[世邦魏理仕]寫字樓市場去化加速，空置率近三年首降

??2021年4月12日，北京–CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2021年一季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。

??寫字樓市場：市場去化加速，空置率近三年首降

??商務(wù)園市場：海淀區(qū)子市場需求強勁，區(qū)域租金更趨分化

??零售市場：項目入駐小幅改善，區(qū)域型購物中心人氣領(lǐng)先

??倉儲物流市場：生鮮類租戶活躍，供不應(yīng)求局面加劇

??投資市場：科技中心辦公投資需求旺盛，新興區(qū)域占比提升

??一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——市場去化加速，空置率近三年首降

??2021年第一季度，位于奧體、石景山和西直門區(qū)域的三個新項目交付使用，為寫字樓市場帶來共計15.3萬平方米的租賃面積。

??本季度，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)這三大行業(yè)繼續(xù)位居寫字樓新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高達(dá)43%，集中表現(xiàn)在新媒體、在線教育和終端應(yīng)用等頭部企業(yè)的擴租需求；專業(yè)服務(wù)業(yè)中律所升級和換新活躍；金融的基金、保險板塊繼續(xù)發(fā)力，擴租和搬遷需求多落位于核心中央商務(wù)區(qū)，而金融科技和資產(chǎn)管理企業(yè)的擴租需求也有所增加。此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)、能源等行業(yè)同時錄有升級搬遷和新進(jìn)入北京市場設(shè)立辦公室的租賃交易。

??強勁的需求帶動全市凈吸納量連續(xù)三個季度保持上升態(tài)勢，錄得16.6萬平方米，環(huán)比增長13%。其中CBD受益于升級搬遷需求的放量，甲級寫字樓市場去化加速，疊加麗澤科技企業(yè)大面積擴租帶動，兩大子市場合計貢獻(xiàn)了全市71%的凈吸納量。此外，除王府井商務(wù)區(qū)因國有企業(yè)整合出現(xiàn)大面積騰退，其余子市場去化環(huán)比均有提升。

??全市整體空置率環(huán)比下降0.4個百分點至17.5%, 這亦是自2018年第二季度以來首次下降。寫字樓整體平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米403.8元。雖然整體租金持續(xù)下行，但租金下調(diào)的項目已逐漸減少；望京得益于TMT行業(yè)強勁需求成為首個租金回升的子市場。

??未來六個月，全市預(yù)計有十個新項目入市，總面積近78萬平方米，有望推升空置率。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出：“盡管CBD和新興區(qū)域短期內(nèi)仍將面臨新項目交付帶來的競爭壓力，但“十四五”期間在高精尖產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟快速發(fā)展的加持下，寫字樓市場的需求基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升?！?

??二、北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

??——海淀區(qū)子市場需求強勁，區(qū)域租金更趨分化

??2021年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場未錄得新增供應(yīng)，個別原計劃入市的項目均推遲到今年年中交付。

??隨著疫情的穩(wěn)定和商務(wù)活動的全面展開，北京商務(wù)園區(qū)整體需求延續(xù)上季度的活躍態(tài)勢，凈吸納量錄得15.4萬平方米，雖然環(huán)比有所回落，但仍然明顯高于疫情前平均水平。海淀區(qū)域各子市場依舊是很多頭部及科技企業(yè)的首選之地，保持較快去化速度；豐臺科技園子市場季內(nèi)表現(xiàn)相對活躍，吸引了一批科技互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療生命科學(xué)以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)租戶。

??季內(nèi)整體市場超過一半的新租需求來自TMT行業(yè)，工業(yè)品制造、交運倉儲、專業(yè)服務(wù)以及生命科學(xué)行業(yè)相關(guān)的需求也較為活躍。整體市場空置率環(huán)比下降2.5個百分點至19.1%，全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米161.7元。各子市場表現(xiàn)分化：石景山、順義、大興和亦莊區(qū)域子市場依舊面臨比較大的空置壓力，繼續(xù)下調(diào)租金；豐臺科技園和電子城子市場租金基本保持平穩(wěn)，而中關(guān)村軟件園、上地和東升科技園等子市場在有限的可租面積下租金出現(xiàn)小幅上調(diào)。

??未來六個月，北清路、豐臺科技園、經(jīng)開區(qū)和石景山等子市場預(yù)計會迎來合計63.6萬平方米的新增供應(yīng)，加大區(qū)域內(nèi)的去化壓力。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“北京“十四五”規(guī)劃明確新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源智能網(wǎng)聯(lián)汽車、綠色智慧能源等為未來重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，并界定多個未來重點發(fā)展新區(qū)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展細(xì)分方向，將進(jìn)一步為商務(wù)園區(qū)的發(fā)展賦能。”

??三、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——項目入駐小幅改善，區(qū)域型購物中心人氣領(lǐng)先

??2021年第一季度，北京零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)。季內(nèi)位于西長安商圈的翠微大廈閉店升級，這是連續(xù)第二個季度錄得老舊的百貨項目停業(yè)改造。

??整體新租需求回暖，大型綜合性商場客流恢復(fù)到疫情前水平。連鎖餐飲以及新能源汽車展廳對購物中心的需求持續(xù)釋放，以KK館、KKV，WOWCOLOR和HotMaxx為主要代表的互聯(lián)網(wǎng)全渠道集合店在多個購物中心開出新店，但傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)季內(nèi)恢復(fù)相對緩慢。外資品牌新入北京開設(shè)首店活躍度仍未恢復(fù)到疫情以前水平，但多個國內(nèi)潮流服飾、茶飲和地方美食品牌首店進(jìn)駐以年輕和大眾消費定位的優(yōu)質(zhì)項目。親子互動和教育類業(yè)態(tài)經(jīng)營恢復(fù)正常，帶動了部分核心及區(qū)域代表性購物中心人流提升。

