāo)、空間布局等方面作了全面規(guī)劃，擘畫了未來(lái)發(fā)展的美好藍(lán)圖。從基礎(chǔ)設(shè)施互融互通，到人才等市場(chǎng)要素加速流動(dòng)，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無(wú)疑應(yīng)是利好。但事實(shí)上，2019年大灣區(qū)樓市整體并未出現(xiàn)明顯起色，政策拉動(dòng)效應(yīng)明顯不及市場(chǎng)預(yù)期。2019年，廣州、深圳、惠州、中山等粵九城商品住宅成交面積共計(jì)6366萬(wàn)平方米，基本與2018年持平，相較2016年高峰值下滑約14%。

??二、2020年大灣區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)輪動(dòng)上漲行情，由深莞擴(kuò)散至廣佛

??進(jìn)入2020年，受益于疫后流動(dòng)性寬松，潛在購(gòu)房需求加速釋放，投資性購(gòu)房需求率先入市，一致性價(jià)格上漲預(yù)期下剛需、改善性購(gòu)房群體加速入市，蟄伏三年的大灣區(qū)樓市迎來(lái)輪動(dòng)性上漲行情。

??深圳是本輪行情的起點(diǎn)，由于長(zhǎng)期供應(yīng)緊缺，積攢了大量潛在購(gòu)房需求，另一方面，稀缺性疊加市場(chǎng)向好預(yù)期，深圳房產(chǎn)歷來(lái)被視作優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。疫情得到控制后，深圳率先受到市場(chǎng)關(guān)注，大量富余資金持續(xù)流入樓市。2020年3月，商品住宅成交面積迅速升至36萬(wàn)平方米，4月成交同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅達(dá)到20%。

??東莞毗鄰深圳，承接深圳外溢購(gòu)房需求，受深圳樓市高熱輻射，東莞市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)暖。4月，東莞商品住宅成交面積同比回正，增長(zhǎng)1%，此后數(shù)月，成交保持高位運(yùn)行，同比增幅顯著擴(kuò)大。

??隨著深圳、東莞相繼加碼調(diào)控、封堵政策漏洞，市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向廣州、佛山。6月，廣州、佛山商品住宅成交面積同比齊齊轉(zhuǎn)正，此后成交表現(xiàn)愈加亮眼，廣州同比增幅持續(xù)走闊，12月更是達(dá)到99%，而佛山成交持續(xù)發(fā)力，同比增幅一直維持在30%上下。

??02

??周期變化三大關(guān)聯(lián)指標(biāo)
??映證佛山屬需求驅(qū)動(dòng)型城市

??……略……

??一、幼兒在園人口：需求先行風(fēng)向標(biāo)，三次快增指向未來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好

??經(jīng)測(cè)算，佛山幼兒園在園人口與商品住宅成交面積相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.78，說(shuō)明兩者間具有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。直觀來(lái)看，在2011-2019年間，佛山幼兒園在園人口出現(xiàn)過(guò)三次的快速增長(zhǎng)，分別在2012年、2014年、2019年，增量都在1.4萬(wàn)人以上，2012年更是達(dá)到了2.46萬(wàn)人，而在其后1-2年內(nèi)佛山商品住宅成交也順勢(shì)進(jìn)入快速上升通道。在2016年-2018年間幼兒園在園人口增量明顯下滑，年平均增量?jī)H為1.1萬(wàn)人，2018年更是不足1萬(wàn)人，此后1-2年佛山樓市也處在蟄伏甚至下行期。由此可見，幼兒園人口變化往往先于樓市變化，一定程度上，可以視作未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。

??而從其現(xiàn)實(shí)意義上來(lái)解釋，幼兒園在園人口變化確實(shí)能夠折射出購(gòu)房需求變化，幫助我們預(yù)測(cè)樓市的周期性波動(dòng)。幼兒入學(xué)常常附帶著增加獨(dú)立學(xué)習(xí)、生活空間的需要，催生改善性購(gòu)房需求。此外，上述結(jié)果還表明佛山的市場(chǎng)需求以居民自住以及改善性需求為主，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)更具抗性。

