[克而瑞]熱點二線城市 (十九)：南寧市

??調研感受

??■  2019年四季度開始轉冷，2020年以來量價齊跌、價格已近9折，區(qū)域、項目分化嚴重；

??■  強首府、大省會戰(zhàn)略持續(xù)虹吸省內其他地市產業(yè)、人口等資源；

??■  青秀“富人”房價支撐，良慶五象“新貴”跑量擔當，江南剛需聚集地；

??■  低收入高消費制約首付和月供，戶型小型化90平三房“標配”；

??■  創(chuàng)意100%得房率，普遍主打“超大三開間60CM下沉式綠化陽臺”全贈送面積刷新認知；

??■ 土地財政依賴度高，高地價嚴重透支未來區(qū)域價值，房企不得不為了拿地而拿地；

??■ “新區(qū)多、房多、人少”失衡突出，五象新區(qū)等入住率極低，高空置挫傷購房預期；

??■ 彰泰、榮和、云星等本土深耕型企業(yè)有口碑；碧恒等外來房企“玩不轉”；

??■ 短期內透支需求仍有待恢復，量跌價平“橫盤”概率較大。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??南寧，作為廣西壯族自治區(qū)首府，是北部灣城市群核心城市，面向東盟的核心城市，同時也是西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。全市下轄7個區(qū)、4個縣、1個市，總面積22112平方千米，建成區(qū)面積372平方千米。

??人口層面，2019年末常住人口734.48萬人，城區(qū)常住人口449.23萬人，城鎮(zhèn)化率63.7%，戶籍人口781.97萬人，常住戶籍人口比為0.94，仍屬于人口流出型城市。近幾年來，隨著廣西“強首府”戰(zhàn)略提出，加之各地縣城市高鐵通車，南寧常住人口穩(wěn)步增長，“虹吸”效應顯著， 2019年全市比上年增加9.07萬人，市轄區(qū)常住人口比上年增加7.47萬人。

??產業(yè)經濟和收入層面，經濟實力薄弱，無產業(yè)支撐，就業(yè)崗位偏少，居民收入偏低是南寧缺乏人口吸引力的核心原因。具體來看，2019年全年地區(qū)生產總值4506.56億元，不及長三角一些地級市；產業(yè)主要依托房地產拉動，土地財政依賴度顯著，2019年-2020年土地財政收入比均突破60%，甚至還 “吸血”地市，柳州的柳鋼等產業(yè)被遷移至南寧。收入層面，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅37675元，月均3000元左右，極大制約購房能力。

??01
??市場變化2016-2019年高速增長
??2020年顯著回調，2021年穩(wěn)步下行

??縱觀南寧樓市歷年發(fā)展脈絡，2016-2019年處于高速增長期，2017年房價破萬，2019年成交規(guī)模突破1000萬平方米，主要得益于五象新區(qū)規(guī)劃逐步落地，房地產發(fā)展提速，2015年大批房企進駐，地價水漲船高，與房價交錯上行。與此同時，廣西諸市高鐵通車帶動沿線地市投資客涌入五象新區(qū)購房，以此拉動南寧樓市量價齊升。

??2020年伴隨著新增供應大量入市，整體供求關系嚴重失衡，南寧樓市開始顯著回調，主要體現(xiàn)在成交量上，價格依托前“地王”支撐仍在慣性小幅上行。當前項目開盤普遍高開低走，以價換量相對普遍，降幅在9折左右。

??聚焦到月度變化，步入2021年以來，市場處于“不慍不火”狀態(tài)，一季度累計成交量“比上不足，比下有余”，相較2019年成交高位下降8%，成交均價持穩(wěn)在1.3萬元/平方米。

??02
??區(qū)域市場青秀“富人”房價支撐
??良慶“新貴”跑量擔當
??五象新區(qū)異軍突起

??南寧不同區(qū)域呈現(xiàn)出顯著的分化特征：房價層面來看，青秀區(qū)屬于典型“富人區(qū)”，目前仍是南寧價格高地，2020年商品住宅成交均價達到了15926元/平方米，其他區(qū)域價差不大，基本在1-1.3萬元/平方米不等。成交規(guī)模層面來看，良慶區(qū)可謂跑量擔當，2020年商品住宅成交面積達311萬平方米，占南寧總成交規(guī)模的1/3,屬成交主力片區(qū)。第二梯隊為青秀區(qū)和江南區(qū)，整體成交規(guī)模也介于150-200萬平方米之間。

??值得關注的屬南寧五象新區(qū)板塊，地跨良慶區(qū)、邕寧區(qū)，作為自貿試驗區(qū)，于2006年正式啟動開發(fā)建設，經歷了10多年發(fā)展，目前已初具規(guī)模，成為了南寧樓市成交量價高地，也是我們此次調研的重點區(qū)域。

??03
??政策環(huán)境“雙合同”取消，信貸略收緊
??“強首府”、低門檻落戶引人才

??南寧當前政策環(huán)境相對寬松，外地人購房無限制。2020年受疫情影響，樓市下行，政府取消“雙合同”，將精裝款和毛坯款納入同一合同，使得首付門檻明顯降低。