??整體市場空置率環(huán)比下降0.1個百分點至10.4%。受疫情影響此前退租明顯的項目空置面積消化依然緩慢。而以龍湖長楹天街、大興大悅春風(fēng)里和北京薈聚為代表的外圍區(qū)域型購物中心表現(xiàn)突出，通過引進(jìn)區(qū)域首店進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)升級，聯(lián)動文化IP開展品牌展并以沉浸式體驗強化項目年輕化屬性，大大提升了對租戶的吸引力。項目表現(xiàn)兩極分化之下，整體購物中心首層租金報價同樣本比環(huán)比小幅上漲0.2%至每天每平方米36.3元。

??未來六個月將會有五個共計體量32.7萬平方米的購物中心計劃開業(yè)，且均分布在非集中商圈。隨著商場客流進(jìn)一步提升，預(yù)計租金會穩(wěn)中小幅回升。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示：“十四五”時期北京將被進(jìn)一步打造為國際消費中心，大力引進(jìn)品牌 “首店 ”，實現(xiàn)線上線下消費融合發(fā)展、建設(shè)一批新消費體驗館等舉措，將有利于零售物業(yè)市場向國際化，體驗化和全渠道的方向發(fā)展。”

??四、倉儲物流市場

??——生鮮類租戶活躍，供不應(yīng)求局面加劇

??2021年第一季度無新增項目交付，部分今年入市的未來項目已啟動預(yù)租。

??盡管可租面積稀缺，生鮮類電商和第三方物流的租賃需求不減反增，凈吸納量環(huán)比上升近兩倍至4.4萬平方米。市場同時錄得來自冷鏈類運營商的租賃成交。

??北京倉儲物流市場整體空置率環(huán)比下降1.7個百分點至1.7%，自2019年第一季度以來首次降至2%以下，供不應(yīng)求局面更趨突出。由于生鮮類租戶對配送距離、效率和損耗有較高要求，更希望在北京市內(nèi)選址，也愿意支付更高租金，季內(nèi)多宗成交顯示項目租金較之前有明顯提升，全市平均租金環(huán)比加速上漲1.4%至每月每平方米51.7元。環(huán)京市場中，天津市場憑借龐大的消費人口基數(shù)也吸引了眾多生鮮類電商布局，進(jìn)一步推升凈吸納量。

??未來六個月，北京倉儲物流市場預(yù)計有兩個項目合計16.1萬平方米新增供應(yīng)入市，將適度緩解當(dāng)前供求矛盾，而存量物業(yè)的“騰籠換鳥”和租戶更新有望更趨活躍。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“年初發(fā)布的‘十四五’規(guī)劃提出支持具備條件的物流園區(qū)和重點企業(yè)引入鐵路專用線，支持利用工業(yè)廠房改造建設(shè)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展智能立體倉等；而以航空科技、航空物流等產(chǎn)業(yè)和國家物流樞紐、智慧物流示范區(qū)為定位的大興機場臨空經(jīng)濟區(qū)周邊的物流規(guī)劃也將在近期出臺，這些舉措將為大北京物流地產(chǎn)發(fā)展注入活力。”

??五、投資市場

??——科技中心辦公投資需求旺盛，新興區(qū)域占比提升

??2021年第一季度，北京共達(dá)成十筆大宗交易，交易總額達(dá)209.1億元，環(huán)比和同比分別上漲40.0%和3.8%，交易活躍度進(jìn)一步提升，并成為本季度全國交易額最高的市場。

??科技企業(yè)積極購置辦公樓宇作自用，投資者亦看好以科技企業(yè)為主要租戶類型的樓宇未來租賃前景，使得本季度中關(guān)村商務(wù)區(qū)及其輻射的上地、中關(guān)村軟件園和北清路等商務(wù)園區(qū)共完成四筆辦公交易，貢獻(xiàn)總投資額的35%。其余兩宗辦公交易均為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，分別位于東二環(huán)和豐臺科技園，并分別由國內(nèi)地產(chǎn)基金和險資購入，合計占總投資額的29%。酒店和零售物業(yè)均錄得成交，分別貢獻(xiàn)總投資額的16%和7%，其中零售物業(yè)將改造為辦公用途。隨著投資需求和租賃基本面回暖，資產(chǎn)售價亦表現(xiàn)平穩(wěn)，寫字樓、零售物業(yè)資本化率經(jīng)過去年底上調(diào)后本季度分別企穩(wěn)在4.2%和4.5%，而物流地產(chǎn)資本化率則維持在5.0%的水平。

??從區(qū)位特點看，新興區(qū)域占總投資額比進(jìn)一步提升至59%。除了自用買家保持活躍外，本季度新興區(qū)域還錄得三宗投資者收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)的大宗交易，分別位于中關(guān)村軟件園、豐臺科技園和通州，反映了此類標(biāo)的物業(yè)更高的投資回報率和更大的價值成長空間對投資者的吸引力。

??世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛指出：“國內(nèi)疫情穩(wěn)定后境外人員在北京的交易推進(jìn)工作逐漸恢復(fù)正軌，有助沉寂一時的境外投資者在短期內(nèi)重新活躍。隨著市場熱度提升，在談項目的議價空間有望縮減。北京‘十四五’規(guī)劃釋放新區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位和政策利好信號，將推動新興區(qū)域商務(wù)資源和氛圍的改善，并吸引更多投資者的布局。”