??二、住戶杠桿率：市場(chǎng)晴雨表，加杠桿幅度同步于樓市冷暖變化

??住戶杠桿率是衡量居民購(gòu)買力和加杠桿購(gòu)房意愿的重要指標(biāo)，居民加杠桿購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，需求驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)自然向好，當(dāng)年成交面積和住戶杠桿率會(huì)出現(xiàn)同步快速攀升走勢(shì)。

??數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了我們這一觀點(diǎn)，佛山住戶杠桿率與成交面積之間有正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.73。2014-2016年間，住戶杠桿率由27%快速攀升至39%，年均增幅超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)，2016年增幅更是高達(dá)8個(gè)百分點(diǎn)，在此期間，佛山樓市持續(xù)向好，成交面積增量逐年擴(kuò)大。而進(jìn)入2017年，佛山樓市轉(zhuǎn)冷，住戶杠桿率增速顯著放緩至4個(gè)百分點(diǎn)上下?？偟膩?lái)說(shuō)，居民加杠桿購(gòu)房乃是佛山市場(chǎng)周期變化的核心動(dòng)因。

??三、存貸比：反向指標(biāo)，整體降幅同步于市場(chǎng)強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化

??……略……

??03

??本地及廣州外溢需求強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化
??主導(dǎo)佛山樓市周期性升降

??歷史不會(huì)簡(jiǎn)單的重復(fù)，但總是壓著相同的韻腳。作為股票技術(shù)分析的有效工具，艾略特波浪理論屢經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)，成為市場(chǎng)周期性分析的重要理論。簡(jiǎn)單概括艾略特波浪理論，主要有兩大核心觀點(diǎn)：

??其一，在任何浪級(jí)的趨勢(shì)中，與大一浪級(jí)趨勢(shì)同向的作用浪總以五浪方式展開，其中浪1、浪3和浪5為驅(qū)動(dòng)浪，浪2和浪4則為調(diào)整浪。

??其二，五浪形態(tài)整體呈現(xiàn)3大典型特征：浪2的運(yùn)動(dòng)永遠(yuǎn)不會(huì)超過(guò)浪1的起點(diǎn)；浪3永遠(yuǎn)不是最短的一浪；浪4永遠(yuǎn)不會(huì)進(jìn)入浪1的價(jià)格區(qū)域。

??參考艾略特波浪理論，分析佛山歷月商品住宅成交面積濾波的周期性變化，不難發(fā)現(xiàn)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)周期完全切合艾略特五浪形態(tài)。無(wú)論是從波峰運(yùn)行到波谷的下降周期，還是從波谷運(yùn)行到波峰的上升周期，均由五浪形態(tài)所構(gòu)成，包含3個(gè)驅(qū)動(dòng)浪和2個(gè)調(diào)整浪，并符合五浪形態(tài)所具備的3大典型特征。

??具體而言，2012年7月-2014年2月為五浪下降周期，2014年3月-2016年8月為五浪上升周期，2016年9月-2020年2月為五浪下降周期，2020年3月以來(lái)則進(jìn)入新一輪五浪上升周期。

??一、20個(gè)月溫和下降周期源于嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、購(gòu)房消費(fèi)降級(jí)高價(jià)地難去化

??……略……

??1、12年7月至14年2月溫和五浪下降周期，時(shí)跨20個(gè)月成交濾波跌26%

??……略……

??2、動(dòng)因：經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻拖累樓市共振，購(gòu)房消費(fèi)降級(jí)高價(jià)地價(jià)值實(shí)現(xiàn)度較差

??……略……

??二、30個(gè)月迅猛上升周期源于本地購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)疊加廣州需求不斷外溢

??……略……

??1、14年3月至16年8月迅猛五浪上升周期，時(shí)跨30個(gè)月成交濾波增197%

??2014年3月-2016年8月，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)步入迅猛的五浪上升周期，時(shí)間跨度達(dá)30個(gè)月，成交面積濾波由上一輪下降周期的波谷59迅猛提升至本輪上升周期的波峰176，累計(jì)漲幅高達(dá)197%。