??目前南寧首套房且無按揭貸款的，首付比例為20％；購房人名下有一套房有貸款，首付比例為40％；在貸款利率方面，首套房貸款利率為6%；二套房上浮為6.2-6.3%，不過2021年3月以來信貸有收緊征兆，整體放款周期有所延長，以龍光天宸為例，放款周期由去年的1-2個月延長至4-5個月。

??值得關注的是，自治區(qū)政府2019年年底推出“強首府”戰(zhàn)略，土拍市場出現(xiàn)了“限最高地價、競增減掛鉤節(jié)余指標”的競價方式，將節(jié)余的農村建設用地指標以有償?shù)姆绞秸{整到城鎮(zhèn)使用。與此同時，為達到2025年600萬人，2035年1000萬人的常住人口目標，2020年4-6月南寧政府陸續(xù)出臺人才新政，一方面推出“史上最低門檻落戶”政策，全面放開城鎮(zhèn)落戶條件，投靠親友可落戶，新落戶大學生“來去自由”，為有意在本市就業(yè)但尚未就業(yè)人員提供集體戶口等。另一方面人才獎勵至高可到100萬元，享受購房補貼。

??04
??項目去化江南區(qū)依托舊改跑量
??良慶五象南優(yōu)于邕寧五象東
??分銷渠道導客普遍

??項目去化層面來看，良慶區(qū)五象板塊依舊是成交熱點，2021年一季度成交面積TOP20項目有近半數(shù)來自此片區(qū)，五象湖板塊路橋·壯美山湖位列榜首，一季度套數(shù)破千，攬金21億元。同樣五象南作為新興板塊，建工城、金科城、萬科金域國際等也有不錯的成交表現(xiàn)。

??依據(jù)實地調研來看，因五象新區(qū)涉及良慶區(qū)和邕寧區(qū)兩大行政區(qū)域，邕寧區(qū)的五象東板塊發(fā)展不及良慶區(qū)五象南，遠期規(guī)劃利好難兌現(xiàn)，項目扎堆分布，價格戰(zhàn)如火如荼，高層價格在1.2-1.4萬元/平方米，月均流速30-50套不等。

??江南區(qū)，人口密度高，居住氛圍濃厚。近些年舊改發(fā)力，屬于典型的剛需剛改片區(qū)，龍光玖譽城、華潤江南中心、奧園瀚德棠悅府為區(qū)域標桿，以奧園瀚德棠悅府為例，主要依托江南萬達商圈、地鐵配套等高性價比實現(xiàn)熱銷，2021年一季度月均去化在80套左右。

??目前來看，市場下行壓力下，房企普遍會選擇與分銷、渠道合作帶客，單樓盤基本會選擇與2-4家合作，帶客效果尚可，成交占比基本可達到5-8成。

??05
??客群結構2020年后投機客退場
??江南剛需以地緣性客群為主
??五象新區(qū)高端改善

??2016-2019年南寧樓市成交量價高速增長，主要是由于五象新區(qū)規(guī)劃利好、廣西地級市高鐵通車等拉動沿線城市投資客紛紛涌入南寧，同時刺激本地剛需改善釋放。2020年疫后投資客離場，南寧樓市步入下行周期，客群結構也發(fā)生了明顯變化，以我們主力調研的江南、良慶、邕寧等片區(qū)來看，目前仍以地緣性客群為主，尤其是江南區(qū)，舊改放量，奧園瀚德堂悅府江南區(qū)客戶占比可達60%。

??值得關注的是，地跨良慶、邕寧的五象新區(qū)地緣性客群相對較少，主要承接青秀老區(qū)高端改善和投資客群，對于剛需客吸附力相對有限。譬如彰泰江景灣、藍光芙蓉山悅、大唐院子等項目地緣性客群占比均不足20%。一方面源于地價驅動下在售項目均價較高，剛需“望而卻步”；另一方面，五象新區(qū)各類配套設施不及江南、青秀等老片區(qū)完善，居住氛圍并不濃厚。

??06
??置業(yè)偏好戶型小型化，90平小三房“標配”
??下沉式陽臺偷面積普遍

??目前南寧樓市呈現(xiàn)出“房多人少”，容積率高，密度大的特征，隨著房價不斷攀升，開發(fā)商戶型設計也呈現(xiàn)出小型化特征，無論剛需、改善，80-90平小三房基本屬于“標配”。

??同時為了增強戶型性價比，南寧也提出了綠化陽臺的概念，毛坯交付時陽臺下沉60公分，報建時陽臺面積全贈送，交付再墊高，弊端為房間與客廳之間有橫梁阻隔，居住舒適度降低。此外，多房間設飄窗、陽臺等偷面積方式也屢見不鮮，140平戶型贈送面積可達30平左右。