??具體而言，2014年3月-2014年11月為上升驅(qū)動(dòng)浪1，時(shí)間跨度9個(gè)月，預(yù)示著市場(chǎng)筑底回升的拐點(diǎn)形成，并步入新一輪上升周期，期間市場(chǎng)波動(dòng)幅度最為劇烈，成交濾波增長(zhǎng)77%。2014年12月-2015年2月為下降調(diào)整浪2，時(shí)間跨度3個(gè)月，成交濾波微降4%。2015年3月-2015年6月為上升驅(qū)動(dòng)浪3，時(shí)間跨度4個(gè)月，成交濾波增長(zhǎng)26%。2015年7月-2015年10月為下降調(diào)整浪4，時(shí)間跨度4個(gè)月，成交濾波下跌4%。2015年11月-2016年8月為上升驅(qū)動(dòng)浪5，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月，成交濾波增長(zhǎng)45%，預(yù)示著市場(chǎng)步入加速趕頂階段。

??綜合而言，本輪五浪上升周期市場(chǎng)上升動(dòng)力甚為強(qiáng)勁，不僅時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月，而且成交面積濾波從波谷到波峰大增197%。3個(gè)上升驅(qū)動(dòng)浪時(shí)間跨度23個(gè)月，其中上升驅(qū)動(dòng)浪5時(shí)間跨度最長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月，上升驅(qū)動(dòng)浪1市場(chǎng)波動(dòng)幅度最為劇烈，期間成交面積濾波漲幅達(dá)到77%。2個(gè)下降調(diào)整浪時(shí)間跨度7個(gè)月，期間市場(chǎng)回調(diào)幅度較小，成交濾波跌幅皆不足5%。

??2、動(dòng)因：二孩家庭刺激購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)，廣州需求外溢廣佛板塊最受益

??我們認(rèn)為2014年3月-2016年8月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入迅猛五浪上升周期的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

??其一，全面二孩政策刺激佛山出生人口放量增長(zhǎng)，二孩家庭大幅增多，刺激本地購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)，改善性需求持續(xù)釋放，三房始終是樓市成交主力，四房成交占比也是穩(wěn)中有升。

??具體而言，2016年初全面二孩政策正式落地執(zhí)行，極大程度刺激適育家庭生育需求，2016年全國(guó)迎來(lái)又一個(gè)生育高峰期，全年出生人口高達(dá)1786萬(wàn)人，創(chuàng)近年來(lái)新高。

??2015年以來(lái)，佛山適婚家庭生育意愿明顯提升，戶籍出生人口及出生率均穩(wěn)步提升。2017年佛山更是迎來(lái)生育高峰期，全年戶籍出生人口多達(dá)99018人，創(chuàng)近年來(lái)歷史新高，同比增長(zhǎng)63%，戶籍人口出生率快速提升至24.2‰高位，較2016年增加8.8個(gè)千分點(diǎn)。

??得益于本地出生人口大幅增多，佛山購(gòu)房消費(fèi)需求持續(xù)升級(jí)，以期改善居住功能空間。受此影響，佛山剛需明顯退坡，兩房成交占比持續(xù)走低，2016年降至10.3%，較2014年凈減少3.4個(gè)百分點(diǎn)。改善性需求持續(xù)釋放，三房仍是樓市成交主力，成交占比長(zhǎng)期保持在60%以上高位，四房成交占比持續(xù)提升，2016年升至20.8%，較2014年凈增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。

??其二，廣州購(gòu)房需求不斷外溢至佛山，廣佛同城片區(qū)成交顯著放量，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪報(bào)復(fù)性上漲行情，甚至激活非廣佛板塊市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生質(zhì)的蛻變。

??具體而言，2014年8月，佛山松綁限購(gòu)政策，戶籍居民以個(gè)人為單位限購(gòu)2套住房，非戶籍居民限購(gòu)1套住房，且無(wú)需社?；蚣{稅證明，成為廣東省首個(gè)放松限購(gòu)城市。2015年5月，佛山全面取消限購(gòu)政策。

??受此影響，廣州購(gòu)房需求不斷向佛山外溢，其中不乏投資、投機(jī)性需求。廣佛同城片區(qū)最為受益，成交顯著放量，熱點(diǎn)板塊更是翻倍增長(zhǎng)。典型如順德區(qū)，2013-2016年，大良、容桂、陳村和北滘這類廣佛板塊成交均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，整體漲幅明顯高于區(qū)域內(nèi)其他板塊。尤其是大良和容桂板塊，成交更具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，2016年商品住宅成交面積雙雙突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)新高，市場(chǎng)熱度可見一斑。

??又如南海區(qū)，2013-2016年，桂城、大瀝和里水這類廣佛板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，大瀝和里水板塊更是實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。2016年，獅山板塊迅速崛起，商品住宅成交面積升至149萬(wàn)平方米，一舉躍升至南海區(qū)首位，主要還是受廣佛走廊價(jià)格暴漲擠壓，疊加品牌房企紛紛進(jìn)駐，市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生質(zhì)的蛻變。

??三、42個(gè)月劇烈下降周期源于經(jīng)濟(jì)疲軟、本地需求降級(jí)廣州外溢需求退場(chǎng)

??……略……

??1、16年9月至20年2月劇烈五浪下降周期，時(shí)跨42個(gè)月成交濾波跌55%

??……略……

??2、動(dòng)因：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯疲態(tài)，廣州外溢需求退場(chǎng)本地購(gòu)房消費(fèi)降級(jí)

??……略……

??四、新一輪上升周期源于舊改提速、人口加速遷入，增量需求相對(duì)充裕

??……略……

??1、20年3月開啟五浪上升周期，驅(qū)動(dòng)浪1成交濾波增65%現(xiàn)至調(diào)整浪2

??2020年3月以來(lái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪五浪上升周期。其中，2020年3月-2020年11月為回升驅(qū)動(dòng)浪1，時(shí)間跨度9個(gè)月，期間成交面積濾波增長(zhǎng)65%。2020年12月步入下降調(diào)整浪2，并延續(xù)至2021年1月，時(shí)間跨度已有2個(gè)月，成交濾波已下跌2%。

??綜合而言，本輪五浪上升周期起始于2020年3月，回升驅(qū)動(dòng)浪1時(shí)間跨度9個(gè)月，成交濾波漲幅達(dá)65%。目前，本輪五浪上升周期行進(jìn)到下降調(diào)整浪2，且大概率已步入調(diào)整浪2的尾聲。

??2、動(dòng)因：舊改全面提速、省內(nèi)外人口加速遷入，轉(zhuǎn)化為堅(jiān)實(shí)需求支撐

??我們認(rèn)為2020年3月以來(lái)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪五浪上升周期，核心動(dòng)因不乏以下兩方面因素：

??其一，在連番利好政策的助力下，2019年以來(lái)佛山“三舊”改造全面提速，舊改市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，期間帶動(dòng)了一大批有較強(qiáng)購(gòu)買力的增量購(gòu)房需求。

??早在2007年，佛山便率先開始探索城市更新，出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)范性政策，全力支持舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居“三舊”改造。后續(xù)執(zhí)行層面卻是“雷聲大、雨點(diǎn)小”，“三舊”改造整體推進(jìn)進(jìn)度緩慢。

??2018年8月，佛山再次出臺(tái)利好政策，深入推進(jìn)“三舊”改造工作。2019年8月，廣東省政府更是嚴(yán)令強(qiáng)化市縣政府主體責(zé)任，主要負(fù)責(zé)人要親自抓，各相關(guān)部門要明確分工，合力推進(jìn)“三舊”改造工作。而在輪番利好政策的刺激下，佛山“三舊”改造工程明顯提速。

??佛山“三舊”改造規(guī)模不容小覷。依據(jù)廣東省“三舊”改造三年行動(dòng)方案顯示，2019-2021年，佛山計(jì)劃新增“三舊”改造面積4萬(wàn)畝，完成“三舊”改造面積2.5萬(wàn)畝，僅次于廣州，位列全省第二名。以佛山下轄的禪城、南海、順德三區(qū)為例，未來(lái)“三舊”改造項(xiàng)目多達(dá)108個(gè)，總面積約5.7萬(wàn)畝，仍需多年才能真正達(dá)成“三舊”改造計(jì)劃，足以說(shuō)明佛山“三舊”改造體量甚為龐大。

??實(shí)力房企積極參與，助力佛山舊改全面提速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科、富力、保利等實(shí)力房企均積極參與佛山舊村改造項(xiàng)目，舊改已然成為房企獲地的重要途徑。典型如萬(wàn)科，堪稱是佛山舊改市場(chǎng)的“老兵”，目前共計(jì)5個(gè)舊村改造項(xiàng)目均在有序推進(jìn)，并成功孵化出萬(wàn)科金域世家、佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)等舊改項(xiàng)目。