??同時，因南寧日光充足，戶型設計以品字形兩梯三戶、工字型兩梯四戶點狀結構居多，建筑成本，穩(wěn)定度高于板樓，不過因密度較大，居住私密性和舒適度大打折扣。

??從南寧客群的接受度來看，對于點狀住宅接受度高于板樓，同時高端客群對于江景房、低密度小區(qū)認可度相對較高，同時不喜歡西曬戶型，同樓層西邊戶定價往往大幅低于東邊戶，價差在500-800元/平方米不等。

??07
??購買能力省會“虹吸”有限
??疫情加劇收入分化
??剛需單價天花板1.1萬元/平

??目前來看，新冠疫情加劇南寧居民收入分化：剛需更窮，高房價望塵莫及；改善觀望，高端盤集中入市，選擇面更多。同時經歷了前期需求集中釋放，地價裹挾房價跳增，短期內仍存在需求透支現(xiàn)象，居民購買力有一定的“見頂”征兆：剛需單價天花板在1.1萬元/平，改善單價天花板在1.4萬元/平，因本地居民收入偏低（普通居民3000-4000元/月，公職人員5000-6000元/月），又缺乏民富基礎，居民首付和月供壓力都比較大。

??值得關注的是，南寧對外來人才吸附力相對有限，短期內市場火熱與投資客息息相關，并不能轉化為實際的居住需求。雖然出臺了各類補貼，但目前主要吸附的還是廣西省內人群，廣西僅一所211大學，教育資源也不及武漢、西安等豐富，高校畢業(yè)生很難留在本地就業(yè)；加之與廣東毗鄰，經濟、收入的巨大差異使得多數(shù)人愿意流向廣東而非留在省會。

??08
??土地市場政府土地財政依賴度高
??青秀區(qū)、五象新區(qū)核心地塊地價破萬

??南寧土地財政依賴度較高，2019年-2020年土地財政收入比均突破60%，產業(yè)基礎相對薄弱，政府主要收入來源于賣地，因而供地積極性相對較高。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2014年以來南寧涉宅用地成交量價一直處于逐年遞增狀態(tài)，即便是在市場下行的2020年，房企拿地熱情依舊不減，涉宅用地成交規(guī)模達1636萬平方米，地價小幅回調至3339元/平方米。

??聚焦到單個地塊層面，2020年以來成交樓面價破8000元/平方米（不考慮配建因素，實際樓面價更高）的地塊已達11宗，主要集中在青秀區(qū)、五象新區(qū)核心區(qū)域，龍光、中鐵建、建發(fā)投資態(tài)度積極，以中鐵建為例，拿下的青秀區(qū)鳳嶺南開泰路東側、靈龜路北側GC2020-057地塊，樓面價高達14850元/平方米，溢價率為147.5%。

??09
??房企競爭彰泰、榮和、云星等本土企業(yè)有口碑
??碧恒等外來房企“玩不轉”

??從當前房企競爭格局來看，本土與外來房企“不相伯仲”,在2020年南寧房企權益銷售金額TOP10榜單中“雙分天下”，一方面，龍光、萬科、保利置業(yè)等外來企業(yè)市場占有率相對較高，位列前三甲，而榮和、彰泰、云星等深耕型本土房企憑借交付項目的高品質在南寧本地擁有較好的口碑。

??相較而言，碧桂園、恒大、新城等外來房企“玩不轉”，無論從戶型設計還是到產品銷售均存在“水土不服”的現(xiàn)象，加之近年來精裝維權等新聞刷屏，本地購房者對這類品牌房企并不感冒，相反更加信任開發(fā)了多個樓盤，目前已有交付小區(qū)的本土企業(yè)。值得關注的當屬融創(chuàng)，近期依托收并購彰泰等廣西本土房企來實現(xiàn)規(guī)模擴張，市場占有率提升。

??10
??總結展望短期內透支需求仍有待恢復
??量跌價平“橫盤”概率較大

??南寧樓市經歷了2020年市場下行，目前已經處于“不慍不火”階段，各片區(qū)分化顯著：江南區(qū)剛需項目依然可以跑量，相較而言，五象新區(qū)因規(guī)劃面積較大，政府又過度依賴土地財政，短期內區(qū)域價值嚴重透支，五象東等遠期規(guī)劃利好的板塊項目扎堆，去化依舊艱難。

??預判2021年，我們認為，樓市以穩(wěn)為主，地價支撐下，短期內量跌價平“橫盤”概率依舊較大。主要是基于一方面“房多人少”，2016-2019年市場火熱緣起于投資客炒作帶動恐慌性購房入場，這波需求釋放完畢之后，短期內難再爆發(fā)。另一方面，政府財政依托賣地，地價居高不下使得高端盤價格相對“堅挺”，從而對南寧房價形成了良好的支撐。

??值得關注的是，目前南寧購買力也存在“見頂”征兆，尤其是剛需購房者，收入受疫情影響較大，單價天花板基本在1.1萬元/平，故而房企在產品設計方面，無論是剛需還是改善定位，基本會設計80-90平小三房戶型，同時以下沉式陽臺、贈送飄窗等方式擴充戶型實際使用面積，提升產品競爭力。