??其二，城市吸附力全面提升，新晉落戶人口持續(xù)增多，省內(nèi)外遷入人口大幅增長(zhǎng)，并在一定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為增量購(gòu)房需求，繼而給佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

??近年來(lái)，佛山不斷調(diào)降人才落戶門檻，并放開人才購(gòu)房限制。2018年5月，佛山市政府嚴(yán)令大力推進(jìn)戶籍制度改革，繼續(xù)放開放寬落戶條件限制，力爭(zhēng)2018年接收新市民落戶10萬(wàn)人。2019年12月，佛山放開各類人才購(gòu)房限制，在本市工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級(jí)工及以上職業(yè)資格的人才，購(gòu)買首套房不受戶籍、個(gè)稅、社保限制。2020年3月，佛山進(jìn)一步調(diào)降人才落戶門檻，中專以上學(xué)歷即可申請(qǐng)優(yōu)粵佛山T卡。

??佛山戶籍人口加速增長(zhǎng)，人才新政成效顯著。2010-2015年，佛山戶籍人口穩(wěn)步提升，年均增量不足5萬(wàn)人。2016年以來(lái)，得益于落戶門檻不斷降低，佛山戶籍人口整體呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年均增量均超10萬(wàn)人。尤其是2019年，佛山戶籍人口大幅提升至461萬(wàn)人，同比凈增長(zhǎng)24萬(wàn)人。

??省內(nèi)外人口加速遷入，城市吸附力明顯提升。2010-2015年，佛山外來(lái)人口持續(xù)凈流入，省內(nèi)、省外遷入人口都在1萬(wàn)人以上。2016年以來(lái)，佛山外來(lái)遷入人口放量增長(zhǎng)，尤其是2019年，省內(nèi)、省外分別遷入11.4萬(wàn)人和9.6萬(wàn)人，再創(chuàng)歷史新高。

??五、政策既是需求強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化導(dǎo)火索，也是周期波動(dòng)的催化劑

??……略……

??1、連番刺激性政策助漲2014-2016年迅猛上升周期

??……略……

??2、政策接連加碼放大2017-2019年周期下行幅度

??……略……

??六、每輪周期升降變化均與本地及廣州外溢需求強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化緊密相關(guān)

??無(wú)論是上升周期，還是下降周期，市場(chǎng)需求強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化均是佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化的核心動(dòng)因，再次映證佛山屬于需求驅(qū)動(dòng)型城市。

??具體而言，2012年7月-2014年2月，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)溫和的五浪下降周期，源于購(gòu)房消費(fèi)需求適度降級(jí)，高價(jià)地價(jià)值實(shí)現(xiàn)度較差，并加劇市場(chǎng)去化壓力。2014年3月-2016年8月，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟迅猛的五浪上升周期，源于二孩家庭大幅增多，刺激本地購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)，疊加廣州外溢需求踴躍入場(chǎng)，迅速激活廣佛板塊乃至全市市場(chǎng)熱度。2016年9月-2020年2月，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)步入劇烈的五浪下降周期，源于廣州外溢需求漸次退場(chǎng)，本地購(gòu)房消費(fèi)適度降級(jí)。2020年3月以來(lái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪五浪上升周期，源于新晉落戶家庭持續(xù)增多，省內(nèi)外遷入人口加速增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化為不菲的增量購(gòu)房需求。

??我們認(rèn)為佛山市場(chǎng)需求可劃分為以下三類：其一，廣州外溢需求，購(gòu)買力最為強(qiáng)勁，置業(yè)偏好南海區(qū)、順德區(qū)，廣佛板塊最為受益。其二，本地改善性需求，在佛山工作、生活時(shí)間較長(zhǎng)，既有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又有“土著”情結(jié)，置業(yè)偏好禪城區(qū)。其三，本地底層剛需，普通工薪階層居多，價(jià)格是首要考慮因素，哪里便宜買哪里，置業(yè)偏好三水區(qū)、高明區(qū)。

??相較于本地改善性需求以及底層剛需，廣州外溢需求才是決定佛山市場(chǎng)周期性變化的核心動(dòng)因。主要原因在于廣佛已邁入全域同城化的新階段，對(duì)于居住生活在廣州主城區(qū)的客群而言，佛山下轄的南海區(qū)、順德區(qū)已然成為廣州外溢需求重要承接地，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)高于廣州下轄的增城、從化這類遠(yuǎn)郊區(qū)域。區(qū)別于佛山本地自住以及改善性需求，廣州外溢客群基數(shù)更為龐大，并有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，成為主導(dǎo)佛山市場(chǎng)冷暖變化的主要因素。

??04

??總結(jié)：2020-2022年進(jìn)入溫和上升周期
??成交波峰約1600萬(wàn)平

??……略……

??一、佛山進(jìn)入新一輪溫和上升周期，2022年成交或達(dá)波峰1600萬(wàn)平

??2020年3月以來(lái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入新一輪五浪上升周期，核心推動(dòng)力在于舊改全面提速，省內(nèi)外人口加速遷入，進(jìn)而帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求，并有望在較長(zhǎng)時(shí)間周期內(nèi)平穩(wěn)釋放。

??區(qū)別于2014年3月-2016年8月迅猛的五浪上升周期，需求層面除了本地購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)以及廣州外溢需求踴躍進(jìn)場(chǎng)之外，置業(yè)群體加杠桿購(gòu)房同樣是重要的催化劑，很大程度刺激潛在購(gòu)房需求持續(xù)釋放。

??本輪上升周期并不缺需求支撐，但市場(chǎng)購(gòu)買力或?qū)⑹侵匾闹萍s因素?；趪?yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需要，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制。聯(lián)系到佛山居民杠桿率現(xiàn)已升至階段性高位，未來(lái)進(jìn)一步加杠桿的空間日漸逼仄，新落戶家庭的購(gòu)房需求較難在短期內(nèi)急劇釋放。

??政策助推劑同樣轉(zhuǎn)弱。為了更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，佛山調(diào)控政策難言松綁，并將延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間周期。一旦佛山市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，不排除進(jìn)一步加碼的可能性，其對(duì)市場(chǎng)周期性波動(dòng)的推動(dòng)力或?qū)⒋蠓鶞p弱。

??基于潛在購(gòu)房需求、市場(chǎng)購(gòu)買力及政策預(yù)期等多方面因素考量，我們認(rèn)為佛山本輪上升周期大概率將走出“慢?！毙星椋瑫r(shí)間跨度或?qū)⒉贿d于上一輪上升周期的30個(gè)月，但成交整體漲幅或?qū)⒚黠@收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備爆發(fā)性增長(zhǎng)的潛力。

??2021-2022年，預(yù)計(jì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入相對(duì)溫和的上升周期，成交規(guī)模將穩(wěn)中有升，年均漲幅保持在5%-10%區(qū)間范圍，2022年商品住宅成交面積或?qū)⑦_(dá)到階段性高點(diǎn)1450-1600萬(wàn)平方米。

??二、2021年佛山市場(chǎng)整體先降后升，二季度成交回升四季度達(dá)年內(nèi)高點(diǎn)

??聚焦新一輪五浪上升周期，2020年3月-2020年11月為回升驅(qū)動(dòng)浪1，時(shí)間跨度9個(gè)月，期間成交面積濾波增長(zhǎng)65%。2020年12月步入下降調(diào)整浪2，時(shí)間跨度或?qū)⒃?-4個(gè)月，成交濾波跌幅或?qū)⒃?%附近。2021年二季度或?qū)⒉饺牖厣?qū)動(dòng)浪3，時(shí)間跨度或?qū)⒃?-10個(gè)月，成交濾波漲幅或?qū)⒃?0%左右。2021年末或?qū)⒉饺胂陆嫡{(diào)整浪4，時(shí)間跨度或?qū)⒃?-4個(gè)月，成交濾波跌幅或?qū)⒃?%左右。2022年二季度或?qū)⒉饺牖厣?qū)動(dòng)浪5，時(shí)間跨度或?qū)⒃?-9個(gè)月，成交濾波漲幅或?qū)⒃?0%附近。

??我們認(rèn)為2021年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)升溫，年內(nèi)成交或?qū)⑾冉岛笊?，預(yù)計(jì)全年商品住宅成交面積將達(dá)到1450-1500萬(wàn)平方米。其中，二季度市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入上升小周期，屆時(shí)樓市成交有望回升至高位，四季度成交或?qū)⑦_(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)，隨后市場(chǎng)則將步入回調(diào)小周期。